Advokaat: "Pealtnägija" tõstatas mitu kitsaskohta ({{commentsTotal}})

Postimees/Scanpix
Postimees/Scanpix
Endise justiitsministeeriumi asekantsleri ja praeguse advokaadi Urmas Volensi sõnul ei eelista seadused üürnikku, kuid "Pealtnägija" lugu viitas samas mitmele probleemile õiguspraktikas.
Soraineni vandeadvokaat ja TÜ õigusteaduskonna tsiviilõiguse lektor Volens, kes on olnud ka üürisuhteid reguleerivate seaduste koostamise juures, kinnitas ERR-i uudisteportaalile, et Lääne-Euroopaga võrreldes ei ole Eesti üürileandjad kehvemas seisus.

"Euroopa ja Eesti üldine praktika on, et teatud lepingute puhul, kus üks pool on seadusandja väärtusotsuse kohaselt eelduslikult nõrgemal positsioonil - eelkõige tarbijalepingud, tööleping ning üürileping - näeb seadus ette nõrgema poole miinimumkaitse," rääkis ta.

"Sellise kaitse õigustuseks on põhiseadusest tulenev sotsiaalriigi põhimõte, mis kaalub olukorras, kus üks lepingupool kaitset vajab, üles teise põhiseadusliku väärtusena kehtiva lepinguvabaduse," märkis Volens.

"Seega ei saa ma olla nõus Marko Pomerantsi ja Tõnu Toomparkiga selles, et üürilepinguid puudutavad seadused  on põhimõtteliselt tasakaalust väljas ja vajavad põhjalikku muutmist."

Volensi sõnul ei oleks mõistlik asuda mõne üksikjuhtumi pinnalt kiiresti seaduseid muutma.

Samuti oleks see tema hinnangul vastuolus riigikogus vastu võetud õiguspoliitika arengusuundadega ja seal väljendatud hea õigusloome põhimõtetega.

Probleemid siiski on

Kuigi Volensi hinnangul pole seadused tasakaalust väljas, tõi "Pealtnägija" lugu siiski esile mõned kitsaskohad. "Eelkõige tulenevad need aga ebaõigest õiguspraktikast, mitte seadusandja valedest otsustest," kinnitas advokaat.

Sarnaselt enamikule Euroopa riikidele kehtib Eestis reegel, et üürileping jääb omaniku muutumisel, sh täitemenetluse tõttu muutumisel, kehtima.

Uuel omanikul on õigus üürileping kolmekuulise etteteatamisega üles öelda.

Elu- või äriruumi puhul on seadusandja sellise ülesütlemisõiguse andnud ainult juhuks, kui uus omanik "vajab üüritud ruumi tungivalt ise".

"Viimase kriteeriumi osas ei ole kohtupraktika veel lõpuni välja kujunenud, kuid pigem on praegu kohtud seda mõistet tõlgendanud kitsalt," ütles Volens.

"Seega üks koht, kus senise praktika püsimisel seaduse muutmist kaaluda, on selle kriteeriumi täpsustamine selliselt, et eraisikust omandaja korral saab ta alati üürilepingu üles öelda, kui soovib üüritud ruumi kasutada oma elukohana ning juriidilisest isikust omandaja puhul tekib ülesütlemisõigus siis, kui uus omanik ei saa olemasolevatest üürilepingutest tulenevalt ruume majanduslikult otstarbekal viisil kasutada."

Volensi sõnul on selliste tulemusteni võimalik jõuda kohtupraktikas ka kehtiva seaduse alusel, kuid kindlasti oleks seaduse täpsustamine parem variant, kui praktika paikaloksumine kümnete kulukate kohtuvaidluste teel.

Teiseks reegliks, mille puhul tasuks advokaadi arvates kaaluda muutmist, on säte, mille kohaselt on kinnisasja omandaja ülesütlemisõigus välistatud, kui üürilepingu kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus ja seeläbi peab üürilepingu olemasolu olema omandajale teada.

"Sellisel juhul saab omandaja üürilepingu üles öelda ainult väga piiratud juhul - kui õigus (näiteks hüpoteek), millest tulenevalt sundtäitmist läbi viiakse asub üürilepingust puudutavast märkusest kinnistusraamatus järjekohas eespool," selgitas ta.

"Võiks kaaluda, kas see reegel peaks kehtima ka sundtäitmise käigus müügi korral või oleks otstarbekas sätestada, et sundtäitmise korral üürnikel sellist kaitset ei ole," soovitas Volens.

"Tänane seadus tugineb seadusandja 2001. aaasta väärtusotsusel ning kui ühiskonna arusaam üürniku vajalikust kaitsetasemest on muutunud, võib seadusandja kaaluda selle muutmist."

Kolmas võimalik probleem on kohtutäiturite praktikas kujunenud tõlgendus, mille kohaselt ei asu täitur täitemenetluse käigus kinnistu omandanud inimese nõudel välja kolimast keelduvat inimest sundkorras välja tõstma, kui viimane väidab, et tal on ruumide kasutamiseks üürileping.

"Selline praktika ei pruugi alati olla kooskõlas seadusega ja sellele riigikohtu poolt antud tõlgendusega, mille kohaselt kehtib enampakkumise akt, mille alusel kinnistu omandatakse ka täitedokumendina, millest tulenevalt saab kohtutäitur tõsta välja ruumide vabastamisest keelduvad isikud," rääkis Volens.

"Selles osas, kui kohtutäiturite praktika lähiajal ei muutu, tasub kaaluda seaduse täpsustamist selliselt, et sarnaselt teistele täitedokumentidele kehtib ka enampakkumise akti puhul täitemenetluse formaliseerituse põhimõte ning täitemenetluse peatamiseks peaks väidetav üürnik üürilepingule tuginedes esitama kohtusse täitemenetluse lubamatuks tunnistamise hagi."

Neljandaks "Pealtnägija" loost ilmnevaks probleemiks on Volensi kinnitusel tänane kohtumenetluse aeglus.

"On selge, et ühiskonna ootused selliste vaidluste lahendamise kiirusele on suured, mistõttu peaks justiitsministeerium kaaluma võimalusi leidmaks täiendavaid ressursse kohtumenetluste kiirendamiseks," rõhutas ta.

"Eelkõige on minu hinnangul sellise kiirendamise võti kohtus töötavate inimeste motiveerimises ning menetluse juhtimisega seotud võimekuste arendamises, mitte aga kohtumenetluse seaduste pidevas muutmises."

Toimetaja: Oliver Kahu



Jaanika: "Ootus uue neeru järele on kõige keerulisem, aga kui see kõne tuleb, siis oled sa väga rõõmus."

Veebidokk: siiratud neer peab vastu vaid piiratud aja

Neerupuudulikkust on kahesugust: raske verekaotuse, põletuse või mürgistuse tõttu tekkiv äge neerupuudulikkus ning põletiku, diabeedi või päriliku arenguhäire tõttu tekkiv krooniline neerupuudulikkus. Jaanika Alaku viis neerupuudulikkuseni kogu lapsepõlve kestnud diabeet.

Sügisest on Eestis 213 omavalitsuse asemel 79.

Kiirotsing: mis saab koduvalla nimeks pärast haldusreformi?

Sel nädalal selgus lõplikult, millised vallad omavahel liituvad ning mis saab uute valdade nimeks. Pärast kohalike omavalitsuste valimisi sel sügisel jõustub haldusreform ning varasema 183 valla asemel jääb järgi 64. Linnade arv väheneb poole võrra ehk 30-lt 15-le. Mis on uute valdade nimed ja kas maakondlik kuuluvus on endine? Seda näeb allolevast otsingust.

ERR kasutab oma veebilehtedel http küpsiseid. Kasutame küpsiseid, et meelde jätta kasutajate eelistused meie sisu lehitsemisel ning kohandada ERRi veebilehti kasutaja huvidele vastavaks. Kolmandad osapooled, nagu sotsiaalmeedia veebilehed, võivad samuti lisada küpsiseid kasutaja brauserisse, kui meie lehtedele on manustatud sisu otse sotsiaalmeediast. Kui jätkate ilma oma lehitsemise seadeid muutmata, tähendab see, et nõustute kõikide ERRi internetilehekülgede küpsiste seadetega.
Hea lugeja, näeme et kasutate vanemat brauseri versiooni või vähelevinud brauserit.

Parema ja terviklikuma kasutajakogemuse tagamiseks soovitame alla laadida uusim versioon mõnest meie toetatud brauserist: