"Pealtnägija": Tallinn ei halda vanalinna kinnisvara äriloogikast lähtudes ({{commentsTotal}})

Mõnedes Tallinna magusamates punktides ei halda linn oma vara lähtudes äriloogikast ja mitmes kohas lõhnab asi korruptiivselt, järeldas ETV saade "Pealtnägija" kinnisvaranõustajate ja juristide hinnangule tuginedes.

Tallinna linna kinnisvaraportfell on massiivne ja väga mitmekesine. Ainuüksi kesklinna piirkonnas on välja üüritud 300 väga erinevat äripinda.

Peale linna enda tegevusega seotud organisatsioonide on nimistus kõike, alates esoteerikast erootikani ja kultuuriseltsidest kirikuteni. Üürnikke on tipp-ametnikest, armastatud kultuuritegelaste ja teletähtedeni.

Lausa 90 protsenti kesklinna eelarvest tuleb kesklinna vanema Taavi Puki sõnul linnavara ja -rajatiste rendist, aga tulu saaks olla "Pealtnägijat" konsulteerinud spetsialistide sõnul suurem.

Kurikuulus Kofkini leping

Kõige aktuaalsem näide pärineb nn sajandi kohtuprotsessist, kus istuvad süüpingis endine linnapea Edgar Savisaar ja rida tuntud ettevõtjaid.

Üks episood puudutab aadressi Raekoja plats 10, mille soodsat üürilepingut pikendati pärast seda, kui ärimees Alexander Kofkin andis prokuratuur süüdistuse põhjal Savisaarele altkäemaksu.

Alexander Kofkini firmaga Estkompexim Toitlustus sõlmis linn üürileping otsustuskorras ehk ilma konkursita 10 aastaks. Hind oli 41 eurot 80 senti ruutmeetrilt ning seatud oli tingimus, et kui Kofkin pinda edasi üürib, ei tohi ta küsida rohkem ehk vaheltkasu teenida.

Paberid näitavad, et Kofkin üüribki kõnealust pinda sama hinnaga 41 eurot 80 senti ruutmeeter edasi firmale, kes peab seal juba aastaid restorani.

Uurimisele lähedal seisvatest allikatest õnnestus „Pealtnägijal“ teada saada, et tegelikult tegi Kofkin allüürnikega ka teise lepingu, mis paberil ei puuduta seda pinda, aga mille alusel makstakse talle sisuliselt üüri ja kordades rohkem.

Ka staažikas linnaametnik, kesklinna vanema asetäitja Jüri Lump tunnistas, et ülekuulamisel näitas kaitsepolitsei talle lepingut, millega Kofkin väidetavalt salaja vaheltkasu teenis.

Alexander Kofkini kaitsja Aivar Pilv aga kinnitab jätkuvalt, et tema klient ei ole kellelegi altkäemaksu andnud ega ka linna selja taga mehkeldanud. Ta möönab, et tõesti teine leping allüürnikuga on, aga tegu on operaatorlepinguga ja selles polevat midagi fiktiivset.

Leping 99 aastaks

Kui vaadata sadu sõlmitud lepinguid, siis linna pindu edasi üürida lubatakse vaid üksikutel juhtudel. Kofkini kõrval hakkavad silma näiteks Edgari kohviku pidaja Juri Saharov, Lasnamäe õigeusu kiriku eestvedaja ja rahastaja Anatoli Vaštšenko ning telekanal PBK.

1990. aastatel sõlmis linn ka mitmeid ülipikki lepinguid – kestvusega näiteks 60 või isegi 99 aastat – kus on samuti sees allüüri klausel. Kusjuures nende lepingute puhul võib vara edasi üürida ükskõik mis hinnaga.

Kesklinna vanema asetäitja Jüri Lump ütles, et sellest arusaamiseks tuleks natuke aega elada taasiseseisvumise järgses kinnisvaraäri ajas.

"Toona selgus ühel hetkel, et linnal on Vanalinnas väga palju vara ja raha selle korda tegemiseks ei ole. Mitu aastat kestnud aruteludes jõuti sinnamaale, et objektid pandi konkursile, leiti erategijad, kes saavad pikaks ajaks need majad enda kasutusse ja teevad vastutasuks majad korda," rääkis Lump.

Hea näide on endine riigikogu liige keskerakondlane Arvo Haug, kes sõlmis 1994. aastal 99-aastase üürilepingu kogu Lai 26 maja peale.

Haug investeeris hoone korrastamisse tänasesse vääringusse ümber arvutatuna 135 000 eurot ja maksab maja eest üüri mitme hinnakirja järgi: esimese korrusel äripindade eest 10 eurot ruutmeetrist, teisel ja kolmandal korterite eest 2,68 eurot ruutmeetrist, mis on vanalinnas pehmelt öelda soodne.

Kinnisvaranõustaja Colliers International partner Margus Tinno ütles, et Viru tänaval, Raekoja platsil, kus on n-ö kuum tsoon, võib rääkida keskmisest 40-50 eurost ruutmeetri kohta esimese korruse pinnal.

Tõsi – üürihinda korrigeeritakse tarbijahinnaindeksiga, aga ikkagi kogu kolmekorruselise maja eest, kus tegutsevad restoran ja suveniiripood, maksab Haug linnale 972 eurot ja nii veel umbes 70 aastat.

Ülipikkadest lepingutest vabanemine

„Pealtnägijat“ konsulteerinud juristide sõnul on sellistest ülipikkadest lepingutest vabanemine keeruline, aga võimalik.

"Linnal peaks olema kindel strateegia, kuidas ta oma vara kasutab, ja see strateegia peaks sisaldama ka seda, et pikaajalisi lepinguid võib sõlmida, aga neid peaks aeg-ajalt üle vaatama," ütles TTÜ õigusteadlane Evelin Pärn-Lee.

Kesklinna vanem Taavi Pukk on selles küsimuses pessimistlik, sest kui linna õigusteenistus võtab kõik sellised vanad lepinguid ette, hakkab järjest neid lõpetama, lähevad need kohtuvaidlustesse.

"Kui pooled neist kohtuvaidlustest linn kaotab ja peab maksma, utreeritult miljoneid eurosid näiteks kahjutasudeks, siis tõenäoliselt nii ajakirjanikud kui ka linnakodanikud küsiksid, et kuulge, kas see oli ikka mõistlik teguviis," selgitas Pukk.

Evelin Pärn-Lee tõi esile võlaõigusseaduse sätted, mis võimaldavad üürilepingu, kui see on ka pikaks ajaks sõlmitud, tegelikult lõpetada. "Meil on regulatsioon, et üle 30 aastaste lepingute puhul on võimalik need ka lõpetada ennetähtaegselt."

Lisaks Arvo Haugi sajandi lepingule on linnal 60 aastased üürilepingud nelja juriidilise isikuga. Olgu näiteks Euroopa üks vanim apteegimaja Raekoja platsil.

OÜ Apotheka Magistratus sai 1997. aastal 60 aastaks õiguse kogu majale lubadusega, et hoonesse investeeritakse 735 000 eurot ja apteek jätkab tegevust.

Praegune hind 15 krooni ehk 96 eurosenti ruutmeeter fikseeriti 25 aastaks. 2009. aastal muudeti lepingut nii, et apteegi osa eraldati ja apteek hakkas otse linnale maksama 4,1 eurot ruutmeetri eest. Ülejäänud 600-ruutmeetrises majas on hind jätkuvalt 96 eurosenti ehk kokku 590 eurot ja nii aastani 2024.

Kinnisvaranõustaja Margus Tinno ütles, et sellise hinnaga võiks piltlikult kuskilt laoplatse üürida. "Selgelt on hind väga-väga madal, isegi arvestades lepingute pikkusu ja asjaolu, kui pind vajaks tõsiselt investeeringuid."

Kui dokumente lähemalt uurida, joonistub välja, et linnaga soodsaid ja pikki lepinguid suutis sõlmida kitsas ring kinnisvaraettevõtjad. Näiteks apteegimaja omanikeringi kuulus Creo Kinnisvara.

See on ettevõte, millel õnnestus Raekoja platsil saada ka veel teinegi 60-aastane leping aadressil Raekoja plats 5. Ajalooliselt on samal pundil pikaajalisi rendilepinguid olnud linnaga veelgi.

Varjatud abi?

Kui paljudes lepingutes on punkt, et linn võib niigi soodsat hinda vähemasti tarbijahinnaindeksiga korrigeerida, siis näiteks aadressil Viru 18, kus tänasel päeval tegutseb soomlaste lemmik-karaoke Tallinnas, oskas suurettevõtja Ülo Pärnits 1995. aastal lepingusse panna mustvalgel, et renditasu ei ole kunagi rohkem kui 50 protsenti turuhinnast.

Nii maksabki tänaseks uute inimeste kätte jõudnud firma 1380 ruutmeetrise kompleksi eest vanalinna tuiksoonel 7500 eurot kuus.

"Kui ma võtan nüüd puhtalt konkurentsiõiguse seisukohast, siis seal võib tekkida teatud varjatud riigiabi küsimus küll, et üsna tavaline see ei ole, eelkõige peaks see huvitama teisi potentsiaalseid huvilisi, kes tahaksid samuti seda vara kasutada, aga ei saa sellistel tingimustel kasutada," kommenteeris õigusteadlane Pärn-Lee.

Ülipikkade lepingutega ärimehed ei soovi teemat kaamera ees kommenteerida. Kirjalikes vastustes selgitavad nad sisuliselt ühtmoodi, et nemad tulid linnale appi, kui vanalinn oli räämas ja avalikke vahendeid korda tegemiseks polnud.

Nad said konkursi korras hooldusrendilepingu, kus vastutasuks renoveerimise eest võivad nad ruume üürida ja tulu teenida.
Kaamera ees selgitustest keeldus ka tuntud ekskorvpallur, treener ja restoranipidaja Aivar Kuusmaa, kelle osalusega Kaerajaan sai Raekoja platsil 25-aastase lepingu otsustuskorras.

Restoran Kaerajaani puhul on intrigeerivaid detaile veel. Esiteks, üldjuhul linn otsustuskorras üürilepinguid üle 10 aastase pikkusega ei tee, siin lausa 25 aastaks. Teiseks, tõmbab tähelepanu ka lepingu ajastus.

Firma Ultex Haldus sai algul, 2007. aastal 10-aastase lepingu, kuid natukene rohkem kui aasta pärast restorani avamist liitub Kuusmaa linnavolikogus keskerakonna fraktsiooniga ja mõni aeg pärast seda taotleb tema firma lepingu pikendamist 25-le aastale.

Kuusmaa tagantjärele tarkus

Poolteist kuud enne järjekordseid valimisi, 2009 sügisel hääletabki linnavolikogu ilma ühegi vastuhääleta lepingu pikendamise poolt, sealhulgas annab poolthääle ka keskerakonna fraktsiooni liige Aivar Kuusmaa ise.

Ametliku põhjendusena tuuakse avalik huvi ja see, et restorani prognoositud äriidee läks viie miljoni krooni asemel maksma 9,5 miljonit krooni. Nii saabki Kuusma firma otsustuskorras ehk konkursita 25-aastase lepingu.

Evelin Lee-Pärna jaoks on küsimus selles, et kui linn teeb neid tehingud, siis peaks ta tegutsema maksumaksja huvides ja linn ei peaks ettevõtja äririski kandma.

Kesklinna vanema asetäitja Jüri Lump möönab, et selline otsus kunagi tõepoolest tehti volikogu tasemel ja kindlasti ei ole see tavapärane.

"Miks see otsus täpselt sündis, ma jään teile vastuse võlgu, aga meil n-ö linnavara valitsejana on ainult kohustus seda kunagist volikogu otsust respekteerida ja selle alusel tuleb elada, sest selle alusel on sõlmitud leping," põhjendas ta.

Olgu öeldud, et antud hääletuse eel astus linnavolinike ette kõnepulti just Jüri Lump ise.

Aivar Kuusmaa selgitas kirjalikult: “Eetiliselt jah, oleksin võinud hääletamata jätta, kuna teema puudutas minuga seotud ettevõtet. Nagu mainisin, kui oleks minu hääl määravaks saanud, oleks olnud see ebaaus. Kuigi minu hääl ei olnud määravaks, pean siiski tõdema, et käitusin valesti ja tagantjärgi mõeldes, oleks võinud hääletamata jätta.”

Praegu kehtib Kaerajaani üürileping kuni aastani 2034 ning näiteks esimese korruse eest makstakse 24,52 eurot ruutmeetri eest, mis on rohkem kui poole odavam võrreldes naaberkohvikuga.

Toimetaja: Priit Luts

Allikas: ETV, "Pealtnägija"



Pagulased ei taha Eesti väikelinnades elada.

Pooled pagulased Eestist lahkunud: asekantsler tunnistab kava läbikukkumist

Pagulaste ümberjaotuskava alusel kahe aasta jooksul Eestisse saabunud 161 pagulasest on siit teistesse riikidesse lahkunud juba 85 ehk üle poole. Seejuures kohustus Eesti vastu võtma 550 pagulast, ent jäi endale võetud kohustusele alla enam kui kolmekordselt. Sotsiaalministeeriumi asekantsler tunnistab, et pagulaste suunamine väikelinnadesse oli viga, vahendab "Pealtnägija".

Jüri Ratas, Antionio Tajani ja Donald Tusk Kadriorus.

ERR Brüsselis: Ülemkogu arutelusid kannab Tallinna vaim

Seekordne Euroopa Ülemkogu toimub põneval ajal: hiljutiste liidrite, eelkõige Prantsusmaa presidendi Emmanuel Macroni ja Euroopa Komisjoni presidendi Jean-Claude Junckeri kõnede valguses on Euroopa Ülemkogu alaline eesistuja Donald Tusk teinud mitu nädalat visiite üle Euroopa ning pidanud telefonikõnesid Euroopa liidritega, et leida suund ja kiirus(ed), millega ühendus peaks edasi liikuma.

UUDISED
Sügisest on Eestis 213 omavalitsuse asemel 79.

Kiirotsing: mis saab koduvalla nimeks pärast haldusreformi?

Sel nädalal selgus lõplikult, millised vallad omavahel liituvad ning mis saab uute valdade nimeks. Pärast kohalike omavalitsuste valimisi sel sügisel jõustub haldusreform ning varasema 183 valla asemel jääb järgi 64. Linnade arv väheneb poole võrra ehk 30-lt 15-le. Mis on uute valdade nimed ja kas maakondlik kuuluvus on endine? Seda näeb allolevast otsingust.

ERR kasutab oma veebilehtedel http küpsiseid. Kasutame küpsiseid, et meelde jätta kasutajate eelistused meie sisu lehitsemisel ning kohandada ERRi veebilehti kasutaja huvidele vastavaks. Kolmandad osapooled, nagu sotsiaalmeedia veebilehed, võivad samuti lisada küpsiseid kasutaja brauserisse, kui meie lehtedele on manustatud sisu otse sotsiaalmeediast. Kui jätkate ilma oma lehitsemise seadeid muutmata, tähendab see, et nõustute kõikide ERRi internetilehekülgede küpsiste seadetega.
Hea lugeja, näeme et kasutate vanemat brauseri versiooni või vähelevinud brauserit.

Parema ja terviklikuma kasutajakogemuse tagamiseks soovitame alla laadida uusim versioon mõnest meie toetatud brauserist: