Me oleme kuulnud, kuidas kinnisvaraäris tehakse igasugu trikke, aga abikaasade Jaanika ja Erki lugu on eriti täbar. Kolme lapsega pere ostis esimese oma kodu, aga avastas tagantjärele, et maja pööning on põlenud ja võib juba järgmise tormiga ära lennata.

Üks asi on, kelle süül nad põrsa kotis ostsid, aga – nagu "Pealtnägija" avastas – laiem küsimus on, kuidas ei märganud kahjustust kõikvõimalikud ametnikud ja eksperdid ning mis nende väljastatud load sellisel juhul üldse väärt on?

Kui kolme lapsega pere sel sügisel elu esimese oma kodu soetas, ei viidanud miski, et sellega tuleb kaasa palju põlenud sarikaid ja pisaraid. 

"Me olime otsinud kodu aasta-poolteist ja kuna ootamatult meist sai suur pere, siis meil oli vaja suuremat elamist," rääkis Jaanika Jõesaar-Apri.

Lastega pere leidis kuulutuse, kus müüdi Sauele 1990ndatel aastatel ehitatud, aga vahepeal uuenduskuuri läbinu maja osa, täpsemini teist korrust, hinnaga 199 000 eurot. Ka esimene mulje koha peal oli hea. 

"Päike paistis, ilus ilm oli, käisin sees ja just see võlus, et päike oli aias, mis abikaasale väga meeldib ja kõik tundus täitsa ilus," meenutas Erki Apri.

39-aastane Jaanika töötab juuksurina ja sama vana Erki ehitajana ning kohe alguses märkasid nad roostes laike maja plekk-katusel, mida kuulutus ei maininud.

"Küsisime selle kohta, maakler ütles, et vana ja vajab väljavahetamist, et siin kõrval on ka samasugune," ütles Jaanika.

Kahtlusi hajutas ka see, et läbirääkimiste ajal tekkis majale värske kasutusluba. 

Tehing paistis seda mõistlikum, et müüja võttis oma hinnapakkumised, mis näitasid, et katuse remont maksaks 15 000, ning oli nõus selle hinnast maha arvama ehk tehingu maksumuseks jäi 184 000 eurot. Kui varem suheldi ainult maakleri vahendusel, siis esimest korda nägid Erki ja Jaanika müüjat 2022. aasta septembris notaris tehingu vormistamisel. 

Pere registreeris lapsed juba kohalikku kooli ja jäi ootama, et eelmised omanikud välja koliksid. Enne veel tekkis kahtlus ja soov lõpuks ka pööninguga tutvuda, mille võimalust mida varem ei pakutud ning ka luuk oli taoliselt kinnitatud, et sinna vaatama ei pääsenud.

Šokeeriv avastus

Oktoobri alguses saabus majaosa kättesaamise päev, aga šampuseklaaside kokku löömise asemel päädis see täieliku šokiga.

"Siis võtsin redeli ja akutrelli ja keerasin kipsplaadi sealt eest ära, läksime üles. Ja siis avanes see vaatepilt. Mis ei olnud kõige ilusam, mis oli ikka päris kohutav. See võttis jalad täiesti nõrgaks, mõistuse täiesti nulli. See on totaalselt täiesti ära põlenud, see vajab täielikku taastamist, ei ole tegu (ainult) plekivahetusega," lausus Jaanika.

Ostjad olid seda suuremas šokis, et kui katust kutsuti hindama nüüd juba oma spetsialist, oli diagnoos muserdav. Lisaks paljudele üksikutele vigadele ja aukudele, mida keegi on püüdnud isegi lihtsalt teibiga parandada, tuleb kogu katuse konstruktsioon koos plekiga asendada ja selle hind ei ole mitte 15 000, vaid 156 000 eurot.

Tagatipuks selgus, et mitte ainult on konstruktsioon nii nõrk, et võib tegelikult iga järgmise tormiga minema lennata, vaid pikema aja jooksul läbi sadanud vesi on tekitanud kahjustusi ka seintele, kuhu on tekkinud hallitus.

"Kahel lapsel tekkis allergia järsku, ühel lapsel on kuiv köha hästi pikka aega olnud. Väga kahtlane tundus, tellisime bioeksperdi, kes võttis proove ja põhimõtteliselt ongi must hallitus, mis on  toksiline. Tuleb ruttu maha võtta siis seinad ja asendada," rääkis Jaanika.

Mõistagi hakkasid kaasad aru nõudma. Maja alumisel ja ülemisel korrusel olid erinevad omanikud, kuid mõlemad osad müüs paarikuuse vahega maha sama maakler, Karl Taklaja, kes on firma kodulehe kinnitusel ametit praktiseerinud üle viie aasta ja teinud üle 130 tehingu

Ka alumised naabrid kinnitasid, et kuulsid katusel tiksuvast kellapommist alles siis, kui Jaanika ja Erki katuse alla läksid. Mõlema pere notariaalses lepingus on küll märge, et katus vajab vastavalt remonti või renoveerimist, aga põlengust ei sõnagi.

Nii maakler kui müüja olid nõus Pealtnägijaga rääkima ainult telefoni teel. 

Endise omaniku Janari sõnul teadis maakler sellest. "Mul on selline veendumus, mida tema mulle on öelnud, et tema nendele seda ütles," lausus ta.  

"Kõikidele klientidele, kellele ma seda näitamas käisin, sai tehtud selgeks, et katus vajab täielikku renoveerimist," lausus noorele perele maja müünud maakler Karl Taklaja, mööndes, et kõikidele huvilistele ta põlengust ei rääkinud.

Kinnisvaramaakler Siim Kabel aga leidis, et kui Taklajale tõesti sellest räägiti ja ta jättis selle info edastamata, siis maakler eksis tugevalt. "Kindlasti on oluline vahe, kas on plekivahetus või katusekonstruktsioonide taastamine," nentis Kabel.

"Me ei ole pahatahtlikult midagi varjanud. Ei ole pahatahtlikult vassinud. Nad on saatnud meile ka büroosse hästi kurja kirja, nagu ma oleksin suur pettur ja omanikuga kavandanud, see on absurd," lausus Taklaja.

Ehitiste kontroll ongi pealiskaudne

Kokkuvõttes: kirjalikku märki selle kohta, et ostjaid teavitati põlenud pööningust ja seal valitsevast tegelikust olukorrast, ei ole. Tagantjärele on suuresti sõna sõna vastu, kes mida millal suulises vestlustes rääkis ja aru sai. See võiks olla õnnetu üksikjuhtum, kuid Saue majatehingu tagant tuleb välja laiem probleem: torkab silma, kui pealiskaudne on tegelikult ehitiste kontroll ja kui vähe väljastatavad kallid load ning paberid tegelikult väärt on. 

"Auditi tegija, kui ta paneb oma allkirja alla dokumendile, mis kinnitab, et ehitis on ohutu, ma arvan, et ta peaks selles lõpuni veenduma. Et ei saa tekkida sellist olukorda, et tagantjärele tuleb välja mingisugune ilmselgelt eluohtlik olukord," ütles Saue valla ehitusosakonna juhataja Triin Masing.

Nimelt uurisid Jaanika ja Erki välja, et põleng toimus juba 1997. Järgnenud  25 aasta jooksul andis või pidid andma hoonele ja katusealusele hinnangu kokku kümmekond eksperti ning ametnikku alates päästeametist kuni kinnisvarahindajateni. Ükski teadaolev paber aga ei maini põlengut. Näiteks pangalaenu aluseks olnud hindamisakt pani majaosa väärtuseks 208 000 eurot, aga põlengust pole sõnakestki. 

"Kinnisvara hindajatel ei ole tihtipeale ehituslikku ekspertiisi kogemust, nad ei pea olema suutelised ehituslikke puuduseid nägema ja neist aru saama. Loomulikult, kui nad näevad mingisugust konkreetset auku seinas, siis nad selle kohta teevad päringu omanikule, et miks selline asi seal on, aga nad ei pea käima nii-öelda seintele kopsimas ja reaalselt konstruktsioonist vigu otsimas," lausus Kabel.

Kõige tähtsam dokument on aga kasutusluba, mis omakorda koosneb erinevate asutuste ja ekspertide hinnangutest, aga millele paneb lõpliku pitsati kohalik omavalitsus. Saue valla ehitusosakonna juhataja Triin Masingu sõnul näeb tema selles kaasuses kellegi jämedat lohakust. 

"Elementaarne oleks olnud muidugi, et auditis oleks olnud välja toodud, et katusekonstruktsioonide olukord on selline," ütles ta.

Kasutusloa väljastab omavalitsus, aga selleks vajalike alusdokumentide ja kooskõlastuste väljaajamise tellis müüja firmast Plaan 2. Eksomanik Janari jutust koorub, et ta ei teinud ekspertidele takistusi, aga ka ei öelnud sõnaselgelt, et katusealune on langenud tuleroaks. 

Hämmastaval kombel on tagantjärele näha, kuidas kasutusloa andmiseks käisid katuse all nii korstnapühkija kui ka tuleohutusspetsialist, kes tegi seal isegi fotosid, aga oskas neid teha sellisel moel, et põleng justkui ei paista.

Kokkuvõttes kirjutas Plaan 2 insener, et konstruktsioonidel ehitusvigu, nagu pragusid või vajumisi, ei tuvastatud. Ta kirjeldab isegi katuse ja katuslae materjali, aga taas kord põlengut ei maini. Valla ehitusosakonna juhataja sõnul usaldasid nemad kõiki neid eksperte ja kui pööningul tegelikult ei käidud, on see probleem.

"Kui sa ikkagi paned oma allkirja alla millelegi ja sa kinnitad, et see ehitis kogu ulatuses on ohutu, siis peaksid ennekõike selles veenduma ja siis on küll oluline käia ja üle kontrollida konstruktsioonid," lausus Masing.

Pealtnägija suhtles tagantjärele poole tosina eksperdiga, kes erineval hetkel hoones käisid. Kui pangale hindamisakti koostanud Arco Vara maakler kinnitas, et tema katuse all ei käinud ja omanik ei maininud midagi põlengu kohta, siis eriti tähelepanuväärne on Tuleohutusnõuded OÜ nimelises firmas töötava tuleohutuseksperdi selgitus. Tema kinnitas, et käis küll katuse all ja märkas tulekahju jälgi, kuid ei pidanud oluliseks seda kirja panna, sest – pange tähele – juhend ei näe ette hoone ajaloo kirjeldamist, kui see ei puuduta otseselt tuleohutust. 

Ehitusekspertiisi teinud ja kogu kasutusloa materjalide paketi kokku pannud firma Plaan 2 juhatuse esimees Kristjan Järval tuli lagedale eriti huvitava selgitusega. Esiteks kirjutas ta, et hoone katuse all käimiseks puudus vajadus. Teiseks väitis ta, et nende audit puudutas ainult hoone ümberehitusi, mille hulka katus tema sõnul ei kuulunud: "Kui audit algab lausega, et auditi eesmärk on hinnata hilisemal perioodil tehtud ümberehitustöid, siis kõik muud järgnevad hinnangud auditis käivad vaid nende osade kohta."

Kokkuvõttes õigustavad kõik eksperdid, miks nende kohus polnud pööningut vaadata või nähtut kirja panna. Aga taga targemaks, lähtudes õhukese riigi doktriinist, muudeti seadusi ja määruseid nii, et alates aastast 2015 ei pea kohaliku omavalitsuse esindaja objekti koha peal kontrollima. Alates koroonapandeemia algusest ei käi enamast kohal ka päästeamet ehk toetutakse ainult eraekspertidele. 

Samas maakler Siim Kabel kinnitas, et viimasel ajal avastavad ostjad üha sagedamini isegi uutel objektidel varjatud puudusi, mida võinuks märgata, kui mõni asjatundja vaid tegelikult vaadanuks.

"Olen ka kuulnud juhtumitest, kus inimesed ütlevadki, et nad tahavadki hästi kiiresti tehingu lukku lüüa, sest viimasel kolmel korral nad jäid selle tõttu ilma, sest nad uurisid natuke rohkem. Aga mina ütlen, et pigem uuri natuke rohkem ja jää sellest objektist ilma, kui et sa ostad põrsa kotis ja pärast istud selle jama otsas," leidis Masing.

"Võtke omale eksperdid, käige kõik augud läbi, kust majale saab ligi. Odavam on maksta see 500 eurot eksperdile, kes tunneb asja, kui pärast sellise supi sees olla nagu meie praegu oleme," ütles Erki Apri.

Ja supp läheb üha paksemaks. Viimane uudis on, et Saue vald tühistab täielikult maja kasutusloa, mis omakorda tähendab, et elanike laen läheb hapuks. Ainus lootuskiir elanike jaoks on, et endine omanik on avaldanud valmisolekut majaosa tagasi osta. Iselugu, millistel tingimustel.