Swedbank: kinnisvarabuumi ei tule ({{contentCtrl.commentsTotal}})

Kraana.
Kraana. Autor/allikas: Rene Suurkaev/ERR

Swedbanki analüütikute hinnangul praegusel aktiivsel kinnisvaraturul buumiohtu pole, sest olud on võrreldes 2007. aastaga hoopis teistsugused.

Swedbanki eraisikute panganduse juhi Kaie Metsla hinnangul uus kinnisvarabuum ja sellele järgnev krahh Eestit ei ohusta, sest vaatamata pealtnäha sarnasele aktiivsele ehitustegevusele ja ostuaktiivsusele on asjaolud hoopis teised. Lisaks on turukasv ja kinnisvarahinnad nüüdseks stabiliseerunud.

Uusi arendusi on ka tänavu hüppeliselt juurde tulnud - aastane kasv ulatub lausa 29 protsendini, ent see kasv on tulnud pigem varasemate väikese aktiivsusega aastate arvelt.

"Arendajad on läinud julgemaks, pakkumise-nõudluse tasakaal on päris hea. Tänane majanduskeskkond soodustab eraisikutel laenude võtmist, tarbijakindlus on päris hea, juletakse teha otsuseid, et osta uut eluaset või vahetada suurema vastu – seda toetavad nii palgakasv kui ka madal töötuse määr," kirjeldas Metsla ERR-ile.

Siiski ei ole praegune kinnisvaratehingute struktuur võrreldav 2007. ehk buumiaastaga - siis soetati kuni 97 protsenti ehk praktiliselt kõik eluasemed laenurahaga, nüüd aga võetakse laenu vaid 56 protsendile eraisikute soetatavast kinnisvarast, ülejäänud 44 protsenti ehk ligi pool kogu tehingute mahust tehakse ilma laenuta, kas siis säästude arvelt või eelmise kodu müügist saadud rahaga.

Võrdluseks: tänavu esimese kümne kuuga väljastatud eluasemelaenude maht moodustab vaid 40 protsenti 2007. aasta mahust, kuid hoiuste maht on praegu kaks korda suurem kui siis.

"Intressikeskkond ei soodusta investeerimist, vaid kinnisvaraostu," viitas Metsla olematutele hoiuseintressidele. Samas aga kinnitas ta, et investeeritakse ikka koduostu, mitte väljaüürimiseks.

Uus maksupakett sunnib laenajaid konservatiivsusele

Ehkki uue valitsuse maksupakett ei ole veel riigikogus vastu võetud ja selle täit mõju ette ennustada ei julge keegi, on Metsla siiski kindel, et laenajate otsuseid hakkab see mõjutama küll, kui näiteks eluasemelaenuintresse enam tagasi ei saa või ühisdeklaratsioonid abikaasadele soodustust ei anna. Praegu võetakse 40 protsenti kinnisvaralaenudest kahepeale, kusjuures kolmandik uutest laenuklientidest on ametlikult abielus.

Kõige sagedamini võtavad eluasemelaenu 28–30-aastased inimesed, laenutaotlejate sissetulek jääb valdavalt 1000-1500 euro vahele, samas suureneb tasapisi üle 1500 eurose sissetulekuga laenajate osakaal.

"Kliendid on väga kahe jalaga maa peal ja realistlikud oma ostuotsustes, aga nende maksevõimet mõjutab see küll," hindas Metsla. Kas see tähendab, et tõuseb omafinantseeringu osakaal või otsustatakse madalama hinnaga kodu kasuks, näitab aeg. Fakt on, et aastaid ülimadalal püsinud baasintress enam väga kaua nullis ei püsi, ehkki panuseid selle peale, millal EURIBOR tõusma hakkab, ei julge veel keegi teha.

Seda, et Eesti laenuvõtja on vastutustundlik, näitab ka makseraskustes klientide väike osakaal kogu eluasemelaenu kolmemiljardilisest turust - üksnes 0,2 protsenti on raskustes ehk üle kolme kuu laenumakseid võlgu. Võrdluseks: Lätis on makseraskustes kinnisvaralaenuklientide osakaal kaks protsenti ja Itaalias koguni 15 protsenti. Viimase puhul on oma osa küllap ka rahvuslikul eripäral - finantsdistsipliin ongi Eestis üldiselt parem kui Lõuna-Euroopa riikides.

Arendajad ja pangad enam hulluks ei lähe

Ehkki ka nüüd saab kinnisvaralaenu kuni 30 aastaks taotleda, on reeglid siiski konservatiivsemaks läinud: kui 2007. aastal võis pangast saada laenu ka ilma omafinantseeringuta, siis nüüd on miinimumnõue 10 protsenti, keskmiselt makstakse sisse aga 20 protsenti soetushinnast.

Metsla sõnul on uusarendustes aastane „laovaru“, st aasta jooksul peaks nende rajatud uusarendused turul realiseeritama. Metsla peab seda peamiseks õppetunniks, mis buumist saadi, kui arendati täiesti mõõdutundetult, sest ka pangad ei pidurdanud turu kasvu.

Ligi kolmandik eluasemelaenudest võetaksegi uue eluaseme soetamiseks, ülejäänu ostetakse järelturult. Seejuures kortereid ostetakse laenuga 70 protsendi ulatuses, ülejäänu läheb majade ja ridaelamute ostuks.

Seejuures laenuklientide seas migratsiooni tõmbekeskuste poole silma ei torka - kaks kolmandikku tehingutest tehakse Tallinnas ja enamasti jäävad tehingud ikka samasse piirkonda, st seal, kus müüakse, sinna ka ostetakse, nii et "depressiivsetest Eesti väikelinnadest" Tallinna või Tartu suunas põgenemist laenuklientide puhul märgata ei ole.

Hea lugeja, näeme et kasutate vanemat brauseri versiooni või vähelevinud brauserit.

Parema ja terviklikuma kasutajakogemuse tagamiseks soovitame alla laadida uusim versioon mõnest meie toetatud brauserist: