Uus rahvussport kinnisvaras: investor rabab kahetoalist Mustamäe korterit ({{contentCtrl.commentsTotal}})

Tallinna kinnisvaraturult kaob kõige kiiremini 1-2-toaline korter Mustamäe
Tallinna kinnisvaraturult kaob kõige kiiremini 1-2-toaline korter Mustamäe "paneelikas". Autor/allikas: Postimees/Scanpix

Kõige kiiremini läheb Tallinna järelturul kaubaks ühe-kahetoaline remontimata korter "mägedel", mis enamasti ostetakse väljaüürimiseks või pärast remonti kasuga mahamüümiseks. Investeerimislaine on kaasa toonud olukord, kus keskealisel põlvkonnal on üks kinnisvaralaen lõppenud ja võetakse teine, et osta korter kas väljaüürimiseks või oma lastele.

Need, kes pidanud pealinnas hiljuti kinnisvara soetama, hoiavad kahe käega peast kinni: kortereid rabatakse nina eest, huvipakkuva korteri ülevaatamiseks on järjekorrad ning alati ei õnnestu enne pilku pealegi heita, kui juba on keegi ette jõudnud ja selle ära ostnud. Hinnad aga tasapisi üha kerkivad.

Kinnisvarabürood kinnitavad, et kiiret kukkumist oodata pole, sest senikaua, kui laulva revolutsiooni lapsed pereloomise eas on ning üha enam Tallinnasse elama tulevad, ei saa ka hinnad järsult kukkuda.

Kiiremad tehingud toimuvad mõne nädalaga

Kõige kiiremini kaovad turult väiksemad ja odavamad remontimata ühe-kahetoalised korterid "magalates" ehk Mustamäel-Õismäel-Lasnamäel. Samas ostetakse ka kahe-kolmetoalisi remonditud kortereid, ent needki asuvad eeskätt "mägedel".

"Kõige suurem huvi on hetkel ja on olnud ka eelmise aasta seisuga nö investeerimiskorteritesse ja ehk pigem selliste vastu, millele mõnes mõttes tavainimese hammas peale hakkab. Ühe-kahetoalised remontivajavad korterid liiguvad kõige kiiremini. Aga ei öelda ära ka kolmetoalistest, ka pigem remontivajavad korterid liiguvad kiiremini. Piirkondadeks Kristiine, Lasnamäe, Mustamäe," loetleb 1Partner Kinnisvara elamispindade grupi juht Mihkel Oiderma.

Kaua keskmine müügiprotsess kestab, varieerub ja sõltub mitmest tegurist.

"Kui on lähtutud reaalsetest tehinguhindadest, siis leiab ostja praktiliselt kohe. Kui aga vaadatakse portaalist või lähtuda naabrimehe pajatustest, siis ei pruugigi tehinguni jõuda. Üldistatult võiks aga siiski öelda tõepoolest, et müügiperioodid on mõnevõrra lühenenud," kinnitab Oiderma.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman väidab, et kui hind on paigas, kestab müük üksikud nädalad. Kahetoaliste puhul lähevad kiiremini kaubaks kuni 60 000 maksvad korterid, kolmetoaliste hinnapiir on 80 000 euro juures, mis kiiret müügiedu lubavad.

"Eelistatud on remonditud kahe- ja kolme-toalised, mis sobivad noortele peredele elu alustamiseks ja samal ajal sobivad väljaüürimiseks. Mitte esimene ega viimane korrus, pigem võiks heas seisukorras olla," loetleb Sooman. "Üüriinvestorite seas on iseäranis nõutud Mustamäe, sest sealkandis on palju keskeri- või kõrgkoole, kus inimesed vajavad elupinda. Paneelikad on odavamad, neid ostetakse rohkem, sest hammas hakkab paremini peale."

Üüriinvestorid vaatavad Soomani kinnitusel just järelturule, kuna seal on korterid odavama soetushinnaga, samas kui üürihinnad uue ja vana korteri vahel pole nii suured kui müügihindade vahed.

Varem hinnatud korter puitmajas on aga keskmise turu jaoks liiga kalliks muutunud.

"Populaarsuselt teine on mõnus pisike puitmajapesa, aga need on nii kalliks läinud, et inimesed enam ei jaksa neid osta. Nende puhul ostetakse samuti kahe-kolmetoalisi, aga perede ja lastega otsitakse juba pigem elamist linnapiiril või linnast välja. Hindade tõttu inimesed kolivadki Sakku, Sauele, Tabasallu jne," ütleb Sooman.

Kõige kiiremad müügitehingud tehakse kõigega, mille hind jääb alla 50 000 euro, kinnitab Mihkel Oiderma 1Partnerist. "Aga ka vahemikus 20 000-25 000 eurosed korterid ühiselamu-tüüpi majades leiavad kiiresti uue omaniku. Need on kõik peamiselt need korterid, mida saab suhteliselt kerge ja odava remondiga korda teha ja välja üürida või kasuga maha müüa," põhjendab Oiderma.

"Viimase aasta absoluutne liider on eestlaste uus rahvusport - korter investeeringuks. Hinnanguliselt kuni kolmandik korteritehingutest tehakse investeerimise eesmärgil, peamiselt väljaüürimiseks, aga ka, et pärast remonti kallimalt maha müüa. Edasi on kõige enam need, kes ostavad endale esimese kodu pärast üürikorterit või vanemate juurest ärakolimist," loetleb ta.

Turg ei lähtu tavaloogikast

"Mõnes mõttes on tänane turuseis justkui pea peale keeratud - ei toimi sellised tavalised või meile harjumuspärased skeemid, kus öeldakse, et kinnisvaraturgu toidavad sünd-surm ja kokku-lahkukolimine. Ikkagi harjumatult palju on tänases seisus neid, kes ei osta otsesest vajadusest, vaid tulevikuks lastele vms," tõdeb Oiderma. "Stabiilne majanduskeskkond ja me oleme jõudnud sinna ajajärku, kus paljudel on tänaseks nö esimene laen makstud ja kui palk lubab, siis miks mitte teine kinnisvara lisaks osta, kas siis investeeringuks või lastele. Sellest on päris palju juttu olnud, et inimestel seisab arvetel vaba raha, üsna mõistlik ja arusaadav, et suur osa sellest jõuab kinnisvaraturule."

Domus Kinnisvara vanemmaakler Agur Tammistu ütleb, et maksimaalselt kestab järelturu korteri müügiprotsess 3-6 kuud. Kõige kiiremini leiavad tema praktikas ostja 55 000 kuni 70 000 eurot maksvad korterid "mägedes".

Temagi kinnitab, et Mustamäe 2-toaline on järelturul kõige likviidsem. "Eraldi tubadega, remontivajav, ostetakse investeeringuks, väljaüürimiseks või siis tehakse kiire ja korralik "müügiremont"," kirjeldab Tammistu.

Remontivajavana ostetakse selline korter umbes 55 000 euroga, pärast korralikku remonti ja köögimööbli paigaldamist müüakse see juba 70 000 euroga maha.

"Ostetakse üliõpilastele, sest üürihinnad on jätkuvalt kõrged, mõistlikum on laenu maksta ja võib ju ka pärast õppeperioodi müüa, sest turg on veel vaikses tõusus, või siis üürile anda," kirjeldab Tammistu tüüpostjat. "Selliseid valmis kortereid ostavad ka noored pered, kes saavad ka juba tehtud remondi pangalaenu sisse paigutada."

Populaarsuselt järgmine on Lasnamäe 1-toaline, mille hinda kinnisvaraturu spetsialistid nö kinnisvaraturu indikaatoriks peavad, nii nagu majanduse temperatuuri mõnes riigis Big Mac'i hinna pealt hinnatakse. Sellise korteri hind on täielikult remontimata kujul umbes 46 000 eurot, korralikult remonditud ja uue köögimööbliga aga 53 000 eurot.

"Ostavad kas noored iseseisva elu alustamiseks või ostetakse vanematele inimestele, kes on oma suurema ja kulukama korteri samas piirkonnas ära müünud," kirjeldab Tammistu sellise korteri ostjat.

Populaarsuselt kolmas on uusarendusse soetatav kolme-neljatoaline korter, neid rabavad noored pered.

""Buumi" soodustavad nii hetkel eraldi leibkondi moodustavad nii noored - valdavalt laulva revolutsiooni perioodil sündinud, keda on võrdlemisi palju ehk 26-30-aastased -, kui ka 30ndates tarbijad, kes soovivad vanema elamufondi tüüpi korteri vahetada uusarenduse vastu," ütleb Arco Vara Tallinna osakonna tegevjuht Elari Tamm.

Tema kinnitusel võtavad kõige mahukamaid laene 30ndates eluaastates ostjad, ent kõige aktiivsemalt võtavad laenu 26-30-aastased.

"Uusarenduste turg on suunatud 30-40-aastastele, tüüpkortereid ostavad valdavalt nooremad. Kõrgemapalgaliste üle 30-aastaste ostjate seas kerkivad esile lisaks uusarendustele ka vanema elamufondi korterid, sest neid ostetakse üürikorteriteks. Uusarendustest läheb üürikorteriteks suurusjärgus kümme protsenti, kesklinnas tõenäoliselt rohkem," ütleb Tamm.

Sooman Pindi Kinnisvarast toimuvat buumiks nimetada ei taha.

"Kui vaatame tehingute arvu, siis ei ole märkimisväärset rallit. Hinnad on küll üles visanud, aga seda seepärast, et pakkumiste arv on väike, inimesi tuleb väljastpoolt Tallinna kogu aeg peale. Kuniks Tallinna elanikkond jätkuvalt kasvab, ma tehingute vähenemist ja turu rahunemist ei näe," ütleb Sooman.

Eraisikute pakkumishindades õhku rohkem

Kinnisvaraspetsialistid tõdevad, et kuulutuse hinnast peavad müümisel enam järele andma omal käel müüjad, neil kipub hinnas rohkem õhku sees olema.

"Tavakasutajate kuulutuste hinnad erinevad tihtipeale 10-15 protsenti tegelikest müügihindadest, kinnisvarabüroode poolt pakutavate objektide hinnad on tavapäraselt juba läbinud hinnaanalüüsi ja neil võib hind erineda kuni viis protsenti," ütleb Agur Tammistu Domus Kinnisvarast.

Elari Tamm Arco Varast lisab, et kõige kiiremini müüdavate varade osas on märgata ka kõige enam hinnas alla andmist. "Kuni kümnepäevase müügiperioodiga varade puhul antakse hinnast alla vähemalt kümme protsenti," selgub Tammistu sõnul statistikast. "Kiireimad tehingud on valdavalt ühetoalistega, mis tõenäoliselt suunatakse üüriturule."

Tüüpkorterite hindu lastakse keskmiselt vähem alla, seal on pakkumis- ja tehinguhinna vahe 3,6 protsenti.

Nö seisma jäänud korterid müüakse lõpuks keskmiselt 15-20-protsendise allahindlusega, ütleb Mihkel Oiderma 1Partnerist. "Need objektid, mis kiiremini liiguvad, need on ikkagi need, mille hind on kohe määratud õigesti ja seetõttu reaalsete müügihindadega kuulutused kaovadki väga kiiresti."

Turu kiiret kukkumist ei paista

Ehkki hinnad on tõusnud kiiresti, on spetsialistide hinnangul nende tõus nüüdseks siiski pidurdunud. Samas pole oodata ka turu kiiret kukkumist.

"Hinnatõus on hetkel aeglane, mis ei tähenda, et hinnad langema hakkavad. Langevad siis, kui krediidiasutuste poolt ostu enam ei finantseerita. Järsku kukkumist ei ennusta," ütleb Agur Tammistu Domus Kinnisvarast. "Täna veel müüge korter, võtke aastaks üürikorter ja siis ostke maja," on tema soovitus.

"Ma julgeks öelda, et järelturu osas on hinnatõus juba pidurdunud. Järsku kukkumist ei ennustaks, selleks peaks midagi olulist veel lisaks juhtuma, kui kinnisvaraturu tavapärane tsükliline kõikumine. Üldises plaanis oleme kinnisvaratsükli selles otsas, kus mingi korrektsioon on oodata, kuid millal, seda on täna veel natuke vara hakata ennustama," tõdeb Oiderma 1Partnerist.

Ka Elari Tamm Arco Varast hindab turu edasist käekäiku pigem optimistlikuna.

"Hetkel ei paista olevat ülemääraseid riske turul hinnalanguse soodustumiseks. Käesoleval aastal ei ole siiski enam oodata senise kiire hinnakasvu jätkumist - inflatsioon hakkab eratarbimiskulutusi tõstma, palgakasv võtab ettevõtete madala tootluse juures hoogu maha, mistõttu tehinguaktiivsus hakkab alanema," kirjeldab ta. "Pakkumiste arv on hetkel kiirelt langenud, sealjuures on siiski oodata uute arenduste najalt pakkumise lisandumist. Pakkumiste arv langeb, tehinguaktiivsus langeb, hinnakasv pidurdub - kui uute turuletulevate uusarenduste müük kulgeb sarnases tempos nagu varem, siis nö ülepakkumise olukorda ei pruugi tekkida ja turg jaheneb ilma suurema järsu kukkumiseta."

Tamm hindab, et lähitulevikus hakkavad statistiliselt sagenema mõneprotsendilised hinnakasvud ja -langused, mis kokkuvõttes tähendabki stabiliseerunud turgu.

Eluasemeturu riskid tulevad tema hinnangul pigem väliskeskkonnast, st sõltuvad nii EL-i pangandusest, riikide lahkumisest kui ka Rootsi kinnisvaraturust.

Hea lugeja, näeme et kasutate vanemat brauseri versiooni või vähelevinud brauserit.

Parema ja terviklikuma kasutajakogemuse tagamiseks soovitame alla laadida uusim versioon mõnest meie toetatud brauserist: