Eelmise aasta kevadel tekkisid 63-aastasel Harry Kuusikul finantsraskused - ta oli laenufirmale võlgu ja tema kinnisvara hüpoteegi all. Hädas tuli appi sõber, kuid sellest probleemid algasidki.

Harry Kuusiku investoriks sai sõbra poeg, 31-aastane esmapilgul edukas ettevõtja Ragnar Käsper. Kõige rohkem torkas ta silma peamiselt kohvile keskendunud eksklusiivse brändi Zinzino esindajana, aga on tegelenud paljude asjadega alates second hand rõivaärist, lõpetades videotootmisega. Pea igal kevadel asutab ta mõne uue firma.

Ka Kuusikule andis ta laenu vaid nädal varem loodud firmast Never Invest. Laenu tagatiseks andis Kuusik hinnalise esivanemate krundi Nõmme mändide all. Laenu sai ta 30 000 eurot.

21. juunil läksid Kuusik ja Käsper koos notar Robert Kimmeli vastuvõtule. Enne tehingusse minemist oli Kuusik lepinguga üksnes põgusalt tutvunud, sest usaldas oma sõbra poega.

"Ma nägin korraks Ragnari käes koopiat või ettevalmistatud tehingut. Minu jaoks oli selle notari tehingu sõlmimisel ainukeseks tingimuseks see, et seal oleks kindlasti punkt tagasiostu eesõigusest. Ja sellega me leppisime kokku, et see on kuueks kuuks," rääkis Raudtee 64a endine omanik Kuusik.

Ehkki Harry Kuusik võttis sisuliselt laenu ja andis tagatiseks oma maatüki, siis kinnistule ei seatud hüpoteeki, vaid vormistati tagasiostuõigusega müügileping ehk 330 000 eurot väärt maatükk läks Käsperi firma nimele vaid 30 000 euro eest.

Kuusikul oli õigus krunt kuue kuu jooksul tagasi osta hinnaga 30 000 eurot pluss intressid ehk kokku 37 400 eurot. Vahepealse aja jooksul ei tohtinud Käsper kinnistuga mingeid tehinguid teha. Asjatundjate sõnul oli see aga algusest peale Kuusiku jaoks halb lahendus.

"Selle, kes laenu võtab, riskid on ikkagi väga suured. Ta ju oma kinnisvarast loobub, ta annab selle teise inimese nimele terveks selleks perioodiks," ütles notarite koja esimees Tarvo Puri.

Kinnistu müüdi edasi

Notarite koja esimehe sõnul peab tehingut tõestav notar selgitama pooltele võimalikke ohte, pakkuma alternatiive ja võimalikke tagatisi. Kuusiku sõnul käis kõik väga kiiresti ja mingeid muid variante notaris ei arutatud.

"Minule selliseid ohustavaid selgitusi ta ei andnud," kinnitas Kuusik.

Esimene ohumärk oli, kui keset suve tekkis Harry Kuusiku krundi ümber aed. See, et patsiendid ei pääsenud Raudtee 64 asuvasse Nõmme perearstikeskuse majaossa enam otse, vaid tuli minna ringiga, tekitas palju poleemikat ja jõudis isegi meediasse.

Investor Käsper põhjendas "Pealtnägijale" saadetud kirjas, et kui keegi "perearstikeskuse põduratest patsientidest oleks libeduse tõttu kukkunud", oleks vastutanud tema, kuna formaalselt oli kinnistu omanikuks Never Invest. Vastuolu on aga selles, et aiad paigaldati sinna keset südasuve. Kokkuvõttes oli see siiski lubatud samm, sest juriidiliselt - ehkki ajutiselt - kuuluski maa sel hetkel Käsperile.

Kui Harry Kuusiku lapsed - kaksikud Heleni ja Hannes - isa palvel olukorda lähemalt uurima hakkasid, selgus veel palju hullem.

"Peale lepingu sõlmimist - see oli vähem kui kuu aega - pandi sinna peale hüpoteegid, paar kuud hiljem müüdi see kinnistu edasi kolmandasse ettevõttesse ja sellega on juba raskendatud tagasiostmine," rääkis Kuusiku poeg Hannes Praks.

"Eks need inimesed teadsid, et nad valivad enda vastaseks nõrgema poole, et ta ei ole kõige taiplikum, tema varasematest tehingutest nähtub samamoodi, et ta ei ole juriidiliselt väga pädev isik," lisas tütar Heleni Praks.

Kuigi lepingus seisis justkui selgelt, et Kuusik võib maa kuue kuu jooksul tagasi osta ja Käsper ei tohi seda vahepeal edasi müüa ega hüpoteeki seada, siis just nii juhtus.

Vaid mõni nädal pärast tehingut, 11. juulil pantis Käsper maa 300 000 euroga ja viis kuud hiljem, 17. novembril sõlmis samas notaribüroos juba müügilepingu, kus võõrandas maatüki 20 000 euroga Raudtee Arenduse OÜ-le. Selle, vaid nädal aega vana firma taga on omakorda kinnisvaraärimees Margus Sahk, kes töötab kinnisvaraspetsialistina kaitseministeeriumi allaasutustes.

"Tema algul väitis, et tema ei tea sellest midagi, et Käsperi ja Kuusiku vahel selline leping oli. Kui me väitsime, et neil on tegelikult enda lepingus ka kirjas see, siis ta ei soovinud rääkida ja pani telefonitoru ära," meenutas Hannes Praks.

"Oleme paljude juristide ja advokaatidega suhelnud ja nad ütlevad kõik, et siin ei saa teist varianti olla, et see oli juba etteplaneeritud kelmus," rääkis Kuusik.

Margus Sahk teatas "Pealtnägijale", et teadis tegelikult lepinguklauslist algusest peale ja oli valmis ka maatükist loobuma, kui Kuusik huvi üles näitab.

Kuusiku pere kahtlustab, et see oli algusest peale kombinatsioon maa sisuliselt kümnendiku väärtusega kätte saada. Eksperthinnangu järgi maksab potentsiaalne arenduskrunt 330 000 eurot ja kui praegu töös olev detailplaneering valmib, siis koguni 660 000 eurot. Teada on, et Ragnar Käsper ja maa uus omanik Margus Sahk on head sõbrad.

Notarite sõnul pole neil õigust klienti ohtude eest hoiatada

Kui Harry Kuusiku puhul võib öelda, et ta ise tegi rumala otsuse, siis küsimus on selles, milline vastutus on notaritel.

Mõlemad müügilepingud, mida võib nimetada näiteks lepinguteks nr 1 ja nr 2, tõestas sama büroo.

Lepingus nr 2 seisab mustvalgel, et "käesoleva lepingu sõlmimisega rikub müüja oma kohustusi kinnistu eelmise omaniku ees, kuna [...] tagasiostuõigus pole lepingu sõlmimise hetkel lõppenud". Seega sisuliselt notar Margus Veskimäe küsis Ragnar Käsperilt, kas ta saab aru, et rikub eelmist lepingut ja Harry Kuusiku õigusi, ja kui Käsper ütles, et saab aru, siis notar pani sellele pitsati alla.

"Kui notar selgitab mõlemale poolele, et käesoleva lepinguga te rikute eelmises lepingus võetud kohustust [...] ja mõlemad osapooled veendunult ütlevad, et jah, me teame, me võtame need riskid, te selgitasite meile need riskid ja me võtame need riskid ja me oleme nõus seda lepingut sõlmima, siis nii on, jah," rääkis justiitsministeeriumi vabakutsete talituse nõunik Helen Vahkal.

"Isegi, kui ta näeb või teab, et eelmise lepinguga läheb vastuollu, tal ei ole õigust öelda "ei". Küll aga sellel, kes näeb, et kuskil notaribüroos võib selline risk või oht tekkida, et tema varasemat lepingut hakatakse rikkuma, võib kiirelt taotleda kohtult sellele kinnisvarale aresti või keelumärke panemist, et seda tehingut mitte lasta teha," selgitas notarite koja esimees Tarvo Puri.

Kokkuvõttes laiutavad notarid käsi, sest ehkki nad nägid, et leping on pahauskne, polnud neil õigust keelduda. Neil on vaid teoreetilist laadi, tagantjärele-tarkuse-võtmes soovitused Harry Kuusikule - kui ta näeb, et teda hakatakse petma, võiks ta pöörduda notarite koja või kohtu poole. Seda aga Kuusik ei teadnud.

Vastates "Pealtnägija" küsimusele, miks notarid ei hoiatanud Kuusikut, et teda üritatakse petta, ütles Tarvo Puri, et nad ei tohigi seda teha.

"Minu arvates mitte. Ta ikkagi peab hoidma tehingusaladust, ta ei tohi informeerida kedagi nendest tehingutest, mis tema juures tehakse. Kui minu juures teeb keegi testamendi, jätab oma lapsed pärandist ilma, siis mingil juhul ma ei tohi lastega ühendust võtta, et nende ema või isa teeb testamenti ja hakkab neid pärandist ilma jätma," selgitas Puri.

Siiski, justiitsministeerium tõlgendab seadust vastupidi. "Eks see on notari siseveendumuse asi, kui kaugele ta läheb selle kolmanda osapoole kaitsega. Ta võib seda loomulikult teha," ütles Helen Vahkal.

Konkreetset bürood esindav notar Robert Kimmel, kes kinnitas lepingu nr 1, polnud nõus "Pealtnägija" kaamera ees esinema ja edastas selgituse e-kirja teel. "Mul on kahju, et selline juhtum on aset leidnud, ja kindlasti arutame ka teiste notarite ja juristidega, kuidas analoogseid petuskeeme ennetada ja kas selleks peab mõnd seadust muutma," kirjutas ta.

Käsper ja Sahk eitavad kokkumängu

Nii Ragnar Käsper kui ka maa uus omanik Margus Sahk leiavad, et mingit kokkumängu pole. Käsperi väitel oli Kuusik tehingus selgelt aktiivsem pool, kuid hakkas ühel hetkel tagasimaksetega viivitama ja hämama. Samal ajal otsis tuttav kinnisvaraärimees uut projekti ja nii müüski Käsper Kuusiku krundi kuu aega enne tähtaja kukkumist Margus Sahale.

"Tegelikult olid need tagasimaksmised igakuiselt lihtsalt sõpradevahelised kokkulepped, tegelikult lepingus ei olnud üldse sellist asja kirjas. Ja mille pärast ta lõpetas need maksmised novembrikuus oligi see, et ta avastas, et see kinnistu on edasi müüdud. Siin on risk, võimalus on suur, et sellest rahast ka ilma jääda," rääkis Hannes Praks.

Detsembris müüs perekond oma osa Raudtee tänava majast maha, millega tekkis vaba raha, et Käsperile laen tagasi maksta. Tagasiostu tärmin oli kuus kuud ehk 20. detsembril, vahetult enne seda panigi pere notari aja ja kutsusid kohale nii Käsperi kui ka Saha.

Hannes Praksi sõnul ei ilmunud vastaspool aga ei 5. ega ka 12. jaanuaril notarisse kohale.

Käsperi sõnul istus ta 5. jaanuaril notaribüroo ees autos ja isegi nägi, kui Harry Kuusik majja sisenes. Seejärel helistas ta notari sekretärile ja uuris, kas raha on deposiitkontole üle kantud. Kui vastus oli eitav, sõitis ta minema. Käsperi jutu mõte on, et just Kuusiku perekond üritas talle ja Margus Sahale n-ö külma teha.

Perekond on veendunud, et Kuusiku vastu sooritati kelmus. Hetkel vaeb nende kuriteokaebust riigiprokuratuur, aga kõik asjaga tegelenud juristid peavad suhteliselt lootusetuks tõestada, et see oli algusest peale pahatahtlik pettus, ja soovitavad pöörduda tsiviilkorras kohtusse lihtsalt lepingu rikkumise osas.

Kõigi märkide järgi on Never Invest aga juba praeguseks vaid tühi kest ja perekond jääb kohtus tühjade kätega. Kuidas iganes lugu lõpeb, leiavad nad, et notarid mängisid kas teadlikult või teadmata tüngameistrite kasuks.

* Põhja ringkonnaprokuratuur lõpetas 30.11.2019 kriminaalasja menetluse. Ragnar Käsperi käitumises ei leidnud tõendamist kriminaalkorras karistatava teo ehk kelmuse tunnuseid.