Hiljuti langetas riigikohus otsuse juhtumis, mis oli seotud ühe vana maja varjatud puudustega.

Urmas Volens rääkis ERR-ile, et riigikohus menetles juhtumit peamiselt selleks, et korrigeerida vanas kohtupraktikas juurdunud arusaama, et kui lepingus pole paika pandud, millistele tingimustele üks maja peab vastama, tuleb lähtuda keskmisest kvaliteedist. Kui seda "keskmist kvaliteeti" hakati kohtupraktikas sisustama, sai selleks sisuliselt tänapäevane uute majade standard.

"Praegu tõmbas riigikohus seda standardit oma juhistega natuke alla. Ütles sisuliselt välja, et vana maja puhul – see oli tõesti üle saja aasta vana hoone – on see, mida ostja võib eeldada, selline kvaliteeditase, nagu nii vanadel majadel tavaliselt on," selgitas ta. "Ehk siis ei saa me eeldada, et see maja vastab uue maja standardile."

Seda, milline on vana maja standard igal konkreetsel juhul, peab kohus iga üksikjuhtumi puhul eraldi hindama. Volens rõhutas, et kõik see kehtib juhul, kui lepingus ei ole neid asju kokku lepitud.

Selle lahendi ja kehtiva seaduse peamine sõnum on tema sõnul, et ostja ja müüja võiksid müügilepingus ise kokku leppida, millistele tingimustele hoone vastab. Seadus on üles ehitatud nii, et müüja oleks huvitatud ise kõik puudused üles lugema.

"Kõik, mis on hoonel viga, tuleks võimalikult detailselt ära fikseerida, siis ei saa ostja pärast nõudeid esitada, et see ei ole see, mida lubati," lausus ta.

Otsus kergendas Volensi sõnul müüjate olukorda, sest senine keskmine standard oli kõrgem ja nüüd pole enam vaja kirja panna kõiki neid asju, mis on nii vanade majade puhul tavalised. Riigikohtu juhis on hinnata vanu maju vanade majadena.

"Kui maja seisund on kehvem kui tavapäraselt nii vanade majade puhul, midagi on tavapärasest halvem, siis need asjad tuleb kindlasti välja tuua," rõhutas ta. "Müüa võib ju ka väga kehvas seisus maju, aga oluline on see, et see kõik oleks võimalikult hästi ostjale teada ja lepingus fikseeritud. Seda tuleks teha võimalikult detailselt. Lepingule saab juurde panna ka igasugu pilte, fotosid."

Lisaks saab varajatud vigadena käsitleda ka näiteks lärmakaid naabreid, kuskilt kostvat müra või muid asjaolusid, mis ühe kinnisasja puhul tähtsad on. Volensi kinnitusel on kohtupraktikas olnud olukordi, kui lärmakate naabrite avaldamata jätmist on peetud lepingu rikkumiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi esimees tõdes, et riigikohtu värske otsus loob ilmselt pretsedendi järgmiste kohtuvaidluste jaoks, kus ostja ja müüja on eri meelt. Ehkki riigikohtu otsustel pole väljaspool konkreetset kohtuasja otsest siduvust, on need üldiselt juhisteks, millest alamate astmete kohtud lähtuvad.

"Ilmselt hakkavad kohtud selles lahendis antud juhiseid järgima ja sellest lähtuvalt neid standardeid määrama," lausus Volens.