Rahvusvaheline valuutafond IMF soovitas hiljuti Eestil asendada maamaks kinnisvaramaksuga, mida peaks fondi hinnangul küll tegema siiski ainult linnapiirkondades. Eesmärk oleks edaspidigi tööjõumakse alandada ja tulla toime Euroopa Liidu võimalike toetuste vähenemisega. 

Mida see tegelikkuses tähendaks?

Tõsi on, et Eestis on omandimaksud kõige madalamad Euroopa Liidus. Kui Euroopa maades moodustavad erinevad omandimaksud keskmiselt 2,6 protsenti SKTst, siis Eestis ainult 0,3 protsenti. Sisuliselt omandit Eestis ei maksustata. 

Kuigi vara, mida maksustada, võib olla väga erinev, siis muust varast eristuvad selgelt maa ja kinnisvara. Maksustamise seisukohalt on need kaks sageli integreeritud ühte maksuliiki, kuigi arvesse on võetud mõlema komponendi omapära. 

Eestis on maksustatud ainult maa. Selle peal asuva ehitised maksustamisele ei kuulu.  Mõned aastad tagasi kaotati ära ka kodualuse maa maks. Suur osa Eesti inimestest ei tasu seega ka maamaksu.  

Läheneme aga kinnisvara omamisega seotud kuludele ühiskonna seisukohast ning piltlikustame tegelikud kulud, mida ühiskond peab tegema erakinnisvara kaitseks ja selle väärtuse kasvuks. 

Läheb kinnisvara omanik näiteks pärast tööd koju, oma korterisse või majja. Aga kuidas ta saab kindel olla, et see maja või korter ka tegelikult talle kuulub? Aga sellepärast, et  omanikustaatus on kinnistatud registrisse, mis määratleb selgelt vara omaniku.  Registripidamine nõuab aga raha. 

Jõuab omanik koduukseni, aga kuidas ta saab kindel olla, et sinna keegi teine pole elama asunud? Sellepärast, et meil on lausa põhiseadusesse kirjutatud säte, et omand on puutumatu ja kaitstud. Selle puutumatuse tagavad seadused ja korrakaitse. See kõik aga maksab.

Kuidas omanik koju ja tööle saaks, kui puuduksid teed-tänavad ja valgustus? Kusjuures oluline ei ole ainult teede ja muu taristu ehitus, vaid ka selle korrashoid, puhastamine ja arendamine. Riik ja omavalitsus tegelevad sellega iga päev ning see nõuab loomulikult raha.

Jõuab omanik koju, aga kuidas ta saab kindel olla, et tema maja katus talle pähe ei kuku? Selleks on jällegi riiklik ehituskorraldus ja järelevalve, mis tagab kinnisvara ohutu ehituse ja kasutamise. Ja see… loomulikult maksab.

Maname silme ette kahetsusväärse olukorra, et omaniku majas juhtub tuleõnnetus. Kas kinnistu omanik maksab tuletõrjele oma vara päästmise eest samamoodi nagu taksosõidu eest? Ei. Samas on päästeteenistuse pidamine ühiskonna jaoks väga suur kulu.

Ehk aitab. Eesmärk oli näidata, et kinnisvara omamisega ja selle väärtuse kestmisega on seotud suured ühiskondlikud väljaminekud. 

Oleks loogiline arvata, et kinnisvara omamise kulu on kuidagi otseselt seotud selle omaniku maksukoormusega. Täna selline seos puudub, mis ei vasta aga turumajanduse põhimõtetele. Seega oleks kinnisvaramaksul väga selge eesmärk: täpsem ühiskondlike kulude osaline katmine nende poolt, kes kinnisvarast ja selle väärtuse kasvust tulu saavad.

Põhimõtteliselt võiks kinnisvara- ja maamaks välja näha järgmiselt. Maamaks võiks jääda, kuid ta oleks kindlasummaline madal maks ühe pindalaühiku kohta, mis ühelt poolt hoiaks maa käibes, aga teisalt ei koormaks liialt maaomanikke. Eriti põllumaaomanikke. 

Kinnisvaramaks oleks aga sõltuvuses omandi väärtusest. Eestis on olemas ulatuslik kinnisvara väärtuse hindamise kogemus. Samuti on meil olemas toimivad registrid nii maa kui ka hoonete kohta. Tehniliselt ei ole kinnisvaramaksu korraldamine kuidagi üle jõu käiv. Kinnisvaramaks võimaldaks teha erisusi näiteks ajalooväärtusega hoonetele või ühiskonna seisukohalt olulise kinnisvara arendamisele.  

Kohe tekib aga küsimus – kui kinnisvara omanik suurendab oma vara väärtust, kas ta saab siis endale kaela suureneva maksukohustuse? See on igati õigustatud küsimus, mis eeldab kompromissi leidmist omapanustamise tulemusel kinnisvara väärtuse suurenemise ja maksukoormuse kasvu vahel.

Tänases Eestis ei paista olevat tahet kinnisvaramaksu kehtestada või isegi tasakaalustatult selle üle arutleda. Kinnisvaramaks oleks aga võimalus suurendada omavalitsuste maksutulusid ning mõjutada inimeste ja ettevõtete paiknemist. 

„Maksustage rikkust, mitte rikkaks saamist“ kuuleme Eestis sageli. See lause on oma sisult nonsenss, sest varamakse pole võimalik maksta vara endaga. Kinnisvaramaks on sisuliselt  teises vormis tulumaks, mis eeldab tuluvoo olemasolu. Kallim kinnisvara seondub suuremate sissetulekutega. 

Samuti pole usutav, et kinnisvaramaksust on võimalik katta tööjõumaksude alandamist, sest viimaste suurusjärk on kümme korda suurem. Küll aga võimaldaks kinnisvaramaks kohalikul omavalitsusel pakkuda paremat kommunaalteenust. Lisaks tooks see Eestisse juurde turumajanduslikku loogikat. •

Kõiki Vikerraadio päevakommentaare on võimalik kuulata Vikerraadio päevakommentaaride lehelt.

ERR.ee võtab arvamusartikleid ja lugejakirju vastu aadressil [email protected]. Õigus otsustada artikli või lugejakirja avaldamise üle on toimetusel. Artikli kommentaariumist eemaldatakse autori isikut ründavad ja/või teemavälised, ropud, libainfot sisaldavad jmt kommentaarid.