Mõni kuu tagasi sai Põhja-Tallinn Eesti kõige kallima linnaosa tiitli, kus korteri ruutmeetri hind ületas 4000 euro taseme. See teeb näiteks 75-ruutmeetrise kolmetoalise korteri hinnaks 300 000 eurot. See on summa, mille puhul kodulaenu kuumakse 30 aasta peale on ca 1700 eurot kuus. Arvestagem, et Eesti keskmine brutokuupalk oli 2023 aasta esimeses kvartalis 1741 eurot. Eelnev kiire arvutus annab ehk aimdust, miks peaks Eesti agressiivselt mõtlema eluasemepoliitika teemadel.

Toetan arhitektide B210 missiooni Veneetsia biennaalil, kus küsimuse all on kodu väärtus. B210 küsib: "Mida on kodu väärt? Kas elu peab olema kasumlik? Kas arhitektuur on peavari kehale või rahale?". Usun, et see temaatika tabab Eestis just Põhja-Tallinna kõige valusamini. Põhja-Tallinna kinnisvara hindade tõus on toimunud linna arengut arvesse võttes väga kiiresti. Me räägime 15-20 aastast. Linnale mõjub see nagu šokk, sest muutus on linna skaalas lokaalne, intensiivne ja eristub muudest arengutest. Hindade tõusu on kindlasti olulise tõuke andnud mereäärsed uusarendused, kuid usun, et kogu protsessi mootoriks on olnud pigem Põhja-Tallinna kultuuri areng ja sealhulgas loomelinnakute teke.

Kuidas kinnisvara hinnatõusu mudel töötab? Alguses meelitavad loomeinimesi piirkonda madalad üürihinnad, aga ka nö "alternatiivne keskkond". Seda hetkel, kui piirkonna elamisväärsus on halb ja elanikke stigmatiseeritakse. Peatne tihe kultuurielu aitab tõsta kogu piirkonna mainet. Tekivad esimesed arendajad, loomelinnakud jne. Aastate jooksul toimub imago muutus ja piirkond muutub üha trendikamaks. Nii tekib arendajatel võimalus rohkem raha kaasata ja näiteks seni tühje tehasemaastikke ümber ehitada, müüa, rentida, üürida. Arendaja huvi on uut mainet hoida ja süvendada. Äripinnad hõivavad luksuslikumad, autentsemad, orgaanilised, käsitöö- jne kaubamärgid. Üürihinnad tõusevad ja elu muutub kallimaks. Algab kaudne ning otsene madalapalgaliste väljatõrjumine. Olemasolev elanikkond kolib vaikselt mujale ning asendub uute elanikega, kellel läheb paremini. Linn hakkab tihenema. Lisanduvad tühjad tehaseruumid ehitatakse ümber ja lähevad elamute või büroopindadena kõrgepalgaliste firmade kasutusse. Esimese ja teise lainega lisandunud elanikud kolivad ära, nad müüvad/üürivad oma elamispinnad, asemele tulevad uued ja selline ringmäng jätkub.

Me teame, et see mudel töötab, sest oleme seda näinud erineval kujul ja mahus pea igas suuremas Lääne-Euroopa linnas. Trendi nimeks on gentrifikatsioon. Põhja-Tallinnast on saanud bränd. Tänavapildis on näha pusadel, T-särkidel, kottidel jne viiteid erinevatele asumitele, arendustele, aga ka kogu linnaosale tervikuna. Arenduste kodulehtedelt võime lugeda, kuidas Põhja-Tallinnas elamine on luksuslik ja eksklusiivne kogemus. Ollakse mere ääres, kultuuri keskel. Arenduste korterid on likviidsed. Neis ei ole tehtud ebaseaduslikke juurdeehitusi, on parkimiskohad, toimivad korteriühistud, ehitus- ja kasutusload. Neid on lihtne müüa, osta, vahetada.

Pereeluks üha kõlbmatumad elupaigad

Arenduste kodulehtedel on raske ära tunda varasemat Kalamaja, Pelgulinna või Koplit, kus asju tehti ise, käsitsi ja näha võis kohati lausa ebaseaduslikke ümberehitusi. Mõtlen, kas uus korter Põhja-Tallinnas on kellegi tuleviku kodu, lühiajaline/ pikaajaline üüritav pind, Air BnB, investeering või midagi muud? Uusarenduste korterid on enamasti tubade arvu ja ruutmeetrite poolest väikesed. Peredega on neisse raske kolida. Korteris võib ainuüksi pesuresti laialipanek tekitada ruumipuuduse. Pigem ostavad korterid need, kes on mobiilsed ning eluruumide suuruse suhtes vähem nõudlikud.

Lähevad ka need, kes paiga alguses eriliseks tegid

Projekti mõjutavaid olulisi otsuseid tehakse pigem Excelis kui plaani või maketi peal. Võimalikke kooselamise vorme, erinevaid tüpoloogiaid ei katsetata, uute elanikega tehakse koostööd heal juhul korteri sisematerjalide valiku osas. Sellistel projektidel on koondmõju. Mõelgem, palju on neid, kes on elanud Põhja-Tallinnas terve elu või vähemalt 20, 30 aastat. Kas nende elanike arv kasvab või langeb? Usun, et langeb. Gentrifikatsiooni hilisemate lainete puhul puhul näeme, kuidas varasemad naabruskonnad, sõpruskonnad, pered kolivad laiali. Uued elanikud enam üksteist ei tunne. Pole kokku elatud. Näeme, et Põhja-Tallinnas toimub kapseldumine oma elustiili, vanuse, keele jne põhjal. Ühised tegevused toimuvad pigem suhtlusvõrgustiku raames. Tavapäraselt on gentrifikatsiooni üheks oluliseks osaks ka olemasolevate elanike kaudne ja otsene tõrjumine. Kui elukeskkond muutub kallimaks ja tuntakse, et sa enam ei sobitu keskkonda, siis paratamatult hakatakse mõtlema kolimisele.

Oluline on ka, kuhu kolitakse pärast elukoha müüki. Tõenäoliselt on tegemist valglinnastumisega. Kolitakse Tallinna lähivaldadesse, kus kinnisvarahinnad on taskukohasemad. Valglinnastumisega kaasnevad omaette ühiskondlikud probleemid. Valglinnastumine suurendab üksindust, autostumist, sotsiaalseid- ja haldusprobleeme jne. Selleks, et seda arengut pöörata, peame tõsiselt hindama, kas uute arendustega olemasoleva elanikkonna võimalus tööd leida suureneb või väheneb. Kas uued lisanduvad ärid palkavad pigem kohalikke või otsitakse kindlaid oskusi ja pikaaegseid elanikke stigmatiseeritakse? Kohaliku omavalitsuse võimalused seda protsessi mõjutada on väga piiratud. Planeeringutega on võimalik määrata kinnistute sihtotstarvete osakaalud ja tõsta äripindade arvu, kuid eelnevad küsimused on oma olemuses palju spetsiifilisemad ja sekkuvad lausa ärimudelisse.

Isevoolu tee ei toimi

Kas senine linnaruumi areng on jätkusuutlik? Hetkel ei paista, et trend pidurduks. Vastupidi, elanikkonna teadmatuses on võimalus, et gentrifikatsiooni mõjud alles hakkavad avalduma. Pea kõik Põhja-Tallinna endised tööstuspiirkonnad on erinevates planeeringuetappides. Planeeringud on tihti suured. Ainuüksi Paljassaare tee 18, … , 32d kinnistute ja lähiala detailplaneering täidaks mullu Harjumaal ehitatud korterite arvust poole. On väga keeruline ennustada, mis on sellise planeeringutegevuse koondmõju. Arvestades, et Tallinnas on juba väga kõrge segregatsioon, kas on võimalik, et gentrifikatsioon ainult süvendab seda probleemi? Põhja-Tallinn koondab kõrgepalgalised oma linnaossa kokku ja teised kesklinna ümbritsevad linnaosad peavad ilma hakkama saama?

Eelneva põhjal tasuks tõsiselt mõelda, kui kallis saab elamisväärne linnaruum olla. Kuskil on piir, kus kinnisvara ja piirkonna üldine hinnatõus hakkab elanike elamisväärsust langetama. Viimase kümne aasta jooksul on Eesti teinud maailmas meeletu kinnisvarahindade hüppe. Samas ei paista, et kinnisvarahindade tõusu puhul oleks tegemist mulliga. Juuni seisuga ei ole hinnatõus, inflatsioon ja euribori kasv Tallinnas keskmist ruutmeetrihinda veel oluliselt langetanud.11 Gentrifikatsiooni osas turg ise ennast ei reguleeri, pigem vastupidi. Selleks, et toimuks hinnalangus või -seisak, peab ühiskondlik mõju olema suurem, nagu nägime majandussurutise ja nüüd Ukraina sõja puhul.

Tuleb hinnata sotsiaalset mõju

Usun, et kliimamuutuste taustal peab kaasaaegne linn aktiivselt otsima viise, kuidas kasvavaid kinnisvarahindasid langetada ja elanikkonna majanduslikku vastupanuvõimet tõsta. Planeeringu tasemel on näiteks võimalik kaaluda mereäärsete kallite maa-aluste parkimiskorruste kavandamise asemel parkimismajade ehitamist või parkimisosakaalu vähendamist. Sarnane näide on kõrghoonete rajamise osas, kui sama tihedust on võimalik saavutada ka odavama madal-tiheda hoonestuse puhul. On tähtis, et linna pakutud muutused aitaksid päriselt korterihinda langetada. See eeldab, et linnal oleks objektiivne ettekujutus planeeringute väärtusest, planeeringute menetlemisel oleks nö "sotsiaalset mõju" hindav advokaat ning andmed, mis aitaksid planeerimistegevuse mõju tagasisidestada. Kindlasti ei ole selline sekkumine piisav, kuid aitab probleemi mõista ning usun, et ka mingil määral leevendada.

Põhjalikult tuleks analüüsida erinevaid taskukohaseid elamispindade praktikaid, mis Eesti tingimustesse sobivad. Euroopast leiame erinevaid lahendusi erasektori, omavalitsuste ja riigi vahel. Kardan, et taskukohase elamise investeering on nii mahukas, et Eestis vajab selline sekkumine kõigi kolme osapoole abi. Euroopas näeme hinna langetamiseks erinevas vormis kooperatiive, toetusi, üüri- ja laenusoodustusi, aga ka näiteks ise-ehitamist, kus arendaja osakaal on väike. Näiteks arendaja määrab planeeringuga krundid ja ehitusõigused, kuid sealmaalt tema tegevus lõppeb ja uued sissekolivad omanikud võtavad arendustegevuse üle. Peame mõistma, et eluasemepoliitika puudumine Eestis hakkab meid üha enam mõjutama. Hea lahenduse leidmine võtab aega. Selleks, et neist lahendustest oleks kasu, on taskukohaseid praktikaid vaja katsetada. Isegi kui muutus toimub viie, kümne või 15 aasta pärast, on rumal neid otsuseid edasi lükata ja probleemi olemasolu vältida.

Usun, et Põhja-Tallinn on Eestis teinud olulise hüppe elamisväärse linnaruumi suunas. See areng on olnud järjepidev. Arendustegevuse ja kaasfinantseerimise abil tekivad linnaossa uued elamud ja ärid, munitsipaalkoolid, -lasteaiad, lisandub taristu jne. Elu muutub tihedamaks ja põnevamaks. Põhja-Tallinnas käib pidev debatt erinevate arenduste, liikuvuse, inimliku linnaruumi jne osas. Osapooli on palju ja elanikud tahavad linnaosa tegemistes kaasa rääkida. Samas linnaarengu sotsiaalsed mõjud jäävad meie igapäevaelus tihti märkamatuks. Arusaamine gentrifikatsioonist ja segregatsioonist peab muutuma. Tegemist ei ole positiivse arenguga. Olen siiski tuleviku suhtes lootusrikas ja on märke, et ka esimesed arendajad on mõistnud, et senine eluruumi debatt vajab põhjalikumat avalikku diskussiooni, vastutuse võtmist ja uusi koostöö vorme. Loodan, et see mõttelaadi muutus on jätkuv.