ERR-i 29. juuni artiklis avaldas Jõelähtme vallavanem Andrus Umboja arvamust, et kui valitsus ei seadusta nn arendusmaksu uue kohaliku maksuna, jääksid arendused paratamatult seisma. Kehtiv õigus sellist järeldust aga ei toeta – arenduste peatamine detailplaneeringute menetluses saaks olla üksnes erandlik abinõu. Uue maksu kehtestamine soosiks pigem omavalitsuste mugavust ega ole tegelikult vältimatu.

Kehtiv õigus ei keela sotsiaalse taristu jaoks raha küsida – kui selleks on tõendatud vajadus

Siinkohal on paslik meenutada, mida riigikohus ligi aasta tagasi selgitas arendustasu küsimise eelduste kohta.[1] Riigikohus jõudis pretsedenti loonud lahendis järeldusele, et kohalik omavalitsus võib põhimõtteliselt sõlmida arendajaga lepingu sotsiaalse taristu – lasteaedade, koolide või avaliku sporditaristu – rahastamiseks, kui selleks on vältimatu eelarveline vajadus. Omavalitsus peab aga üksikasjalikult tõendama, miks on arendusega kaasnev elanike arvu kasv nii järsk ja ootamatu, et olemasolev haridusvõrk ja taristu seda ei kannata ning omavalitsuse vahendid ebapiisavad. Üldreeglina peavad omavalitsused suutma elanike arvu kasvu ette prognoosida ja oma eelarvest seadusest tulenevaid ülesandeid täita, sealhulgas koole ja lasteaedu rajada ning pidada. See on ka loogiline, sest elanike arvu kasvuga kasvab ühtlasi omavalitsuse maksutulu. Kasvu tempot, sealhulgas uute arendusalade kasutuselevõttu, saab omavalitsus reguleerida eelkõige üldplaneeringutega.

Oluline on, et raha puudumisele ja eelarve ebapiisavusele ei saa omavalitsused tugineda üldsõnaliselt, vaid peavad seda rajama konkreetsetele, teadmuspõhistele analüüsidele. Sotsiaalse taristu väljaehitamine peab olema planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalik ja sellega funktsionaalselt seotud. Seega ei pea arendaja kinni maksma olukorda, kus omavalitsus jätab oma eelarvelised kohustused täitmata nõrga eelarveplaneerimise tõttu.

Ebaseaduslik on arendustasu küsimine de facto maksuna

Praktikas ei pruugi selliste analüüside koostamine ja põhjuslikkuse tõendamine olla omavalitsustele jõukohane. Seetõttu ongi näiteks Tallinna linn ja nn kuldse ringi vallad kehtestanud faktilise maksu – raha küsitakse detailplaneeringute menetluses kas elamuühiku või hoone brutopinna alusel. See on küll selge ja tagab arendajatele võrdse kohtlemise, kuid on siiski õigusvastane. Õiguskantsleri seisukohad ja riigikohtu praktika on nüüdseks kinnitanud seda, mis pidi neile omavalitsustele juba algusest peale selge olema: ilma seaduse aluseta ei tohi omavalitsus makse omal algatusel kehtestada.

Riigikohus andis siiski omavalitsustele abikäe, lubades kaalumise ja tõendamise kaudu näidata, et tasu küsimiseks on tegelik vajadus ning omavalitsuse rahakott on tõepoolest õhuke. See abi on turupraktika vaates aga paradoksaalne: õiguslikult saaksid raha küsida just need omavalitsused, kes ei ole tulukad. Nendes valdades aga puudub turul ka arendushuvi – kinnisvara ja maa hinnad on niigi madalamad ning konkurentsivõime nimel ei soovi need vallad võimalikelt arendajatelt mis tahes lisaraha küsida, sest see pärsiks vähestki arendustegevust.

Samal ajal soovivad kõige rohkem arendusmaksu nõuda need vallad, kellel on suurim arendussurve, aga kes on kohalikest omavalitsustest kõige tulukamad. Arvestades, et Tallinna linn ja sellega piirnevad omavalitsused (nt Viimsi, Harku, Rae jt vallad) on kohalike omavalitsuste finantsolukorra indeksi[2] järgi Eesti kõige tulukamad, ei pruugiks tegelikud andmed ja finantsanalüüsid toetada võimalust nendel omavalitsustel mis tahes lisatasusid arendajatelt nõuda. Ometi on need omavalitsused praktikas nn arendustasu erinevates vormides nõudnud ning pooldavad ka arendusmaksu kehtestamist kohaliku maksuna.

 Kohaliku maksu puudumine ei võimalda automaatselt planeeringute menetlusi peatada

Arendajad on arendusmaksu pooldanud eelkõige seetõttu, et see loob selge, ettenähtava ja konkurentsi mõttes võrdse olukorra – kõigilt küsitaks ühel alusel ja sama palju. Kui raha küsimine toimuks kaalutlusõiguse ja igakordsete analüüside alusel, tekitaks see ebavõrdsust, läbipaistmatust ja ka selget korruptsiooniohtlikku olukorda.

Arvesse tuleb võtta sedagi, et planeeringumenetlused on omavalitsuste ebamõistlike nõuete ja menetlussuutmatuse tõttu sageli niigi arendajale koormavad. Iga esitatud nõude üle õiguslik vaidlemine takistab protsessi ja tekitab arendajale otsest rahalist kahju. Sellise ajalise surve tõttu on arendajal sageli lihtsam nõustuda raha tasumisega kui vaidlusesse takerdumisega. See peegeldub ka kinnisvara hindades – pole saladus, et nn arendustasu maksab lõpuks kinni tarbija, sest arendaja lisab selle kulukomponendina kinnisvara hinnale.

Kokkuvõttes ei saa valitsuse otsusest arendusmaksu kehtestamisest loobuda järeldada, et elamuarendus jääks majanduspiirkondades seisma. Omavalitsus saab õiguspäraselt keelduda planeeringu kehtestamisest üksnes siis, kui on tõendatud, et sotsiaalsesse taristusse panustamata jätmisel oleksid vallale tõsiselt kahjulikud tagajärjed, mis otseselt takistaks konkreetse planeeringu elluviimist. Need omavalitsused, kes selliseid analüüse ja tõendeid esitada ei saa, peavad lihtsalt loobuma õigusvastaselt kehtestatud maksust ja kasutama olemasolevaid eelarvevahendeid oma ülesannete täitmiseks. Õigusriigis ei tohiks kehtestada uut maksu pelgalt seetõttu, et omavalitsused on õigusvastase praktika muutunud menetlustavaks ja soovivad seda tagantjärele seadustada.

[1] RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34/13

[2] https://minuomavalitsus.ee/omavalitsuste-finantsolukorra-indeks