Järgmisel aastal valmib Tallinnas neli suuremat büroohoonet: Maakri kvartal südalinnas (18 700 m² üüritavat pinda), Öpiku 2. maja (14 755 m²) ja Alexandre Liwentaali hoone (9000 m²) Ülemiste City's ning I-hoone Telliskivi kvartalis (10 840 m²).

Väiksematest objektidest on 2018. aastal valmimas ärihooned Järvevana teel (5000 m²), Pirni tänaval (2400 m²) ja Pärnu mnt 22 (1709 m²), Zenith ärimaja Narva mnt-l (3620 m²) ja Flora maja Tulika tänaval (1600 m²).

75 000 m² bürooruume

Kokku lisandub suuremate büroohoonete arendamisega järgmisel aastal üüriturule ca 75 000 m² ruume.

Maakri ärikvartal, mille koosseisus on ka 30-korruseline Tallinna siluetti täiendav kõrghoone, on sõlminud üürilepinguid pankade, kindlustusseltside ja mitmete nimekate advokaadibüroodega.

Telliskivi kvartalis tööstushoone ümberehitamise käigus tekkiv ärihoone on sõlminud üürilepinguid loomemajanduse ja IT-sektori ettevõtetega, kes otsivad tööstuslikku sisekujundust ja hindavad kvartali miljööd.

Järvevana tee 7b büroohoone on hoolimata oma mõneti ebatraditsioonilisest asukohast juba 95 protsendi ulatuses üürilepingutega kaetud – nn „rohelise mõtteviisi maja“ arendamisel on rõhku pandud keskkonnasõbralikkusele ja energiasäästlikkusele.

Öpiku maja ja Alexandre Liwentaali büroohoone Ülemiste City's pakuvad aga asukohta väljakujunenud ärilinnakus, kus on rohkelt lisateenuseid ja head transpordiühendused.

Tänavune aasta on Ülemiste linnaku arengus olnud väga tormiline – kevadel avati renoveeritud ajaloolistes hoonetes spordiklubi ja spetsiaalselt ärilinnaku vajadustele kohandatud kontseptsiooniga Selver, sügisel aga linnakut läbiv lennujaama ja kesklinna ühendav trammiliin.

Lisaks on üle tuhanderuutmeetist juurdeehitust saamas Rävala pst 2 büroohoone Radissoni hotelli vastas, kus asub Toyota Balticu kontor ja palju notaribüroosid.

1997. aastal rajatud hoonel renoveeritakse fassaad, laiendatakse olemasolevat 6. korrust ning ehitatakse peale 7. ja 8. korrus, kus väljaüüritavad bürooruumid jäävad vahemikku 200-350 ruutmeetrit.

Üürilepingud kui tundlik info

Kuidas edeneb uutele büroohoonetele üürnike leidmine, ei soovi arendajad väga avaldada.

"Ehitatavate hoonete üürnikega täituvus on tundlik info, mida arendajad tihti ei kipu meelsasti avaldama, seega on täpset olukorda raske hinnata. Arvestades eelpool mainitud hoonete valmimise aega, ollakse täna müügiga siiski pigem graafikus, keskmises ja väiksemas suuruses büroopindade otsingut alustavad ettevõtted tihti vaid 3-6 kuud enne olemasoleva üürilepingu lõppemist ja kolimise vajadust, seega ei ole paljud 2018. aastal valmivate uute büroopindade potentsiaalsed üürnikud täna veel turule sisenenud," analüüsib ärikinnisvara turgu jälgiv ja turuarengutest kokkuvõtteid koostav RE Kinnisvara konsultant Henno Viires.

Viirese sõnul on üürnike leidmise periood varasemaga võrreldes pikenenud, kuid kätte jääda ei tohiks uued kvaliteetsed bürooruumid siiski.

"Seda tendentsi toetab asjaolu, et ettevõtted soovivad oma töötingimusi parandada või samal tasemel hoida ja seetõttu toimuvad regulaarselt üürnike liikumised vanematest hoonetest uutesse hoonetesse," ütleb Viires.

Kuivõrd tööjõuturul on keeruline leida uusi töötajaid, toetab protsessi ka pakutav taristu - üha enam vaatavad töölekandideerijaid ka tööandja olmet. 

"Siit tulenevalt valmistavad kerkivad uued büroohooned enim peavalu juba olemasolevate hoonete omanikele, kes peavad pingutama tänaste üürnike kinnihoidmise nimel. Kuna isegi mahukate ümberehituste ja renoveerimistööde järel on paljudel hoonetel raske uusehitistega konkureerida, siis üürnike kaotus on tõsiasi," möönab Viires.

Kõik üürivad, ostavad vaid investorid

Ärikinnisvaraturul on müük peaaegu olematuks kuivanud ning suuremad müügitehingud vahendatakse enamasti vaid investoritele väljaüürimiseks, kes huvituvad stabiilsest ja hea tootlusega üüritulust. Seega ongi ärikinnisvara turg muutunud eeskätt üürituruks.

Teiseks suurtehingute allikaks on nii hoonestatud kui hoonestamata arenduskõlblike kinnistute ost. Ostjateks on enamasti ehitusfirmadega samasse gruppi kuuluvad arendajad.

Enamik vähegi atraktiivsetest büroohoonetest on jõudnud pikaajaliste kinnisvarainvestorite portfelli ning vähese pakkumise tingimustes on müügihinnad tõusnud ja tootlus langenud ca 6,5 protsendi tasemele, mis ei vasta üldjuhul investorite ootustele.

Tänavuse aasta esimesel poolel oli büroohoonete turul vaid üks märkimisväärne suurtehing, kui Colonna soetas Hobujaama 4 ärihoone.

A-klassi büroohoonete üürihinnad jäävad vahemikku 12-16 €/m². Enamasti otsivad üürnikud 20-100-ruutmeetriseid ruume ning nende vakants on väike kuni olematu.

B-klassi üüripindade hinnatase on vahemikus 7-10 €/m², kuid sealt on kliendid lahkumas järjest enam uutesse büroohoonetesse. Seega praegu veel suhteliselt väike vakants (10-25 protsenti) on peagi jõudsalt kasvamas.

Enim on vaba ruumi C-klassi büroohoonetes. Ehkki nende hinnavahemik on 3-5 €/m², eelistab ka hinnatundlikum klient uuemaid büroohooneid.

Majandustsükkel dikteerib

RE Kinnisvara konsultant Henno Viires ütleb, et uute büroohoonete rajamine toimub majandustsüklist sõltuvalt.

"Pärast 2007. aastal alanud finantskriisi ja sellele järgnenud majanduslangust ehitati uusi büroopindu vähe. Kusagil 2010. aasta paiku ehitus hoogustus, aga hoonet hakati enamasti ehitama siis, kui oli olemas ankurüürnik või tellija ning üürnikke pidi turult müügitöö läbi kaasama vähesel määral. 2015. aastal jõuti olukorda, kus enamasti alustati hoone ehitust üürnikke omamata," kirjeldab Viires toimunud muutusi.

"Täna oleme olukorras, kus uute büroopindade müügiperioodid on pikad ja hoone täitmine üürnikega käib veel tükk aega pärast hoone valmimist. Kuna 2018. aastal tuleb turule olulisel määral uusi büroopindu hoonetes, mille ehitus on täna käimas, siis ülepakkumine ja sellest tingitud raskused müügil teravnevad," prognoosib Viires.

Endiselt on aga Viirese sõnul puudus väiksematest kõrgklassi büroodest südalinnas, samuti eristuvatest büroodest, kus lisandväärtuseks sõltuvalt üürniku soovist kas kõrged laed, terrassid jms.

Kaubaks lähevad lao- ja tootmisruumid

Kinnisvarafondid ja investeerimisfirmad on pilgud pööranud kaubandus-, lao- ja tootmisruumide poole, kus tootlus on kõrgem, nt lao- ja tootmispindade puhul umbes 7,5-8 protsenti.

Näiteks East Capital omandas tänavu 54 miljoni euro eest VGP Nehatu logistikapargi ja Leedu päritolu investeerimisfirma UAB Baltic Retail Properties ostis ära K-Rauta kauplused.

Tartu mnt äärses Zelluloosi kvartalis toimus kinnistute omanike vahetus - uus omanik Fausto Grupp kavandab seal ca 100 000m² kvartali loomist, esimese etapina valmib 2019. aasta suvel 13 000-ruutmeetrine büroohoone, kuhu kolib kogu Eesti Meedia.

Vanemate lao- ja tootmispindade üürnikud liiguvad aktiivselt A-klassi pindadele, kuid väljakujunenud lao- ja tootmispiirkondades on aktiivne arendus toonud kaasa ülepakkumise ja sellega kaasneva vakantsi. Samas on hästi planeeritud projektid käivitunud uutes asukohtades edukalt. 

Kaubandus- ja teeninduspindade üürihinna taseme käärid on suured, varieerudes 10-50 €/m², sõltuvalt asukohast ja ruumide suurusest.

Endiselt on suur nõudlus Kristiines, Mustamäel ja Haaberstis paiknevate väiksemate lao- ja tootmispindade järele.

Erainvestorite võimalused väikesed

Investeerimisturul kasvab pidevalt erainvestorite huvi, kuid nende võimekus on väiksem. Soovitud hinnaklass algab vahemikust 50 000 - 100 000 eurot, hinnalaeks jääb üldjuhul kaks miljonit eurot.

Erainsvestorite tootluseootus on kaheksa protsendi juures, kuid selliseid objekte pakkumisel eriti pole.

Erainvestorite toel on aga hästi edenenud väikeste, 50-150-ruutmeetriste büroode ja kaubanduspindade müük.

Ostjad on aktiivselt omandanud ka uute eluhoonete esimesel korrusel asuvaid kaubanduspindu, kuid väga valikuliselt - Kalamaja piirkonnas on müük läinud hästi, mõnes teises piirkonnas aga on jõutud kõigi äripindade müügini alles mitu aastat pärast hoone valmimist.

Kinnisvaraportaalides on ärikinnisvara rubriigis palju infomüra - tihti üritatakse müüa mitte kinnisvara ennast, vaid üürilepingut ja ruumi üürnikule kuuluvat sisustust. Tavalised on ilusalongide, restoranide jms üürilepingute
müügid. Lisaks on üleval palju “igavesi” müügipakkumisi täiesti ebareaalse hinnaga.