Lahendi suunas liikuv korteriühistu ülevõtmise juhtum jääb ilmselt viimaseks omataoliseks ({{commentsTotal}})

Liivalaia 5
Liivalaia 5 Autor/allikas: Siim Lõvi /ERR

Tallinna Liivalaia 5 korteriühistu ülevõtmise asjus toimuv kohtuvaidlus selle üle, kas hoones moodustatud korteriomandid võiks taas ära kaotada, võib saada lähiajal lahendi. Samas uusi sarnaseid olukordi tõenäoliselt tekkida ei saa, sest ühest küljest on muutunud seadus ja teisest küljest praktika.

Elumaja aadressil Liivalaia 5 on viiekorruseline hoone, mille alumisel korrusel asub Dünamo kauplus ja ülejäänud korrustel on elupinnad. Suhted äripinna omaniku, ettevõtte MV Kaubad ja ühistu vahel on aastaid olnud pingelised, nähtub erinevatest kohtuvaidlustest. Viimaks hiljemalt ülemöödunud aastal otsustas ettevõte ühistus võimu võtta.

Ettevõte lasi oma äripinnale koostada projekti, kus loodaks ümberehituste käigus hulgaliselt väikeseid kinniseid osasid talle kuuluvale pinnale. Selle projektiga esitas ettevõte ehitustaotluse Tallinna linnaplaneerimise ametile. Amet kiitis selle heaks. Seejärel läks MV Kaubad notari juurde, kes heakskiidu saanud ehitustaotluse alusel moodustas projekteeritud konkudest mikrokorteromandid.

See omakorda võimaldas ettevõtjal alustada korteriühistu ülevõtmist, sest Liivalaia 5 põhikiri nägi ette, et igal korteril on üldkoosolekul üks hääl. Ühistu oli sellest ühel hetkel teada saades märgatavalt häiritud. Elanikud alustasid oma huvide kaitsmist mitme kohtuvaidluse alustamisega, pöördusid meediasse, kus saade "Kuuuurija" nende võitlust kajastas, ja ka justiitsministeeriumisse.

Justiitsministeerium leidis esmalt, et notari töös võis esineda puudujääke. Möödunud aastal ütles justiitsministeeriumi eraõiguse talituse nõunik Vaike Murumets, et moodustatud korteriomanditele ei olnud täidetud juurdepääsetavuse nõue ja notar ei oleks tohtinud ministeeriumi hinnangul korteriomanditeks jaotamist läbi viia.

Notari tegevuse kontrollimiseks alustas justiitsministeerium ka järelevalve menetlust. Kokku kutsutud notari distsiplinaarsüüteo tuvastamise komisjon, kuhu kuulub üks kohtunik, üks notar ja üks justiitsministri määratud ametnik, samas notari tegevuses süüd ei näinud. "Distsiplinaarmenetlus lõpetati aprillis seoses süüteo puudumise tuvastamisega komisjoni poolt," ütles justiitsministeeriumi pressiesindaja Kristin Rammus.

Rammuse sõnul otsustas komisjon, et notar ei teinud tahtlikult viga. "Komisjon leidis, et notar ei jätnud ametikohustusi süüliselt täitmata, sealhulgas ei eksinud selgelt sätestatud ja üheselt mõistetava õigusnormi vastu seaduse rakendamisel. Seega tema tegevuses ei esinenud distsiplinaarsüütegu ning distsiplinaarkaristuse määramiseks alused puudusid," ütles Rammus.

Kohus: omavalitsus ei saa olla kummitempel

Erinevad kohtuasjad liikusid samal ajal kohtus edasi. Üks neist, mis oli suunatud Tallinna linnaplaneerimise ameti vastu ja kus oli kolmanda osapoolena kaasatud mikrokorteromandeid moodustanud MV Kaubad, jõudis möödunud aasta juulis elanike jaoks soodsale tulemusele. Tallinna linnavalitsus otsust edasi ei kaevanud, kuid seda tegi MV Kaubad.

Selle aasta jaanuaris otsustas Tallinna ringkonnakohus, et maakohtu elanikele soodus otsus on korrektne. MV Kaubad jätkas vaidlemist ja pöördus riigikohtusse. Juuni lõpus otsustas riigikohus, et ei võta ettevõtte kaebust menetlusse, mis tähendas elanikele soodsa otsuse kehtima hakkamist.

Kuivõrd MV Kaubad kasutas uute korteriomandite loomise eeldusena ehitusteatise esitamist, mis on 2015. aastast kehtiv ehitusloa lihtustatud alternatiiv, mille alusel hiljem uusi korteriomandeid moodustati, sisustas kohus pisut selle rakendamist. Nimelt märkis maakohus oma otsuses, et omavalitsus ehitusteatisele päris kummitempel olla ei saa, vaid peaks pisut rohkem tööd tegema.

"Olukord, kus viiekorruselises korterelamus ehitatakse keldri- ja esimene korrus ulatuslikult ümber, 25 protsenti lähtuvalt kasutusotstarbest, sealhulgas hõlmates kaasomandis olevaid tehnosüsteeme ja hoone konstruktsiooni osi, ilma teiste korteriomanike ja/või ühistu arvamust ära kuulamata, ei saanud kindlasti olla seadusandja mõtteks uue lihtsustatud menetluse tekitamisel," seisab kohtu otsuses.

Sisuliselt otsustas kohus, et Tallinna linnaplaneerimise amet peab uuesti üle vaatama MV Kaubad ehitusteatise ja seekord kaasama sellesse protsessi ka maja ülejäänud elanikud. Erinevalt varasemast, kus amet ülejäänud majale plaanitavatest muudatutustest üldse midagi ei rääkinud.

Tallinna linnaplaneerimise ameti juhataja Ignar Fjuk ütles, et amet plaanib kohtuotsust täita ja taas alustada ehitusteatise läbivaatamise protsessi. Samas märkis ta, et Tallinna linnaplaneerimise ametil kui omavalitsusel puudub seaduse kohaselt pädevus korteriomandeid seada. Ehk siis, kui omanik soovib oma äripinnale tehniliselt korrektse projekti järgi palju väikeseid ruume rajada, määratlemata neid kui eraldiseisvaid korteriomandeid, siis linnal puudub alus ehitusteatise väljastamisest keeldumiseks.

Seekord plaanib Fjuki sõnul Tallinna linnaplaneerimise amet ehitustaotluse läbivaatamist läbi viia võimalikult avalikult ja kaasata ka justiitsministeeriumi. Siiski on üsna tõenäoline, et jõutakse samale järeldusele ehk ehitusteatis väljastatakse. Fjuk märkis, et korteriomanditega skeemitamise kavatsusest peaksid notarid informeerima korteriühistu teisi liikmeid, kui moodustatakse ühistus sel viisil uus enamus, sest korteriomandite moodustamise ainupädevus kuulub seaduse kohaselt notaritele.

Notarite koja tegevjuht Eve Strang rääkis, et tõepoolest on kahetsusväärne, mis Liivalaia 5 hoones on toimunud. Ta märkis samas, et ei saaks otseselt ka vaid notarite õlule vastutust seada, sest lisaks notaritele peavad korteriomandite jagamise kinnitama ka kohtuniku abid, kes kinnistusraamatusse märkeid teevad. Mitte küll tihti, kuid siiski vahetevahel juhtub olukordi, kus kohtuniku abid keelduvad märkeid tegemast.

Samas tõi Strang välja, et peab väga ebatõenäoliseks millegi Liivalaia 5 juhtumiga sarnase kordumist. Esiteks on praeguseks muutunud seadus. See tähendab, et korteriomandite jaotamisel tuleb lisaks notarile ja kohtuniku abile kaasata ka ekspert, kes peaks hindama, kas kõik on jaotamisega korras.

Lisaks on korduvalt olnud Liivalaia 5 juhtumist juttu notarite ja kohtunike abide ühistel koolitustel, mis peaks tagama selle, et selline halvas usus käitumine enam ei saa aset leida. Kõik see muidugi Liivalaia 5 olukorda ei muuda. Seda enam, et ettevõttele MV Kaubad jätkuvalt kuuluvad erineva mikrokinnistud, millest osa on tal ka õnnestunud juba võõrandada. Peale jagamist tekkinud 69 kinnistust on ettevõtte omandis praegu 51.

Kohtu poolt on vaidluste lõpuni Liivalaia 5 maja juhatuse asendajaks määratud Raimo Jõgeva. Tema ülesanne on ühistut toimimas hoida. Jõgeva rääkis, et elanike ja äripinna omaniku vahelised suhted ei ole vahepeal leebunud – äripinna omanik keeldub teatud kommunaalmakseid tasumast ja omakorda nõuab majas akende ja uste vahetamist.

Peamine ühistu lootus on praegu kohtuasjal, mis peaks otsustama, kas pöörata tagasi korteriomandite moodustamine, rääkis Jõgeva. See otsus peaks tulema kava kohaselt augustis, lisas ta.

MV Kaubad

MV Kaubad on tegutsenud 25 aastat. Ettevõttele kuulub ka poekett Jahipaun. MV Kaubad teenis möödunud aastal kahe miljoni euro suuruse käibe juures 284 000 eurot kasumit. Ettevõtte omanikud ja juhid on Markko Masso ja Rait Viitkar.



Hea lugeja, näeme et kasutate vanemat brauseri versiooni või vähelevinud brauserit.

Parema ja terviklikuma kasutajakogemuse tagamiseks soovitame alla laadida uusim versioon mõnest meie toetatud brauserist: