Äripindadega korteriühistud massiliselt ülevõtmist kartma ei pea ({{commentsTotal}})

Liivalaia 5
Liivalaia 5 Autor/allikas: Siim Lõvi /ERR

Äripindadega elumajade korteriomanikud ei pea ilmselt liigselt kartma, et äripindade omanikud pinna eraldi korteriomanditeks jaotaksid ja nõnda ühistus võimu võtaksid, nagu on juhtumas Tallinnas Liivalaia 5 majas. Seal õnnestus äripinna omanikul luua enda pinnale rohkem korteriomandeid, kui majas kortereid ja sellega justkui ühistus võim võtta.

Samas ei ole võimaliku pretsedendi osas ka mingit kindlust. Liivalaia 5 hoone, nagu rääkis TV3 saade Kuuuurija, äripinna korteromanditeks jaotamise küsimus on praegu segatud mitmesse kohtuvaidlusesse, mis peaks andma vastuse, kui seaduslik see on ja kas selliste asjade ärahoidmiseks peaks seaduseid muutma.

Suurema äripinna väiksemateks korteriomanditeks jaotamiseks väga selgeid reegleid ei ole. Ei suurusele kui ka väiksema omandi tüübile. Samuti on kohtud leidnud, et selleks ei ole tingimata vaja samas majas asuvate teiste korterite omanike nõusolekut.

Näiteks septembris tehtud lahendis märkis Tallinna ringkonnakohus, et uue korteriomandi loomine oma eriomandi ehk reaalosa arvel ja ilma teiste korteriomanike nõusolekuta on võimalik ainult siis, kui see on ruumikorralduslikult võimalik ja seda saab teha ilma ehituslike ümberkorraldusteta, see tähendab kui eraldi juurdepääs uuele korteriomandile on olemas.

Just see viimane osa, eraldi juurdepääsu punkt, on see, mille tõttu justiitsministeeriumi hinnangul ei ole kuigi tõenäoline, et mitteeluruumide omanikud saaksid Liivalaia 5 skeemi alusel hakata massiliselt korteriomandeid luues ühistuid üle võtma. Nimelt Liivalaia 5 äripnnal uute korteriomandite moodustamisel, moodustati ka korteriomandite vahele nii-öelda üldkasutatav koridor, millele äripinna omanik seadis servituudi, muutes selle justkui üldkasutavaks juurdepääsuks teiste korteriomanditele.

"Justiitsministeeriumi arvates tähendab eraldi juurdepääsu nõue igale korteriomandile, et iga korteriomandini peab olema võimalik pääseda kas otse väljast või kõigi korteriomanike kaasomandis olevast trepikojast. Meile teadaolevalt on selles asjas moodustatud eraldi korteriomandid ka sellest vahekoridorist, mille kaudu pääseb teistesse uutesse korteriomanditesse. Juurdepääs on küll tagatud servituudiga, kuid justiitsministeeriumi hinnangul ei ole see piisav, et juurdepääsetavuse ja eraldi kasutatavuse nõue oleks täidetud," ütles justiitsministeeriumi eraõiguse talituse nõunik Vaike Murumets.

Servituudi küsimus on oluline sellepärast, et ühistus ilma teiste korteriomandite nõusolekuta ei ole võimalik pinda üldkasutusse anda. Endale kuuluvast kinnisvarast on küll Eestis võimalik loobuda, kuid seda vaid riigi kasuks ja see ei muudaks seda üldkasutatavaks pinnaks.

Kuivõrd ministeeriumi hinnangul ei olnud juurdepääsetavus tagatud, ei oleks notar tohtinud sellist tehingut tõestada ega kohtunikuabi kinnistusraamatusse kanda ka eraldi korteriomandeid. Ministeerium on algatamas järelevalvemenetlust, et selgeks teha, kas notar on eksinud oma tegevuses ja toime pannud distsiplinaarsüüteo. Selle, kas notar on toime pannud rikkumise, saab tuvastada üksnes notari distsiplinaarsüüteo tuvastamise komisjon, kelle ülesandeks distsiplinaarmenetluse käigus on asjaolude ja õigusliku raamistiku pinnalt kujundada seisukoht rikkumise või selle puudumise tõttu.

Liivalaia 5 hoone teisi korteriomanike esindava Tuulikki Laessoni hinnangul tegi vea ka Tallinna linnavalitsus.

Nimelt on vaja korteriomandite jaotamisel suhelda linnavalitsusega. Selleks, et saaks laiemat pinda eraldi korteriomanditeks jaotada on vaja kooskõlastada uus ehitusprojekt, mille alusel saab justkui eraldiseisvad korteriomandid ehitada ja mis on ka aluseks hilisemal korteriomanditeks jaotamisel.

Laessoni sõnul linnavalitsus teiste korteriomanikega ehitusprojekti kinnitamisel ühendust ei võtnud, viidates sellele, et kui puudutatud inimesi on rohkem kui 50, siis linnavalitsuse hinnangul ühendust võtta vaja ei olnud. Seega sai äripinna omanik toimetada nii, et hoone teised korteriomanikud said uute korterite moodustamisest teada mõned päevad enne üldkoosoleku toimumist ja said vastumeetmeid kasutusele võtta märgatava hilinemisega.

Siinkohal osutus osaliselt probleemiks Liivalaia 5 korteriühistu põhikiri, mis näeb ette, et iga korteriomandiga kaasneb üldkoosolekul ka üks hääl. Sarnaselt on see enamustes Eesti ühistutes. Kehtiv seadus võimaldab tegelikult nii seda kui ka veel kahte alternatiivi – igal omanikul, sõltumata talle kuuluvate korterite hulgast on üks hääl ja igal omanikul on proportsionaalselt tema korteri suurusega hääli. Viimane võimalus muudaks uute korteriomandite loomise häälte lisamise eesmärgil mõtetuks.

Kui Liivalaia 5 elanikud oleksid äripinna omanike kavast varem kuulnud, oleks neil olnud teoreetiliselt võimalik ühistu põhikirja muuta selliselt, et edaspidi oleksid hääled jaotunud proportsionaalselt, mistõttu oleks olnud võimalikke probleemide realiseerumist vähendada.

Linnavalitsus tunnistab viga

Ka Tallinna linnavalitsus tunnistab, et sai tehtud viga jättes Liivalaia 5 elanikud teavitamata. Abilinnapea Andrei Novikov ütles samas, et kas tulevikus võiks välistada selliste olukordade kordumise, ta öelda ei oska. "Iga hoone oli rätsepatöö – meie möödalaskmine oli kaasamise küsimus, aga kas see oleks otsust mõjutanud ma ei oska öelda," märkis Novikov.

Samas rõhutas Novikov, et siiski toimis linnavalitsus lähtuvalt kehtivast seadusest ja tema hinnangul oleks pidanud notar mitte laskma uusi korteriomandeid luua. Ta lisas, et linnavalitsus on pöördunud justiitsministeeriumi poole ettepanekuga seadust muuta nii, et tulevikus peaks korterite jagamisel omanik selleks loa saama üldkoosolekul teiste teiste korteriomanike enamuselt.

Justiitsministeeriumi hinnangul peaksid juba praegu kehtivad seadused tegelikult välistama pahatahtlikel inimestel korteriühistute üle võtmise. Teisalt - kui Liivalaia 5 vaidluste tulemusel peaks selguma, et selline asi on võimalik, on justiitsministeerium valmis seaduseid muutma.

"Kui kohtuvaidluse tulemusena peaks siiski selguma, et see küsimus ei ole jätkuvalt piisavalt selge, siis justiitsministeerium vastava muudatuse ka algatab," rääkis justiitsministeeriumi eraõiguse talituse nõunik Vaike Murumets.

Samas Liivalaia 5 hoone teisi korteriomanikke see aidata ei pruugi.

"Mis puudutab Liivalaia 5 juhtumit, siis mistahes muudatus seaduses ei saa omada tagasiulatuvat toimet. Teisisõnu – isegi juhul, kui seadust täna muudetaks, et sellised korteriomandid selgelt, st veel selgemalt välistada, ei muudaks see kehtetuks kinnistusraamatusse juba tehtud kandeid. Selline muudatus praegu võiks konkreetse maja korteriomanike olukorda isegi halvendada, sest võimaldaks öelda, et enne muudatust olid teistsugused nõuded ja selline piirang ei kehtinud," ütles Murumets.



ERR kasutab oma veebilehtedel http küpsiseid. Kasutame küpsiseid, et meelde jätta kasutajate eelistused meie sisu lehitsemisel ning kohandada ERRi veebilehti kasutaja huvidele vastavaks. Kolmandad osapooled, nagu sotsiaalmeedia veebilehed, võivad samuti lisada küpsiseid kasutaja brauserisse, kui meie lehtedele on manustatud sisu otse sotsiaalmeediast. Kui jätkate ilma oma lehitsemise seadeid muutmata, tähendab see, et nõustute kõikide ERRi internetilehekülgede küpsiste seadetega.
Hea lugeja, näeme et kasutate vanemat brauseri versiooni või vähelevinud brauserit.

Parema ja terviklikuma kasutajakogemuse tagamiseks soovitame alla laadida uusim versioon mõnest meie toetatud brauserist: