Madise kirjutab 1. oktoobril tehtud taotluses, et Jõelähtme vallavolikogu määrus 12. jaanuarist 2023 võimaldab panna detailplaneeringust huvitatud isikule ehk kinnisvaraarendajale suuremaid kohustusi, kui planeerimisseaduses on ette nähtud. Lisaks märgib õiguskantsler, et vald on kehtestanud arendajatele ilma seadusliku aluseta ühetaolise 6500 euro suuruse sotsiaalse infrastruktuuri tasu elamuühiku kohta.

Õiguskantsleri hinnangul on määruse sätted vastuolus seaduslikkuse põhimõttega ning 6500-eurone rahaline kohustus piirab omandipõhiõigust ja ettevõtlusvabadust.

Õiguskantsler nendib oma taotluses, et tegi tänavu aprilli keskel Jõelähtme vallavolikogule ettepaneku viia volikogu määrus kooskõlla põhiseadusega. Volikogu ei ole aga vaidlustatud sätteid siiani kehtetuks tunnistanud ega määrust muutnud.

Madise märgib, et volikogu küll möönis oma vastuses, et määruse põhiseaduspärasus võib põhjustada õiguslikke vaidlusi ega välistanud määruse muutmist, ent ei nõustunud õiguskantsleri põhiliste järeldustega.

"Vald tugines muu hulgas kohaliku omavalitsuse planeerimisautonoomiale ning riigikohtu lahenditele, mis puudutavad sotsiaalse taristu kulude kandmist. Valla hinnangul ei pane määrus arendajatele otsest maksekohustust, sest sotsiaalse infrastruktuuri tasu maksmise kohustus tekib halduslepinguga," seisab õiguskantsleri taotluses.

Nagu Keila linna puhul, nendib ka Jõelähtme volikogu määrust vastustav Madise, et omavalitsusel puudub sellisel kujul taristutasu kehtestamiseks seaduse volitus, sest see on võtnud endale suuremad volitused, kui seadus lubab. Kui vald on kehtestanud selle määrusega üldise tasu, siis planeerimisseadus käsitleb vaid konkreetse rajatise ehitamise kulusid.

Sarnased etteheited on õiguskantsleril ka Loksa linnavalitsusele, kes on kehtestanud samuti 6500-eurose taristutasu.

Loksa määruse puhul tõi Madise veel välja, et kui arendaja jätab linnaga taristutasu maksmise tingimust sisaldava halduslepingu sõlmimata või sõlmitud lepingu täitmata, kaasnevad sellega planeeringu ja ehitusõiguse seisukohalt koormavad tagajärjed: planeeringu koostamine lõpetatakse, planeering võidakse kehtetuks tunnistada ning ehitusluba andmata jätta. Selliste tagajärgede kehtestamiseks määrusega puudub seaduslik alus, rõhutab Madise.

Õiguskantsler tegi ka Loksa linnavalitsusele ettepaneku viia 25. maist 2023 pärinev määrus kooskõlla põhiseadusega. Kuigi linnavalitsuse vastas, et valmistab ette uut määruse eelnõu, ei ole määrust seni muudetud ja sätted, mida õiguskantsler peab põhiseadusega vastuolus olevaks, kehtivad endiselt.

Viimsi valla puhul toob õiguskantsler välja, et Viimsi valla määruse järgi tuleb detailplaneeringust huvitatud isikul maksta vallale taristutasu ühe aasta jooksul pärast detailplaneeringu kehtestamist. Üldplaneeringukohase detailplaneeringu korral on tasu suuruseks määratud 5000 eurot elamuühiku kohta ja üldplaneeringut muutva detailplaneeringu korral 10 000 eurot elamuühiku kohta. Tasu rakendatakse siis, kui detailplaneeringu järgi on kavas ehitada vähemalt neli elamuühikut.

Vallal puudub aga sellise tasu kehtestamiseks seaduse volitus. Seetõttu on määrus vastuolus põhiseadusega.

Õiguskantsler tegi vallale 4. mail ettepaneku viia määrus põhiseadusega kooskõlla. Vallavolikogu teatas 11. mail õiguskantslerile, et vallavalitsus plaanib määrust muuta. Vallavolikogu kavandas muudatuste tegemise 2026. aasta teise või kolmandasse kvartalisse ning teatas, et seni hoidub uute tasude määramisest.

Senini ei ole aga õiguskantsleri ettepanekut täidetud: Viimsi vallavolikogu ei ole määrust muutnud ja see kehtib endiselt. Asjaolu, et vald on teatanud uute tasude määramisest hoidumisest kuni määruse muutmiseni, ei kõrvalda vastuolu põhiseadusega, leiab õiguskantsler.

Tänavu mais pöördus Madise samal teemal ka Tallinna poole, sest tema hinnangul oli Tallinna määrus, mille alusel küsitakse kinnisvaraarendajatelt raha avalike objektide ehituse rahastamiseks, mitmes punktis seadustega vastuolus.