Riigikontroll märkis kolmapäeval avalikustatud auditis, et probleemide peamiseks põhjuseks on valitsuse suutmatus leppida kokku riigi ühtses kinnisvarapoliitikas, mille kaudu valida analüüsile tuginevalt kõige otstarbekam kinnisvara korraldusmudel. Algne lootus teha Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi (RKAS) abil vajalikud hooned korda, ilma et see mõjutaks eelarvetasakaalu ja võlakoormuse näitajaid, läks luhta. Samuti on RKAS-ile üle antud vaid 25 protsenti kinnisvarast, kuigi pea kogu vara pidi olema üle antud juba aastaks 2003.

2001. aastal algatas valitsus riigi kinnisvarareformi, mille eesmärk oli jätta riigiasutuste kasutusse vaid riigi ülesannete täitmiseks vajalikud hooned ja teha need korda. Riigi kinnisvara keskseks haldajaks pidi saama selleks otstarbeks asutatud riigile kuuluv äriühing RKAS. Reform nägi ette, et riigiasutused annavad aastaks 2003 pea kogu hoonestatud kinnisvara RKAS-i omandusse ning üürivad oma ülesannete täitmiseks vajaliku pinna RKAS-ilt põhiliselt turutingimustel tagasi.

Reformi üheks peamiseks ootuseks oli teha riigi hoonestatud kinnisvara RKAS-i kaudu raha laenates korda nii, et see ei mõjutaks riigi võlakoormust ega eelarvetasakaalu, kuna RKASi ei arvatud asutamisel valitsussektori osaks. Muudatusest oodati aga ka tõhusamat ruumikasutust, kinnisvara professionaalsemat haldamist ja seeläbi kinnisvara korraspidamisega seotud kulude kokkuhoidu.

Vaadeldud objektidega seotud kulude kasvu peamiseks põhjuseks oli riigikontrolli hinnangul kinnisvara rahastamismudeli muutus: lisaks kuludele, mida asutused ka varem kandsid, on tulnud RKAS-ile maksta turutingimustele vastavat üüriraha, täiendava kuluna tuleb käsitleda ka tasu haldusteenuse eest ja regulaarseid makseid jooksva remondi kuludeks.

Samuti tuleneb kulude kasv kinnisvara korrashoiuteenuste nagu tehnohooldus, heakord jms üldisest kallinemisest turul, vahel ka sellest, et muutus teenuse sisu. Et RKAS on äriühing, mille olemuslik eesmärk on teenida raha, on riigihalduse minister kui omaniku esindaja kinnitanud RKAS-i omakapitali oodatavaks minimaalseks tootluseks 2016. aastaks 6,6 protsenti, mis loomulikult kajastub ka klientide makstavas hinnas. Samal ajal aga pole riigiasutused olnud motiveeritud kinnisvarakuludelt säästma ega asunud otsustavalt tegutsema pinnakasutuse tõhustamiseks, nii nagu uuest korraldusmudelist oodati.

Paljud riigi valduses olevad hooned lagunevad

Hoolimata kinnisvarakulude kasvust pole täit kindlust, et riigi hoonete seisukord paraneb. Rahandusministeeriumi hinnangul praegu RKAS-ile makstavast remondirahast hoonete seisundi säilitamiseks pigem siiski ei piisa. Riigi kinnisvara nn remondivõlg on rahandusministeeriumi andmetel ca 500 miljonit eurot. Järgmise viie aastaga riigi kinnisvarakulud Rahandusministeeriumi prognoosi kohaselt pea kahekordistuvad, kuid sellest rahast kõigi praegu riigi kasutuses olevate hoonete korrastamiseks ning edaspidiseks korraspidamiseks ei jagu.

RKAS-i arvamisega valitsussektori osaks luhtus 2008. aastal lootus kaasata eelarvetasakaalu mõjutamata riigi hoonete kiireks korrastamiseks laenuraha, mis oli peamisi kinnisvarareformi ootusi. Uusi sisulisi otsuseid, kuidas pikemas perspektiivis kinnisvarainvesteeringutega toime tulla, pole valitsus seni langetanud.

Riigil puudub ka selge pilt kinnisvarakuludest: kui RKAS-il kui kompetentsel kinnisvarahaldajal on ülevaade neile üle antud kinnisvarast väga hea, siis üle andmata kinnisvara kohta on andmete koondamine keerukas, info kohati puudulik, leiab valitsus.

Riigikontroll soovitas auditis vabariigi valitsusel selgitada välja ja otsustada, kui palju ning millist kinnisvara riik oma ülesannete täitmiseks vajab ja kuidas vajalike hoonete kordategemist rahastada. Samuti soovitas Riigikontroll kinnitada pinnakasutuse jm hoonete tõhusa kasutamise ühtsed eesmärgid kõigile valitsemisaladele.

Riigikontrolör Alar Karis ütles auditi tulemusi kommenteerides, et riigi kinnisvarareformiga toimunu on näide sellest, kuidas probleeme on esinenud nii muudatuste algatamisel, rakendamisel kui ka lõpetamisel.

"Riigi hoonestatud kinnisvaraga seotud probleemid on olnud teada juba väga pikka aega, kuid jätkuvalt pole kokkulepet, kuidas neid lahendada. Ei teata, kui palju ja millist kinnisvara riigil oma ülesannete täitmiseks vaja läheb ning kuidas hoonete kordategemist rahastada. Valitsuse tasandil üksmeele puudumise tõttu on riigi kinnisvarareform arenenud paljuski koordineerimatult, ministeeriumide arusaam ja praktika riigi kinnisvara kasutamisel on erinevad," lausus Karis.

"Aga nii nagu inimene peab olema võimeline oma eksimusi tunnistama ning nendest õppima, peab ka riik oskama süsteemis olevaid puudusi ära tunda, parandada ja nende kordumist vältida. Riigi kinnisvarareform pakub väärtuslikke õppetunde ajal, kui valitsus on alustanud mitmeid uusi reforme ning seistakse taas oluliste, kaalutletud otsuseid nõudvate muudatuste ees."

Riigil on ligi 2500 hoonet

Värskeima riigi kinnisvara valitsemise koondaruande kohaselt on riigiasutuste omanduses 1,6 mln ha maad ning 2453 hoonet või hooneosa pindalaga enam kui 1,5 miljonit ruutmeetrit. Lisaks sellele kasutavad asutused üle 200 hektari maad ning üle 0,7 miljoni ruutmeetri hoonepinda lepingute alusel, sealhulgas üürides hooneid riigile kuuluvalt äriühingult RKAS. 2015. aasta lõpu seisuga üürivad riigiasutused veerandi pinnast RKAS-ilt.

RKAS on 2001. aastal asutatud 202 miljoni euro suuruse aktsiakapitaliga kinnisvaraarenduse ja - haldusega tegelev ettevõte, mille aktsiad kuuluvad 100%-liselt Eesti riigile. Aktsiaid valitseb rahandusministeerium. 2015. aasta seisuga oli RKAS-il vara kokku umbes 415 miljoni euro ulatuses, 2015. aasta kasum oli 15,7 miljonit eurot ning jaotamata kasum kokku 50 miljonit eurot.