Tallinna korterite hinnatõus on aeglustumas ja hinnaerinevus ülejäänud Eesti suhtes vähenemas, selgub Swedbanki turuülevaatest.

Eestis müüakse kuni 2000 korterit kuus. Tallinnas tehakse 43 protsenti kõigist tehingutest.

Tänavu teiseks kvartaliks oli Tallinna korterite hinnavahe ülejäänud Eesti suhtes taandunud keskmiselt 2,3-kordseks. Veel kaks aastat tagasi oli hinnavahe 2,5-kordne ja näiteks 2014. aasta lõpuks kärises hinnavahe suisa enam kui 2,6-kordseks.

Kesklinna ruutmeeter üle 3000 euro

Korterite hinnakasv peaks tänavu püsima eelmise aasta lähedal või aeglustuma. Esimesel poolaastal kerkisid Tallinna korterite hinnad viis protsenti. Hinnakasvu veab Põhja-Tallinnas asuv Kalamaja asum, kus korterite hinnad on kohati Kesklinnast juba kõrgemad.

Tänavu esimesel poolaastal oli keskmine pakkumishind Kesklinnas 3050 eur/m² (eelmisel aastal 2933, kasv neli protsenti), Põhja-Tallinnas 2862 eur/m² (eelmisel aastal 2655, kasv kaheksa protsenti), Kristiines 2706 eur/m² (eelmisel aastal 2498, kasv kaheksa protsenti), Mustamäel ja Lasnamäel mõlemas 2237 eur/m² (eelmisel aastal 2035, kasv kümme protsenti).

Korterite keskmist hinda mõjutab tugevalt uute korterite osakaal kõigist tehingutest, sest nende ruutmeetri hind on järelturu omadest keskmiselt 25-30 protsenti kõrgem. Näiteks tänavu esimeses kvartalis tehti Tallinnas 27 protsenti kõigist tehingutest uute korteritega, mullu aga kokku 30 protsenti.

Viimaste aastate korralik palgakasv, tarbijate seni püsinud hea kindlustunne ja laenuraha soodne hind on hoidnud Tallinna uusarenduste turgu aktiivsena. Enim uusarendustest (28 protsenti) rajatakse Tallinnas kesklinna, ent müügistatistikas see ei peegeldu. Tänavu esimesel poolaastal tehti uusarendustega vaid 19 protsenti tehingutest Tallinna kesklinnas, lisaks 19 protsenti Lasnamäel, 14 protsenti Haaberstis, 13 protsenti Mustamäel, 12 protsenti Põhja-Tallinnas 9 protsenti Kristiines ja 13 protsenti Tallinna lähiümbruses. Nõmme ja Pirita tehingud jäid marginaalseteks.

Uusarenduste keskmine pakkumishind ruutmeetrilt Tallinnas ja selle lähiümbruses on kerkinud tänavu esimesel poolaastal 2693 euroni. Mullune keskmine oli 2622 eurot ruutmeetrist, mis teeb hinnatõusuks ligi kolm protsenti.

Tartus pakkumiste hüppeline kasv

Tartus on kinnisvara pakkumiste arv teinud viimase aasta jooksul tohutu hüppe. See algas juba möödunud aasta kolmandas kvartalis, kui pakkumiste hulk kasvas teise kvartali ca 275 pealt umbes 450-ni. Vahepeal pakkumist arv küll pisut vähenes, ent jäi siiski varasematest aastastest kõrgemaks. Tänavu teises kvartalis aga kerkis pakkumiste arv suisa 720-ni, seega on nende hulk kasvanud aasta varasema teise kvartaliga võrrelduna üle 2,5 korra.

Müügitehingutes see hüpe samavõrra ei peegeldu, samas on müügitehingute arv kvartalist kvartalisse väga volatiilne. Tänavu esimeses kvartalis tehti üle 80 tehingu (pakkumisi ca 440) ja teises kvartalis ligi 200 tehingut (pakkumisi 720). Ehkki möödunud aasta teise kvartaliga võrreldes oli müügitehingute arv tänavu teises kvartalis kaks korda suurem, jäi möödunud aasta kolmanda kvartali tehingute tase siiski ületamata (ca 220).

Eluase muutub taskukohasemaks

Üldise kinnisvara hinnakasvu aeglustumisega võib seostuda netopalga kasv, mis samuti on tänavu aeglustunud. Mullu tõusis netopalk suuresti tulumaksureformi tõttu, kuid selle mõju oli ühekordne. Aeglustuv netopalga reaalkasv võib hakata mõjutama ka eluasemenõudlust. Majapidamiste kindlustunne eluaseme soetamiseks ongi möödunud aasta lõpust halvenenud.

Samas aga mõjutab palgakasvu pidurdumine ka ehitushinnale kasvule pidurdavalt. Parimat müügitulemust näitavad kõige taskukohasemat hinda pakkuvad uusarendused. Arendajatest omakorda teevad turul ilma peamiselt keskmised ja suured ettevõtted. Likviidsusprobleemidega arendajad on pigem erandiks.

Näiteks eluasemelaenude maht on praegu kaks korda väiksem kui enne majanduskriisi. Viimased viis aastat on uute eluasemelaenude osakaal kõigist kinnisvaratehingutest olnud keskmiselt 56 protsenti.

Kokkuvõttes on korterite hinnad netopalga suhtes pigem soodsamaks muutunud. Eluaseme taskukohasuse paranemisele on aidanud kaasa ka madalad intressimäärad. Euroopa Keskpanga otsuste tulemusel jäävad intressimäärad madalaks veel mõneks ajaks.