Eesti Pank nendib värskes finantsstabiilsuse ülevaate, et kinnisvaraturg on vaatamata kriisile praegu väga aktiivne seetõttu, et ostuhuvi toetab enamikes majandussektorites toimuv palgakasv ja majapidamiste hoiuste kiire kasv.

Kuigi praegu Eesti Pank kinnisvaraturul suuri probleeme ei näe, siis tuleviku vaates valitseb oht, et kinnisvarahinnad hakkavad kiiresti kasvama.

"Kiiret hinnatõusu võivad põhjustada mitmete tegurite koosmõju: koroonaviirus saadakse kontrolli alla ja piirangud kaovad, inimeste kindlustunne kasvab, keskpankade rahapoliitikast tingitud odav laenuraha, pankade soov pakkuda soodsalt laene ning asjaolu, et sügisel võetakse teisest pensionisambast välja enam kui miljard eurot," loetles pank oma ülevaates.

Kinnisvaraturg on kasvanud eelmise aasta eriolukorra mõjul

Panga finantsstabiilsuse osakonna juhataja Jaak Tõrs ütles kolmapäevasel pressikonverentsil, et kinnisvaratehingute maht on kasvanud just möödunud kevadise kriisi tagajärjel, sest toona lükati tehingud edasi.

"Kui mõtleme, miks kinnisvara hinnakasv liiga kiireks läks, on üheks põhjuseks see, et eelmise aasta teises kvartalis peatati uute eluruumide ehitamine," selgitas Tõrs.

Nüüd on aga hakanud pakkumine taastuma ning selle tulemusel võib toimuda ka hinnakasv, sest nõudlus on väga suur. Tõrs selgitas, et inimestel võib olla hirm kinnisvarast ilma jääda ja seetõttu minnakse kiiremini seda ostma ja ka laenu võtma.

Kui suur osa teisest sambast väljavõetavast rahast peaks minema korraga senisest suurema eluasemelaenu sissemaksuks, võimendaks see veelgi laenurahaga kinnisvarasse tehtavat investeeringut, nentis Eesti Pank.

Kinnisvarabuumis ei pruugi inimesed oma laenuteenindamise võimet ja investeeringu tegelikku väärtust õigesti hinnata. Selline kinnisvarabuum oli Eestis umbes 15 aastat tagasi, mil kinnisvaraturul tekkis ajutine hinnamull ja majapidamiste võlakoormus kasvas hüppeliselt.

"Kui kinnisvarahinnad peaksid väga kiiresti kasvama hakkama ja sellega koos ka majapidamiste võlakoormus, siis on Eesti Pank valmis karmistama eluasemelaenude andmise nõudeid."

Murelikuks teeb KredExi käendus

Eesti Pank on kehtestanud eluasemelaenude andmisele nõuded, mille eesmärk on vältida laenubuumi ning kaitsta majapidamisi ja laenuandjaid liialt suure riski võtmise eest. Praegu võib vastavalt Eesti Panga kehtestatud reeglitele laenu anda kuni 85 protsenti laenu tagatiseks oleva kinnisvara väärtusest ja laenumaksed ei tohiks ületada 50 protsenti laenuvõtja sissetulekust.

Kui aga eluasemelaenu käendab KredEx, siis erandina võivad pangad anda praegu laenu kuni 90 protsenti tagatiseks oleva kinnisvara väärtusest. KredExi käenduse kasutamine sissemakse vähendamiseks on viimase aastaga hoogsalt kasvanud, selgitas Tõrs.

Seda teemat avas pressikonverentsil täpsemalt ka Eesti Panga president Madis Müller, kes selgitas, et valitsus peaks kindlasti üle vaatama KredExi käenduse sihtgrupid.

Ta tõi välja, et Eesti Panga juhatus (president ja kaks asepresidenti) vaatasid juba paar aastat tagasi, et ka nemad saaksid noore pere sooduslaenu võtta, kuid tegelikkuses ei ole keegi ametnikest sugugi selle sihtgrupp.

"Eesti Pangale on antud seadusega ka selline ebapopulaarne korrapidaja roll, juhul kui eluaseme- ja kinnisvaraturul piltlikult öeldes pidu liiga hoogsaks läheb, siis peame kehtestama ka karmimaid reegleid," selgitas Müller.

Uute eluasemelaenude mahust anti eelmise aasta kevadel 12 protsenti ja tänavu kevadel juba 18 protsenti nii, et KredExi käenduse abil oli sissemakse väiksem kui 15 protsenti.

"Kui käenduste aktiivsema kasutamise tulemusel kasvab oluliselt nõudlus kinnisvara järele ja koos sellega hinnad, siis võib hoopis eluaseme soetamise kättesaadavus väheneda," märkis Eesti Pank oma ülevaates.