"Kui eelmisel aastal sai klient pangast näiteks 100 000 eurot laenu, siis praegu saab ta sama palga juures umbes 80 000," kirjeldas praegust olukorda Luminori eraisikute panganduse juht Tanel Rebane. Kuna elamispindade hinnad ei ole tema sõnul veel oluliselt langenud, siis osa kinnisvarast on muutunud sellises seisus inimestele kättesaamatuks.

Eesti Pank on paika pannud, et inimese laenukohustused võivad moodustada maksimaalselt poole tema sissetulekust. Kommertspangad suhtuvad tihti konservatiivsemalt ja arvestavad 40 protsendiga. Laenukohustuste ja sissetuleku suhte kõrval vaatavad pangad ka seda, kui palju jääb inimesel alles vaba raha pärast elamiseks vajalike kulutuste tegemist, nagu toiduostmine või elektri- ja küttearvete tasumine.

"Kuna elamiseks vajalikud kulutused on nii palju tõusnud viimasel ajal, siis osa inimesi, kes võib-olla veel aasta tagasi oma sissetulekute juures said laenu, täna ei pruugi seda saada, sest neil ei ole selle laenu teenindamiseks enam nii palju vabu vahendeid. See on just see peamine, mis on hakanud viimasel ajal laenamist kõige rohkem mõjutama," rääkis Rebane.

Nõudlus kahaneb, pakkumine kasvab

Kas see tähendab, et kinnisvarahindade langus saab nüüd omakorda hoo sisse? Rebase sõnul võivad hinnad tõesti alla tulla, kuid see sõltub siiski objektist, arendajast ja ka sellest, kui kiire on müügiga. Samas nõudlus märkimisväärselt väheneb, kuid pakkumiste arv aina kasvab.

"Kinnisvara on müügis rohkem, kui oli aasta aega tagasi, sellepärast, et nüüd on kinnisvara müüki pannud ka need inimesed, kes seda muidu igaks juhuks hoidsid. Aga kuna energiahinnad on läinud nii kõrgeks, siis selline igaks juhuks hoidmine ei tasu ennast ära, sest seal tuleb ka paraku kommunaalkulude eest maksta," kõneles Rebane.

Suur pakkumine ja vähene nõudlus tähendavad tema sõnul seda, et müüjal tuleb kliendi leidmiseks teha kompromiss ja hinda langetada.

Viimase kahe aasta jooksul on kinnisvarahinnad tõusnud keskmiselt 20 protsenti. Kuigi analüütikud on üldiselt ühel meelel, et vähehaaval algav hinnalangus jätkub, siis arvamused lähevad lahku selles, kas kukkumine tuleb sama suur, kui oli eelnev tõus, või mitte.

"Selliste hindadega, nagu siiamaani on olnud, ei saa seda kindlasti nimetada turu kukkumiseks, vaid normaliseerumiseks," ütles Rebane.

Ka kinnisvarabüroo Uus Maa andmeil on huvi kinnisvara vastu vähenenud. "Huvi kinnisvara vastu on vähenenud, kõnesid objektide peale on vähenenud, pakkumist tuleb pigem aina juurde, aga nõudlus väheneb," ütles Uus Maa kinnisvarabüroo analüütik Risto Vähi "Aktuaalsele kaamerale".

"Laias laastus on vähenenud nüüd huvi kogu kinnisvara vastu. Võib-olla eelkõige rohkem näeme me seda, et vähem soovitakse magalakortereid, mis on väga ülehinnatud või kus endiselt oodatakse seda hea aja hinda ja kus ei olda valmis veel alla tulema," lisas ta.

Euriboriga on kümme aastat arvestatud

LHV eraisikute finantseerimise juht Catlin Vatsel kinnitas, et ka nende väljastatav maksimaalne laenusumma on vähenenud, sest ühel perel on kõik kulud sisuliselt korraga kasvanud. "Me peame laenu andmisel seda arvesse võtma ja laenu ikkagi vastutustundlikult väljastama," sõnas ta.

Euribori tõusu on pangad ligi kümme aastat laenuandmisel arvesse võtnud, rõhutas Vatsel. "Pangad peavad kodulaenu arvutama kuueprotsendise intressiga, kus on juba sees umbes neljaprotsendine euribor."

Swedbank on suurematest pankadest ainus, kes pole kodulaenu tingimusi muutnud, nii kinnitas eluasemelaenude valdkonna juht Anne Pärgma. Swedbank kasutab tema sõnutsi personaalsemat lähenemist siis, kui tegu on koduvahetusega, mille ajal on inimesel kaks kodulaenu korraga. "Siin me vaatame, kas koduvahetuse perioodi jooksul saab inimene mõlema laenu teenindamisega hakkama," sõnas ta.

Veel jälgib Swedbank laenuandmist hoolikamalt eramajade ehitusprojektide puhul, sest ehitushinnad on olnud pidevas muutumises. "Me oleme üle vaadanud minimaalse ehitushinna ja vaatame, kas inimesel on teatud puhver olemas juhuks, kui see ehitus läheb plaanitust kallimaks," kõneles Pärgma.

SEB eraklientide panganduse divisjoni juht Sille Hallang täpsustas, et kodulaenu tingimusi ei ole pank muutnud. "Muutunud on aga see, et inflatsiooni kiire kasv on igapäevaseid elamiskulusid sel aastal oluliselt kasvatanud ja see kindlasti mõjutab ka kliendile antavat laenusummat. Vaatame, et laenuvõtjal jääks vahendeid oma muude igapäevaste elamiskulude katmiseks ka siis, kui laenumaksed on makstud."

Huvi laenuvõtmise vastu kahaneb

Klientide huvi laenuvõtmise vastu käib mõnes mõttes pankadega ühte jalga. Nii nagu vähenevad laenusummad, on juba kahanenud laenuavalduste arv. Sõltuvalt pangast ja vaadeldavast ajavahemikust 30–40 protsenti. Hallang märkis, et aastataguse ajaga ei ole üldse mõtet võrreldagi, sest siis oli kinnisvaraturul sedavõrd ebaharilik olukord, et võrdlusbaas pole adekvaatne.

Swedbankis oli aasta alguses laenutaotlusi tuhande ringis, ütles Pärgma. Nüüd on neid 700 kandis, kuid tegelik huvi võib olla veelgi väiksem.

"Nende taotluste taga on ka see, et kui inimesed hakkavad turule sisenema, siis nad lihtsalt tahavad aru saada, kuidas ja mismoodi, milleks valmis olla ja nii edasi, ehk iga taotlus ei pruugi tähendada, et inimene hakkab kohe midagi ostma," rääkis Pärgma.

Vatsel ütles, et suvega võrreldes on vähenenud nõudlus umbes 30 protsenti nii kinnisvaraturul kui ka laenude mahu mõttes.

Luminori eraisikute panganduse juht Rebane märkis, et Luminoris on laenutaotluste arv vähenenud samas suurusjärgus. "Kodu ostmiseks ei ole halba ega head aega, vaid kodu ostmiseks on tavaliselt inimestel vajadus ning sel puhul peavad inimesed saama pangalt head nõu ja hindama oma vajadusi adekvaatselt."

Rebane leidis, et inimesed harjusid miinuses euriboriga laenu võttes jälgima ainult suhteliselt soodsat pangamarginaali. Nüüd, koos euriboriga, muutub laen märksa kallimaks ja tema sõnul tuleb hoolega kaaluda, kas tasub seda teed minna.

"Väga hea soovitus on, et inimese kodu ei tohiks maksta rohkem kui tema viie aasta sissetulek. See tähendab, et sa saad selle laenu teenindamisega hästi hakkama isegi siis, kui euribor on kolm või neli protsenti," selgitas Rebane.

Omaette murekoht pankadele on demograafiline olukord, elanikkonna vananemine, selgitas Hallang.

"Aktiivseim laenuvõtja on 26–35-aastane ja see vanuserühm väheneb 2026. aastal võrreldes 2021. aastaga 20 protsenti. See on oluline indikaator, mis kinnisvaraturu tehingute arvu vähendab. Meil lihtsalt ei ole enam laenuvõtjaid."

Kodulaenuvõtjatel makseraskusi pole

Kõik siin loos sõna saavad pangad kinnitavad, et nende laenuportfelli olukord on suurepärane ja makseraskuste hoogustumist näha pole. Pärgma Swedbankist selgitas, et makseraskused ei tule euribori tõusust või hindade kallinemisest, vaid sõltuvad töökoha olemasolust ja heast tervisest, mis lubab tööd teha.

SEB ei näe võlgnevuste kasvu oma laenuportfellis, kuid Hallang märkis, et praegu on veel kõik hästi. "Ega ma ei saa seda välistada siin lähikuudel, kui hakkavad tulema need kõrgemad küttearved. Loomulikult on see oht reaalne."

Vatsel LHV-st näeb olukorda mõnevõrra positiivsemalt. "Me peame sellele kriisile praegu päris hästi vastu. Kui vaatame näiteks hoiuseid, inimeste vaba raha, siis see maht on praegu kolm korda suurem kui eelmise kriisi ajal."

Rebane ütles, et Luminor tunneb end kindlalt, sest on viljelenud klienti säästvat laenupoliitikat ja panga laenuportfellis on inimesed, kes päriselt saavad omale laenu lubada.

Pangaesindajad on kindlad, et isegi kui majandusolukord läheb keerulisemaks, siis eelmine suur majanduskriis ei kordu ja massilist kodude kaotamist ei tule.

Catlin Vatsel tõi esile olulise vahe võrreldes eelmise kriisiga – praegu on pangad andnud oluliselt vastutustundlikumalt laenu kui seda tehti aastatel 2006–2008.

"Stabiilselt on pangalaenuga ostetud 50–60 protsenti kinnisvarast ja 40 protsenti on kliendid oma raha eest ostnud. Eelmise kriisi ajal oli oma raha osakaal oluliselt väiksem. Samuti on klientide omafinantseeringu määr püsinud stabiilselt 25 protsendi juures. Seetõttu ma arvan, et me oleme oluliselt paremini praegusteks raskusteks valmis kui eelneva kriisi ajal."

"Ma arvan, ühegi panga eesmärk ei ole hakata inimesi oma kodudest välja tõstma," sõnas Hallang SEB-st. Ta märkis, et kui inimene tajub, et laenumaksete tasumisega hakkab keeruliseks minema, tuleks esmalt kriitiliselt üle vaadata kulutused ja teha näiteks korrektuure tarbimisharjumustes.

Kui aga asi ongi tõsine, tuleb kohe pangaga ühendust võtta. "Mida varem me makseraskuste korral jaole saame, seda parem," rõhutas Hallang ja lisas, et enamasti on võimalik leida mingi lahendus. "Aga selle eelduseks on see, et klient teeb meiega head koostööd, mitte ei kao ära." Tanel Rebane märkis, et nii nagu saab elektriarve esimesena makstud, ei jäeta ka kodulaenumakset viimaseks.

"Kõigepealt hakatakse kokku tõmbama meelelahutuselt, reisimiselt. Siis järgnevad kestvuskaubad, nagu televiisor. Neil on ka üldine nimetus – mustad kaubad ehk black goods. Järgmisena tõmmatakse kokku nn white goods ehk valged kaubad, kuhu alla lähevad külmutuskapid, pesumasinad, kõik sellised, mida sa ei vaheta välja, kui nad endiselt töötavad," kirjeldas Rebane.

Laenutingimused ei muutu

Pangad ei plaani veelgi karmimaid tingimusi kodulaenu andmisele, sest kõikide eelkõnelejate sõnutsi toimub juba praegu laenamine äärmiselt konservatiivsetel tingimustel.

"Me ei ole laenamist kunagi võtnud kergekäeliselt," ütles Pärgma Swedbankist. "Laenamine oli, on ja jääb vastutustundlikuks. Konservatiivsus on sinna juba sisse kirjutatud." Küll aga märkis ta, et kui varem on pankade vahel olnud erinevusi, kui palju ühele inimesele kõige rohkem laenu antakse, siis võib-olla nüüd jäävad need vahed väiksemaks.