Eesti majutusturg on viimase kümnendi jooksul muutunud rohkem, kui esmapilgul paista võib. Traditsiooniliste hotellide ja külalistemajade kõrvale on kasvanud lühiajalise majutuse turg ehk korterid, stuudiod, aiamajad ja väiksemad majutusüksused.

See areng on osa laiemast majanduslikust muutusest ning iseenesest loomulik ja teretulnud. Mitmekülgne pakkumine rikastab turgu. Küsimus pole selles, kas see peaks olemas olema. Küsimus on selles, kas meie andmestik ja regulatsioon peegeldavad tegelikku olukorda ning kas turuosalistele kehtivad võrdsed konkurentsitingimused.

Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi 2025. aasta uuringu "Lühiajalise üüri turg Eestis" järgi on Eesti lühiajalise üüri turul üle 10 000 majutuskoha, kokku ligikaudu 50 000 voodikohaga. Tegemist on arvestatava osaga Eesti majutusturust. 34 protsenti lühiajalise üüri mahust on koondunud Tallinna ja Harjumaale.

Sama uuring näitab veel üht olulist asjaolu: 93 protsenti lühiajalise üüri ööbimistest toimub kuni viie majutuskohaga üksustes. See tähendab, et suur osa nõudlusest koondub väikese mahuga majutuskohtadesse. Uuringu järgi moodustavad pakkumisest suure osa just ühe- ja kahetoalised korterid.

Nüüd jõuamegi probleemini. Eestis kogutakse ametlikku majutusstatistikat alates viiest voodikohast. Ajalooliselt on see olnud loogiline piir, sest majutusettevõtteid on käsitletud eraldi kategooriana. Praktikas tähendab see aga, et hotellid ja suuremad majutusasutused on riigi jaoks täielikult nähtavad, aga enamik lühiajalise majutusteenuse üksustest jääb sellest piirist allapoole.

Praegu näeme riiklikus igakuises majutusstatistikas vaid osa turust. Kui märkimisväärne osa ööbimistest toimub alla viie voodikohaga üksustes, siis ei kajastu see tervikuna ametlikus pildis. See ei ole hinnang, vaid kirjeldus kehtivast metoodikast. Hotellisektor annab regulaarselt andmeid ja allub järelevalvele. Lühiajalise majutusteenuse tööstus tegutseb aga suures osas väljaspool sama nähtavust.

Terviklik statistika annaks riigile selge ülevaate Eesti majutusturu tegelikust mahust. See looks tugevama aluse poliitikakujunduseks, olgu selleks turundusotsused, regionaalne planeerimine, eluasemeturu mõju, turvalisuse- või julgeolekuanalüüs. Kriisiolukorras on riigil vaja täpset ülevaadet sellest, kus ja millises mahus inimesed viibivad. Kui on teada, milline osa majutusmahust paikneb elamufondis ja millistes piirkondades see koondub, saab ka riske ning kriisireageerimist hinnata täpsemalt.

Andmestik on oluline mitte ainult majandusnäitajate tõttu, vaid ka turvalisuse ja julgeoleku seisukohalt. Näiteks tuleohutuse valdkonnas kehtivad majutusasutustele detailsed nõuded, mis arvestavad sellega, et hoones viibib samaaegselt suurem hulk inimesi ning vastutus külaliste eest on professionaalsel ettevõtjal. Hotellid täidavad neid nõudeid süsteemselt ja regulaarse järelevalve all.

Kortermajade ja eramute puhul lähtutakse üldjuhul eluruumidele kehtivatest nõuetest, mis on mõeldud püsielanike kodudele. Kui aga korterites vahetuvad külalised igapäevaselt ning terve hoone toimib sisuliselt majutusteenusena, on tegelik kasutus võrreldav hotelliga. Reeglid ei ole seevastu võrreldavad.

Kui kasvõi osa majast toimib sisuliselt majutusteenusena, siis ei ole see enam tavapärane elamu. Kui korterid ei ole püsielanike kodud, vaid pidevas külaliste vahetuses, on tegemist funktsionaalselt majutustegevusega sõltumata sellest, kuidas see registris kirjas on või kas teenuseosutaja on juriidiline isik. Samal ajal peavad hotellid täitma kõiki majutustegevusele kehtivaid nõudeid ja selline olukord tekitab ebavõrdsed konkurentsitingimused.

Majutusinfo kogumine alates esimesest voodikohast tähendaks riigile hinnanguliselt umbes ühe ametniku aastapalka statistikaametis. Vastutasuks saaks riik terviklikuma ülevaate sektorist, mille maksupanus ulatub hinnanguliselt kümnetesse miljonitesse eurodesse. Turismi puhul on tegemist valdkonnaga, mis enne koroonapandeemiat moodustas ligi 30 protsenti Eesti teenuste ekspordist. Nii olulise sektori puhul ei saa osa turust olla statistiliselt nähtamatu.

Kõige tõsisem küsimus puudutab tulevikku. Kui me ei tea täpselt, kui suur osa majutusmahust paikneb elamufondis ja millise intensiivsusega seda kasutatakse, siis kuidas hindame riske viie või kümne aasta pärast? Kui lühiajaline majutus koondub järjest enam kindlatesse piirkondadesse või hoonetesse, võivad muutuda nii linnakeskkond kui ka riskiprofiil, ilma et regulatsioon sellele järele jõuaks.

Riigi tegutsematus ei ole neutraalne valik ega ettevõtlusvabaduse kaitsmine. Hotellisektor tegutseb täieliku regulatsiooni ja aruandluse all, kuid kiiresti kasvanud lühiajaline majutusteenus ei ole samal määral nähtav. Täielik pilt majutusturust algab andmetest ja lõpeb turvalisusega. Ilma tervikpildita ei saa me veenvalt väita, et konkurents on aus ning riskid õigesti hinnatud.