Kodulaenu refinantseerimisel läheb kirja rida kokkuleppeid, mille õiguslikud tagajärjed võivad olla väga tõsised. Seni on refinantseerimine toimunud notari abil, kes selgitab tehingu sisu ja juhib tähelepanu riskidele. Nüüd plaanib valitsus tarbijad aga sellest ilma jätta, mistõttu suureneb oht, et inimesed hakkavad alla kirjutama lepingutele, mille sisu nad ei mõista.

Laenu võtmine on oluline otsus, mille puhul tuleb tõsiselt läbi kaaluda kõik tagajärjed. Laenata tuleb nii, et elujärg ei halvene ka siis, kui laenu tagasimaksmise perioodil asjaolud muutuvad. Ootamatud olukorrad nagu enda või lähedase haigus, surm või töö kaotamine võivad muuta laenu tagasimaksmise oluliselt keerulisemaks kui algselt planeeritud.

See kõik on veelgi olulisem siis, kui inimesed vastutavad laenu eest oma kinnisvaraga. Tuleb arvestada, et kui laenu nõuetekohaselt tagasi ei maksta, nõuab laenuandja panditud kinnisvara realiseerimist. Teisisõnu on tihti kaalul inimese praegune või tulevane kodu.

Üks laen, mitu tagajärge

Vähesed teavad enne notari juurde jõudmist, et kinnisvara tagatisel võetud laenude puhul sõlmitakse tegelikult mitu erinevat lepingut, millel on erinevad õiguslikud tagajärjed. Kui välja arvata laenuleping ise, peavad need dokumendid olema notariaalselt tõestatud. Ka refinantseerimine pole lihtsalt ühe laenu teise panka viimine, see tähendab samamoodi uut laenu, uusi lepinguid ja ka tingimusi, mis võivad vanadest oluliselt erineda.

On tavapärane, et lisaks laenulepingu sõlmimisele panditakse ka laenusaaja olemasolev kinnisvara või ostetav vara ehk see koormatakse hüpoteegiga. Nii saab laenuandja tagatise, mille arvelt laenuraha tagasi saada kui laenusaaja laenulepingut ei täida.

Selleks, et laenuandja ei peaks laenu sissenõudmiseks kohtusse pöörduma, sõlmitakse tavaliselt ka kokkulepe kohesele sundtäitmisele allumise kohta. Sellega annab kinnisasja omanik nõusoleku, et kui laenu nõuetekohaselt tagasi ei maksta, võib hüpoteegipidajast laenuandja pöörduda otse kohtutäituri poole, kellel on õigus vara arestida ja müüa omaniku nõusolekust sõltumata.

Kohtutäituri poole pöördumiseks peab lisaks laenulepingule, hüpoteegi seadmise lepingule ning kohese sundtäitmise kokkuleppele olema sõlmitud ka tagatiskokkulepe, mis näitab, milliste laenulepingute rikkumise korral laenuandjal selline õigus tekib. Tagatiskokkulepe määrab, milliseid kohustusi hüpoteek tegelikult tagab ehk milliste võlgade tõttu võib laenuandja nõuda kohtutäituri kaudu kinnisvara müüki.

Notari ülesanne on sisuliselt selgitada, mida need kokkulepped tähendavad ja millised riskid nendega kaasnevad. Notar juhib tähelepanu detailidele, mida inimene ise ei pruugi märgata. Tihti selgub alles pärast notari selgitusi, et esialgu välja pakutud tingimused inimesele tegelikult ei sobi ja ta oskab teiselt osapoolelt nõuda nende muutmist.

Notar aitab õigusrägastikus orienteeruda

Refinantseerimistehing toimub tavaliselt kahel põhjusel. Mõned inimesed teevad seda selleks, et saada laenuintress madalamaks, kuid mõnikord toimub refinantseerimine siis, kui inimene on sattunud laenu tasumisega raskustesse ja laenuandja vaatab koos temaga üle tingimused, et vältida oma kodu sundmüüki.

Erapooletu nõustamise roll muutubki siin eriti oluliseks, kuna tehing võrdub tegelikult uue laenu ja uute tingimustega, aga inimese tähelepanu on eelkõige soodsamal intressil või kodu kaotamise hirmul, mitte lepingu sisul, millega lepitakse kokku, milliseid nõudeid hüpoteek tagab. Notari ülesanne on teha kindlaks, et refinantseerimisotsus sünniks nii, et inimene päriselt ka mõistaks, millele ta alla kirjutab.

Oma töös selgitan tihti näiteks seda, et kinnisvara omanik võib vastutada laenu eest ka siis, kui ta ise laenu ei kasuta. Näiteks juhul, kui vanem annab oma kodu lapse laenu tagatiseks. Kui laps laenu tagasi maksta ei suuda, võib laenuandja nõuda raha vanema kinnisvara müügist ehk risk on tegelikult sellel, kes oma vara tagatiseks annab. Seetõttu peab ka lapsevanem refinantseerimise puhul olema teadlik uutest laenutingimustest ning sellest, milliste kohustustega ta oma vara kaudu end uuesti seob.

Refinantseerimise juures näen ka sageli, et inimesed ei mäleta enam täpselt, millistes kohustustes varasemates lepingutes kokku lepiti. Kiputakse isegi unustama, et kodu sai näiteks panditud elukaaslase laenu katteks, kellega ta enam koos ei ela või tulevikus tekkida võivate laenude katteks, mida enam kinnisvaraga tagada ei soovita.

Kas Eesti inimesed näevad ise neid riske? Notarite kogemus ütleb, et enamasti mitte, sest õiguslikus rägastikus ei ole lihtne orienteeruda. Neid nüansse ei suuda inimene tavaliselt iseseisvalt lepingutekstist välja lugeda ning neil on väga tõsised tagajärjed.

Aga selleks notarid ongi, et selgitada, millele inimene tegelikult alla kirjutab ja tuua välja ohukohad, mida inimene ise ei märka. Samamoodi kontrollib notar registriteid ja neis sisalduvaid dokumente, et tuvastada, kas tehinguks on kõik vajalik olemas. Juhtub, et toimingu tegemise ajal selgub, et muutunud on näiteks omanikud või tuleb saada vajalikud nõusolekud ka kolmandatelt isikutelt.

Eelnõu ei kaitse enam tarbijat

Valitsuses heaks kiidetud ja riigikokku jõudnud seaduseelnõu paneb koduomanikud ohtlikku olukorda, sest sellega kaotatakse ära notariaalne vorminõue absoluutselt kõikide laenude refinantseerimisel, mis on elamukinnisvaraga tagatud.

Koduomanikelt võetakse ära võimalus saada erapooletut õigusabi tehingutes, kus kaalul on tema kõige väärtuslikum vara, aga luuakse laenuandjale väga soodne positsioon, sest tema on tehingus professionaalne ja kogenud osapool.

Tasub tähele panna, et eluasemelaen või kodulaen ei tähenda alati, et see on võetud kodu soetamiseks. Kodu tagatisel on võimalik võtta ka muud laenu, näiteks auto ostmiseks või äritegevuse alustamiseks. Eestis on mitmeid krediidiandjaid, kes ei ole pangad ning kelle poole tihti pöördutakse viimases hädas, kui pank laenu ei anna. Seega on valitsuse plaan kasulik ka kiirlaenukontoritele.

Muret tekitab see, mis hakkab juhtuma tagatiskokkulepetega. Praegu on tagatiskokkulepped kliendi õigustega arvestavad, sest notarid ja kohtupraktika on neid sellisena aastaid kujundanud. Notariteta võivad aga lepingutesse taas ilmuda punktid, et inimene vastutab ka muude tulevaste võlgade või kellegi teise võlgade eest oma koduga.

Raske on näha, et keegi peale notari riskidele tähelepanu juhiks. Laenuandja huvi on laenu arvelt kasumit teenida, mitte kliendile erapooletult õigusnõu pakkuda.

Samuti ei ole läbi mõelnud, mille arvelt refinantseerimine soodsamaks muutuks. Notari tehtav töö ja vastutus ei kao kuskile, selle peab enda kanda võtma laenuvõtja või laenuandja. Laenuandja ei tegele ettevõtlusega tasuta. Kõik kulud, mis tekivad, kirjutatakse lepingutesse, mille sõlmimise tasusid ei saa riik erinevalt notaritasudest kontrollida.

Notarid toetavad bürokraatia vähendamist ja laenuturu elavdamist, kuid kodu omanike huve kahjustades ning riske suurendades seda teha ei saa. Kõnealune eelnõu erineb oluliselt selle algsest versioonist, mida ka notarid välja töötada aitasid. Seal oli kirjas, et notari juurde ei pea pöörduma, kui laenu ja tagatisega seotud tingimused ei muutu tarbija jaoks ebasoodsamaks. Paraku on see nõue nüüdseks eelnõust kadunud.

Sellisel kujul seaduse vastu võtmisel jäävad tarbijad õigusabita ja suureneb kohtuasjade arv, mis omakorda tähendab suuremate kulude kandmist nii laenuandjale kui laenusaajale.