Kinnisvaraasjatundjate sõnul on varjatud puuduste tõttu nõuete esitamine sagenenud. Uus Maa kinnisvarabüroo jurist ja juhatuse liige Karlis Kolk ütles ERR-ile, et inimesed on oma õigustest teadlikumaks saanud, kuid lisaks on see seotud ka tehisaru kasutamisega.

"Inimene ei pea otsekohe juristi poole pöörduma, AI-d kasutatakse ka nõuete koostamiseks," selgitas Kolk.

Tüüpilisemate probleemidena tõi ta esile näiteks hädad naabritega – seinad kostavad läbi ja müra on liiga suur. Tuleb ette ka igasuguseid ehituslikke vigu, vajumisi või puudulikku hüdroisolatsiooni.

"Üks teema on ka majavamm, mis on vanemate puumajade sage probleem," lisas Kolk. "Hallitus ka, aga see on varjatud puuduste mõistes keerulisem, sest ei saa tõendada, millal see täpselt tekkis, et see oli juba varasemalt."

Ehituskaitse Büroo juht Marko Sults ütles "Vikerhommikus", et hallitus muudab inimesed ärevaks, kuid isegi uusarenduse korterites tuleb ette, et elektri kokkuhoiu nimel on näiteks ventilatsioonisüsteem või elektriline põrandaküte välja lülitatud.

Kui siis garantiiperiood, mis tavapäraselt on kaks aastat, lõppema hakkab ning juba selle aja jooksul on seinte ja põranda liidetel hallitus tekkinud, ei ole põhjuseks ehitaja valed võtted või arendaja vead, vaid tegu on puhtalt kasutusest tingitud probleemiga ning Eestis on selline asi Sultsi kinnitusel väga levinud.

"Kuigi korteri või uue maja omanik tellib meilt teenust, peame siinkohal kahjuks ütlema, et see ei ole arendaja või ehitaja vastutus," lausus Sults.

Renoveerimata majas asuv korras korter võib peita halbu üllatusi

Kõige keerulisemaks kinnisvaragrupiks nimetas Sults renoveeritud korterit, mis paikneb renoveerimata korterelamus. Sellistel juhtudel ei pruugi tehnilised lahendused olla asjakohased, näiteks on ventilatsioon ühendatud valesse šahti või on torustikud asjatundmatult paigaldatud.

Sageduselt teisel kohal on elamud, mida on kümnendite jooksul etapiviisiliselt renoveeritud, ilma et selle kohta oleks koostatud dokumentatsiooni. Sellises majas ei saa ilma konstruktsioone avamata kindlaks teha, millised on tehnilised lahendused.

Kõige kallimad kinnisvaraostu järel ilmsiks tulevad probleemid on Sultsi sõnul seotud sanitaarruumidega. Visuaalse vaatluse käigus võivad vannituba, duširuum või saun olla esteetiliselt ilusad, kuid enne tehingut ei saa konstruktsioone lahti võtta ja nende sisse näha.

"Sanitaarruumides kõige levinum probleem on meil viimastel aastatel puudulik hüdroisolatsioon, kütte- ja ventilatsioonisüsteem ei ole tasakaalus," loetles Sults, kelle sõnul võivad hallitus või niiskuskahjustused sellisel juhul lühikese aja jooksul tekkida.

Karlis Kolk märkis, et kui hallitus on tekkinud ostja hooletuse tõttu, on ta kliendile öelnud, et niisugust nõuet pole mõtet hüvitada, sest see on perspektiivitu.

"Siis on juba ostja otsus, kas ta läheb kohtusse," tõdes jurist.

Lärmakas naaber tasub lepingusse kirja panna

Kolgi sõnul vastutab müüja ka nende puuduste eest, millest ta teadlik pole. Küll aga on võimalik panna ostu-müügilepingusse kirja erikokkulepe, et müüja ei vastuta puuduste eest, millest ta teadlik pole, kuid sellega ei pruugi ostjad nõus olla.

Tihti on vaidluste aluseks see, et müüja ei peagi mõnd ostjale veana tunduvat asjaolu puuduseks, näiteks kellelegi tugevana tunduv müra ja pruugi teist inimest üldse häirida. Notarid soovitavad aga kõik, mis vähegi teada, lepingus fikseerida.

"Kõik puudused, mis on teada, tuleb välja tuua. Kui kahtled, on alati kindlam seda teha, sest mis on välja toodud, selle eest müüja ei vastuta. Äärmusliku näitena pannakse kirja, et asi on elamiskõlbmatu, kuigi tegelikult on täiesti elatav, et vältida nõudeid," rääkis Kolk.

Jurist lisas, et kui ta ise kinnisvara müüks, paneks ta kirja kõige väiksemadki ebamugavused alates korteriühistu liikmete vahelistest suhetest kuni rongimürani, et vältida hilisemat vaidlust, kas lähedal asuv raudtee sai ikka ostjale märkamatuks jääda.

"Mida rohkem on lepingus kirjas, seda turvalisem on see müüja jaoks," kinnitas Kolk.

Ka on võimalik lasta teha ostueelne ekspertiis, kus fikseeritakse hoone seisukord ära.

Nõuded võivad isegi ostuhinda ületada

Nõuded, mida ostjad müüjatele varjatud vigade eest esitavad, võivad küündida kinnisvara ostuhinnani või seda isegi ületada. Niisugused nõuded võivad Kolgi sõnul ette tulla näiteks puumajas avastatud vammi puhul, kui hoone tuleb lammutada ja selle asemele uus ehitada.

"Kohus vaatab ka mõistlikkuse printsiibi tasemelt. Kui nõue on nii suur, võib kohus kaalutlusõiguse alusel seda mingi teatud piirini vähendada, osaliselt täita," ütles Kolk ja lisas, et seaduses ei ole nõude suurusele piiri määratletud.

Seda, et koduostjad üritaksid teadlikult varjatud puudusi otsida ja sel teel osa tehingu hinnast tagasi saada, ei tule kummagi asjatundja sõnul kuigi sageli ette.

Sults ütles, et inimesed ei ole enamasti pahatahtlikud ning pigem jäävad uue kodu puudused esialgu märkamata jääda seetõttu, et koduostu juures ollakse emotsionaalsed.

"Koduost on rõõmus tegevus. Kujutage nüüd ette, et ma olen välja valinud omale korteri või maja, asukoht meeldib esteetiliselt, kõik on väga tore, ilus, ma juba planeerin sinna mööblit, valin kardina värvi ja mõõdan, kuhu mu garderoob tuleb. Võib-olla see tehniline seisukord lihtsalt jääb märkamata," tõdes ta.

Uus Maa jurist meenutas üht juhtumit, kus diplomeeritud ehitusinsener vaatas korteri üle, tegi endale märkmeid vajumiste kohta ning rääkis vajadusest uuringud teha. Seejärel ostis ta korteri ära, tegigi uuringud ja esitas müüjale nõude. See viitab justkui pahatahtlikkusele, kuid Kolk tõdes, et üldiselt on seda siiski väga keeruline hinnata.

"Kui on põhjendatud nõue, olen alati üritanud klientidele kohtuvälist lahendit leida. Kas tehakse kokkulepe mingite puuduste parandamiseks müüja poolt või maksab müüja mingi rahalise hüvitise ostjale, kes vaatab ise, kuidas puudused kõrvaldab," sõnas Kolk.

Tema sõnul ei soovita ta enamasti kohtusse minna, sest mõlemale poolele tekitab see raha- ja ajakulu ning vaidlus võib kesta aastaid, nii et lõpuks on kohtukulud suuremad, kui asi väärt on.