Seda, et uusarenduse ilusate arvutis kujundatud piltidega koduleht lubab hoone valmimistähtajaks üht, aga tegelikkuses lükkub valmimine mõne kuu võrra edasi, on ikka ette tulnud ja see on pigem reegel, kui erand, tõdevad kinnisvaraeksperdid. Viimasel ajal aga torkavad Tallinna kesklinnas silma uusarendused, mille ehitus karkassist kuidagi edasi minna ei taha, nii et nad valmivad lubatust pool aastat või suisa aasta hiljem. Põhjusi on mitu.

Kui inimene valib paberi peal uusarendusse korteri välja, on tema jaoks oluline argument ka uusarenduse valmimistähtaeg. Kolimisplaan eeldab ju vana kodu mahamüümist või üürilepingu lõpetamist, samuti tuleb uue kodu valmimise ajaks tellida köögimööbel ja muu sisustus, et nelja palja seina vahel ei peaks elama. Kõik see on paras stressi tekitav peenhäälestus ja koduostja eeldab, et kõik lubadused peavad. Kui siis uue kodu valmimine venima jääb, on pere plindris: kus seni elada, kuhu paigutada vana või juba tellitud uus mööbel, kauaks peab ajutiste ebamugavustega arvestama jne. Nõnda on arusaadav, et uue kodu valmimise lükkumine poole aasta või aasta võrra tekitab lisaks meelehärmile ka otsest rahakulu ajutiste lahenduste finantseerimiseks.

Kinnisvaraspetsialistid tõdevad, et kuna ehituse venimine on pigem reegel kui erand, venitavad arendajad võlaõigusliku lepingu sõlmimisega nii kaua kui võimalik, sest sinna tuleb juba konkreetne valmimistähtaeg kirja panna, mille ületamisega kaasnevad trahvid ehk otsene kulu. Seetõttu ei saagi alles paberil olevasse uusarendusse eelbroneeringut tehes kohe võlaõiguslikku lepingut sõlmida - arendaja veel ei tea, millal hoone tegelikult valmib.

Pindi Kinnisvara juhataja Peep Sooman selgitab protsessi arendaja vaatenurgast: kui ehitusluba on kätte saadud, alustatakse kohe eelmüügiga, ent ehituslepingut veel ei ole, seetõttu on tegemist pisut nagu ilmaennustamisega, kus vihma prognoosides ei saa selles tegelikult lõpuni kindel olla.

"Kui arendaja paneb algul selle vara ehituseelsesse müüki ja lubab müügiprospektis valmimistähtajaks näiteks jaanuar 2020 ning tegeleb samal ajal ehituseelse läbirääkimisega, siis võib selguda, et tegelikult suudab ehitaja selle alles märtsiks 2020 valmis ehitada. Nii et tegelik valmimistähtaeg ja müügiprospekt ei ole omavahel alati täpses kooskõlas. Nii kui lõpptähtajad selguvad, muudetakse see ka prospektis ära. Aga sellest need kerged vasturääkivused võivad tekkida," ütleb Sooman.

Eelmüügi aeg on pikenenud

Sooman kinnitab, et pikenenud on ka objektide eelmüügi aeg, kuid seda mitte suutmatuse tõttu müüa, vaid seetõttu, et arendusele laenu andvate pankade finantseerimistingimused on viimase aastaga karmistunud.

"Panga finantseerimise eelduseks on mingi kindla mahu eelmüük võlaõiguslepingute näol. See eeldatav maht panga poolt on kasvanud. Kui veel mõni aasta tagasi tahtis pank, et arendusel oleks 20 protsenti ruutmetraažist broneeritud, et laenu anda, siis nüüd on see tõusnud 30, osadel projektidel ka 40 või isegi 50 protsendini, mistõttu arendaja paneb objekti eelmüüki, enne kui seda ehitama hakkab," selgitab Sooman.

Ta toob näite: kui arendaja soetab näiteks miljoni euroga maatüki, siis pank eeldab, et arendaja ostab selle ise välja, selle soetamist pank ei finantseeri. Kui arendaja on hoone maksumuseks arvestanud näiteks kuus miljonit eurot, siis pank teatab, et on valmis finantseerima sellest neli miljonit, nii et arendaja peab ülejäänud kaks miljonit ise katma. Neid arendajaid, kes uue objekti finantseerimiseks pankade abi ei vaja, on Eestis vaid viis-kuus suuremat.

"Arendajal ei ole mõtet seda kaht miljonit sinna puhtalt karbi valmisehitamiseks sisse kallata, kui ei ole teada, mismoodi objektil müük läheb," tõdeb Sooman.

Seega saab omafinantseerimise osa tulla eelbroneeringutest, sest ilma nendeta ei riski arendaja koppa maasse lüüa, isegi kui see raha tal olemas peaks olema. Ent on ostjaid, kes tahavad näha, et maja karkass kerkib, enne kui ostuotsuse teevad. Nii sünnibki nokk kinni, saba lahti olukord, kus võimalik huviline jalutab korduvalt majast mööda ja vaatab, et see ikka ei kerki, järelikult on projekt hapu, kuni aga arendaja ootab, et vajaliku hulga eelbroneeringuid kokku saaks, enne kui hoonet ehitama hakkab, keskendudes seni näiteks trasside jm kommunikatsioonide rajamisele.

Kesklinn on omaette ooper

Kesklinna servas, Uues Maailmas aadressil Koidu 99 valmiv Koidu Kodu, mille arendaja on Frank Property, lubas maja valmimist juba möödunud aasta sügisel. Tegelikkuses on hoone alles praegu viimast lihvi saamas ehk valmimine on aasta võrra edasi nihkunud. ERR püüdis ettevõtte juhataja Hannes Roosaarega kontakti saada, et küsida hilinemise põhjuseid, ent avalikku registrisse kontaktiks märgitud telefoninumbrilt tuli automaatteade, et see number ei ole kasutusel.

Kinnisvaraeksperdid tõdevad, et Tallinna kesklinn on täiesti omaette ooper: seal on konkurents tihedam, uusarendusi kerkib endiselt nagu seeni pärast vihma, samas kui ruutmeetri hinnad küünivad kohati lausa 4000 euroni. Nii mõnigi valdkonnaga kursis inimene ütleb otse, et arendajad on lihtsalt ahned. Näiteks uusarendusi koondava portaali uuskorter.ee andmetel on ainuüksi kesklinnas praegu müügis korterid 90 majas. Selline ülepakkumine venitab müügiperioodi pikemaks ja väiksemad tegijad võivad oma ambitsioonikuses ka kõrbeda, kui ei suuda piisavalt eelbroneeringuid tagada, et pangast laenu saada.

"Kesklinna pott ajab üle ääre. Seal lihtsalt uputab pakkumistest, arendustest, hinnatase on nii kõrge, et seal käib müük märksa pikema vinnaga," põhjendab Sooman.

Sooman ütleb, et varem ostsid südalinna luksusklassi kortereid rikkad Vene investorid, ent pärast rublakriisi kukkusid nad ära. Ka soomlasi enam endises mahus ei ole. Eesti tuumikperele on aga korter kesklinnas ülejõukäiv. Nõnda käibki ostja otsimine pikalt, kui pakkujaid on korraga palju.

Domus Kinnisvara vanemkonsultant Agur Tammistu kinnitab, et südalinn on teistmoodi ostjate pärusmaa.

"Kui ruutmeetri hind on juba 3500, siis ei osteta korterit kesklinna, kui peres mõlemad teenivad tuhat eurot kätte," tõdeb ta.

Üle sajaruutmeetrise luksuskorteri ostab südalinna inimene, kes selleks pangalaenu ei vaja. Väiksema korteri ostavad kesklinna ka jõukama ja kaugema äärelinna majaelanikud - Viimsist, Meriväljalt -, kes tahavad, et linnas teatris käies oleks võimalik konjakit juues jala koju saada. Nii et neile on see teine, täiendav eluruum, mida saab anda ka oma kesklinna eliitkoolis käivatele lastele kasutada.

"Teine seltskond on, kes tulebki linna elama, umbes 40-aastaste perekond, kes ostab neljatoalise, kes autot ei taha pidada ja tahab jala linna käia," ütleb Tammistu.

Psühholoogiline piir läheb teisel pool "Hendriksoni küüru" ehk Pärnu maantee viadukti: sellest teisele poole jäävat kinnisvara need, kes linnast jala koju tahavad minna, ei osta.

Väiksemad, kahetoalised korterid ostetakse kesklinnas aga valdavalt üürikorteriteks. Investorid on üle maailma universaalsed: ikka otsitakse väljaüürimiseks kinnisvara pealinna kesklinnas või vanalinnas, sest see on kindla peale minek.

Seda, et uusarenduste valmimine ehitajate puuduse taga seisaks, Sooman ei usu: trahvid hilinemise eest on nii krõbedad, et enne vahetatakse ehitusfirma välja, kui lastakse projektil trahvideni jõuda.

Tammistu ütleb, et ehitajate puuduse tõttu tema teada projektid venima pole jäänud. Peatöövõtja väljavahetamine oleks pealegi kulukas, sest eeldab uute hangete väljakuulutamist, suurfirmadel on niigi käed-jalad tööd täis, nii et sellist ettevõtet, kel kohe oleks võimalik poolik projekt töösse võtta, on lootusetu leida. Pigem aga võidakse minna alltöövõtjate väljavahetamise teed, kui nad lubatud ehitajaid välja panna ei suuda, nii et arenduse tähtaegsus probleemiks kujuneb. Seda on ikka aeg-ajalt ette tulnud.

Tammistu sõnul on mõnigi arendus jäänud toppama ootamatuste tõttu, nagu objekti arheoloogilistel väljakaevamistel ootamatult lagedale ilmuvad arhailised inimluud. Just nii juhtus näiteks Domuse müüdavatel Tõnismäe Premiumi ja Tivoli arendustel, kui maa alt tulid välja 16. sajandist pärinevale Vana-Kaarli surnuaiale maetute luud või vana koge. Kuid see on paratamatus, tõdeb Tammistu.

Tammistu praktikas pikaajalisi objektide hilinemisi ette pole tulnud, kui kuu siia-sinna kõikumine välja arvata. Tema ei julge kinnitada ka kesklinna turu jahtumist.

"Ei pakuta autosid ega sulaseid kaasa, aga müük toimub. Ainult mõnel juhul müüme juba koos köögimööbliga," ütleb ta.

"Pank ei annagi igale tatikraele laenu ja jälgib arendajate tegevust väga täpselt," usub Tammistu, et taksojuhtidest kinnisvaraarendajate aeg, mis eelmisele finantskriisile eelnes, on Eestis lõplikult möödas.