Eelmise aasta lõpus valmis justiitsministeeriumis üürisuhteid reguleeriv eelnõu, mis võimaldab tulevikus üürileandjatel üürnikelt muu hulgas korterite remontimist nõuda ja suitsuanduri patareide vahetamata jätmise eest leppetrahvi teha.

Kooskõlastusringile saadetud eelnõu kohta on teiste seas tagasisidet saatnud Tartu ringkonnakohus, kes teatas, et toetab eelnõu ning neil ei ole selle kohta lisamärkusi ega -ettepanekuid, ning Tallinna ringkonnakohus, kes võttis oma Tartu ametivendadest hoopis teistsuguse positsiooni.

Tallinna ringkonnakohtu esimees Villem Lapimaa kirjutas justiitsministrile saadetud arvamuses, et nende tsiviilkolleegiumi praktika ei kinnita üheselt selliste probleemide esinemist, mida soovitakse plaanitava eelnõuga lahendada.

"Eluruumide üürilepingust tulenevate vaidluste praktika üldistamisel võib teha järelduse, et tavapäraselt koostab üürilepingu ning määrab olulises osas üürilepingu tingimused üürileandja. Üürileandjal on seega oluliselt paremad võimalused praktikas oma huvisid kaitsta ja kujundada õiguslikult selge ja vastutustundlik üürisuhe," tõi Lapimaa välja.

Ta lisas, et kavandatavad muudatused, eelkõige ruumide korrashoiukohustuse panemine üürnikule ning tagatisraha regulatsiooni ümberkujundamine, loovad uusi mahukaid vaidluskohti ja toovad suure tõenäosusega kaasa üürivaidluste kohtuliku lahendamise pikema kestuse.

"Seetõttu jääme esitatud seisukohtade juurde ning palume neid täiendavalt eelnõu menetlemisel kaaluda," lausus Lapimaa.

Nõue üürikorteris remonti teha on kaheldav

Nimelt saatis Tallinna ringkonnakohus oma põhjalikumad seisukohad justiitsministeeriumile juba möödunud aasta alguses, kui justiitsministeerium oli 2018. aasta lõpus eelnõu esimest korda kooskõlastusringile saatnud. Ka toona palus Tallinna ringkonnakohus, et ministeerium loobuks muudatustest, mille tegemine ei ole hädavajalik või mis ei ole piisavalt selged ning võivad põhjustada pikaks ajaks ebakindlust.

"Välja pakutud muudatuse kohaselt loodaks olukord, kus eluruumi üürnikule võidakse sisuliselt panna kohustus teha lepingu lõppedes remont, millega tuleb üürnikul viia lepingu ese sellisesse seisundisse, milles see oli lepingu sõlmimisel. Sellise muudatuse kohaselt muutuks küsitavaks üüri mõte ja sisu," sõnas Lapimaa.

Ta selgitas, et üür on tasu selle eest, et üürnik võib asja kasutada ja sellega kaetakse asja lepingujärgsest kasutamisest tulenevad tagajärjed. Seega oleks kavandatav muudatus väga põhimõtteline ning Eesti õiguskorras uus, inimesed ei ole sellega harjunud ja võiksid endale teadmatusest võtta majanduslikult rasked tagajärjed, millega nad ei arvesta ja mis ilmnevad alles pärast lepingu lõppemist.

"Muudatuse esmasel lugemisel võiks seda mõista selliselt, et lepingu sõlmimisel võib edaspidi kokku leppida, et üürnikul tuleb lepingu lõppedes teha remont või maksta remont kinni. Tegelikult on selline järeldus võimalik üksnes juhul, kui üürnikule antakse lepingu sõlmimisel üle värskelt remonditud eluruum, mida ei ole keegi teine kasutanud, ning täpselt samal tasemel remondi tegemine on lepingu lõppedes võimalik," tõi ringkonnakohtu esimees välja.

Kuna ka edaspidi ei saa eluruumi üürileping üürniku kahjuks seaduses sätestatust kõrvale kalduda, ei saa Lapimaa sõnul kehtida selline üürileping, mille kohaselt peab üürnik pärast lepingu lõppemist üürileandjale tagastama eluruumi, mis on algsega võrreldes paremas seisundis.

"Seega juhul, kui üürileandja annab üürnikule üle eluruumi, mis on küll heas korras, kuid mis ei ole värskelt remonditud, on kaheldav, kas üürnikult saab nõuda uue ja värske remondi tegemist lepingu lõppedes," märkis ta.

Samuti ei leia Tallinna ringkonnakohtu hinnangul eelnõust vastust küsimusele, millise valemi alusel tuleks üürnikul remondikulude eest tasuda siis, kui eluruum oli üürnikule üleandmisel natuke kasutatud või täpselt samasuguse remondi tegemine ei ole muutunud ehituslahenduste tõttu enam võimalik.

"Lahendus, mille kohaselt peaksid inimesed, kellel ei ole oma eluaset, sellistes küsimustes tulevikus ebaselgust kohtumenetlustes selgeks vaidlema, ei ole vastutustundlik ega inimeste huvides," lausus Lapimaa.

Üürnikud satuksid märksa halvemasse olukorda

Lisaks nimetas ta põhjendamatuks plaanitavat muudatust, mille kohaselt saaks edaspidi üürilepingus kokku leppida, et üürnikul tekib kohustus maksta leppetrahvi igasuguse mitterahalise kohustuse rikkumise eest. Nimelt saab ka praegu üürnikult nõuda igasuguste tema tekitatud kahjude hüvitamist üürileandjale, kuid leppetrahvi võimaldamine muudaks sellised nõudmised lihtsamaks üürileandjale, kes ei peaks edaspidi kahju suurust tõendama.

"Samas tekib oht, et üürileandja nõuab eluruumi üürnikult tegelikku kahju ületava leppetrahvi maksmist, mille vältimiseks tuleks eluruumi üürnikul suuta tõendada, et rikkumisega tekitatud tegelik kahju oli väiksem ning leppetrahvi vähendamine on kõiki asjaolusid arvestades põhjendatud. Samuti tekib oht, et leppetrahv lepitakse eluruumi üürilepingutes kokku selliste rikkumiste osas, mille puhul varalist kahju üleüldse ei tekigi," märkis Lapimaa.

Üürnikud satuksid seega muudatuse tõttu märksa halvemasse olukorda ja ringkonnakohus palus justiitsministeeriumil tõsiselt järele mõelda, kas sellised muudatused on põhjendatud.

Eelnõu tahab anda eluruumi üürnikele saaks nõuda tänasega võrreldes kolm korda suuremat viivist. Lapimaa märkis, et Eestis on võimalik saada tarbijalaene intressiga, mille suurus on vähem kui kolmekordne seadusejärgne viivisemäär, ning kui selles kontekstis soovib justiitsminister kehtestada võimalust leppida üürilepingu puhul kokku, et üürnik peaks maksma maksimaalset võimalikku viivist, mida kohtupraktika tarbijalepingute puhul üldse võimaldab, ei ole selle muudatuse põhjendatus arusaadav.

Kriitikat sai ka energiatõhusust puudutav muudatus, mille kohaselt võib üürileandja tõsta igal aastal üüri, et muuta üürileantavat eluaset energiatõhusamaks. Ringkonnakohus leiab, et igasuguses mahus energiatõhususe suurendamine ei saa olla üüri tõstmise alus ning see ei saa tulla alati ja täies mahus eluruumi üürniku arvelt.

Eelnõu puudutab ka tagatisraha, mille puhul saaks edaspidi leppida summa kokku mitte üüri suurusest, vaid ka keskmisest brutopalgast lähtuvalt. Sellel pole aga Lapimaa sõnul konkreetse eluruumi ega selle üüriga vähimatki seost ja jällegi ei ole arusaadav, millega on muudatus põhjendatud.

Eestis on üürnikke 15–20 protsenti leibkondadest. See tähendab, et üüripindadel elab 90 000–120 000 inimest.