Üürisuhete regulatsioon on olnud ligi 20 aastat muutmata. Justiitsministeeriumi sõnul on turuosalised viidanud vajadusele neid asjakohastada. Eelnõu koostamise peamiseks eesmärgiks oli elavdada ja arendada üüriturgu ning pakkuda seeläbi inimestele elukoha üürimisena mõistlikku alternatiivi kodu omamisele, seisab justiitsministeerium eelnõu seletuskirjas.

Üürileandjate huve esindavad huvirühmad on viidanud probleemile, et võlaõigusseaduses sätestatud üüriregulatsioon on liialt üürniku poole kaldu ning pärsib seetõttu üürituru arengut. Huvirühmad on seisukohal, et võimaldades üürisuhetes rohkem paindlikkust, kui hetkel seadus võimaldab, suureneks oluliselt erasektori valmisolek üürisektorisse investeerimiseks ning seeläbi kasvaksid oluliselt üürnike valikuvõimalused sobiva eluaseme leidmisel.

Justiitsministeerium asus eeltoodust tulenevalt analüüsima kehtivat üüriregulatsiooni ning turutavasid. Kuigi järelduseks oli, et võlaõigusseaduses sätestatud üüriregulatsioon ei ole üldiselt kaldu ei üürniku ega üürileandja poole, leiti, et teatud küsimustes oleks võimalik seadust täpsustada ning lepingupooltele anda suurem lepinguvabadus.

Suurema muudatusena näeb eelnõu ette uue võimalusena, et üürileandja ja üürilevõtja võivad lepingus kokku leppida, et üürnik peab lepingu lõppedes kõrvaldama hariliku kasutamise käigus tekkinud kulumise ja halvenemise. See tähendab, et üürnik viib asja sisuliselt samaväärsesse seisundisse, nagu see oli siis, kui ta selle üürileandjalt sai. Teisisõnu eemaldab ta sellelt taolised kahjulikud "jäljed", mis on tekkinud seetõttu, et ta on eluruumi kasutanud.

Eluruumi kulumise või halvenemise kõrvaldamiseks vajalike remonditööde näidetena toob justiitsministeerium lagede ja seinte värvimist, tapeedi vahetamist, täkete pahteldamist seintel, põranda süvapuhastust või muud sellist tööd, millega üürnik saab reeglina ilma erioskusi omamata hakkama. Seejuures toob ministeerium välja, et mõeldud ei ole kapitaalremonti, muu hulgas näiteks sanitaartehnika või küttesüsteemide uuendamist, põrandakatte või vannitoaplaatide väljavahetamist ja muud sellist, kuna see võib kujutada endast asja sellist uuendamist, mis ei ole tegelikus seoses üürnikupoolse asja kasutusega ega sellest tingitud kulumisega.

Üürniku remondi- ja hooldustööde kohustuse ulatus sõltub eluruumi seisukorra reaalsest halvenemisest ning kulumisest. Justiitsministeerium toob välja, et on ka võimalik, et üürnik on eluruumi hoidnud nii hästi või kasutanud niivõrd vähe, et remondikohustust ei tekigi. Eelnõus ei ole silmas peetud seda, et asi tuleks tagasi anda täiesti identses seisundis ilma igasugusete muutusteta, vaid just varasemaga samaväärses seisundis.

Lisaks võimalusele leppida kokku, et üürnik ise kõrvaldab lepingujärgse kasutamisega kaasnenud kulumise, võivad üürnik ja üürileandja leppida kokku, et üürnik mitte ei tee ega lase vastavaid töid ise teha, vaid kannab lihtsalt sellega seotud kulud. Tööde maksumus ja sellest tulenevad kulud tuleks justiitsministeeriumi hinnangul kokku leppida üürilepingus ja need peaksid vastama reaalsele turuhinnale. See tagaks kulude suurema ettenähtavuse üürniku jaoks, samas üürileandja jaoks aitaks see ennetada võimalikke vaidlusi kulude suuruse üle. Kulude hüvitamise nõue muutub sissenõutavaks pärast lepingu lõppemist ning siis selgub ka üürniku kulude tasumise maht.

Üürniku maksmiskohustus tekib seejuures olenemata sellest, kas selle raha eest ka reaalselt eluruumi remonditakse. See on üürileandja otsustada, kas ta soovib eluruumi paremasse seisundisse viia või lepib selle väljaüürimisega madalama üüri eest. Kuivõrd üürniku kohustuste ulatus selgub alles üürilepingu lõpus, kui on võimalik hinnata, kui palju on eluruumi seisukord reaalselt kahjustunud või halvenenud, ei saa üürileandja vastavaid kulusid nõuda ettemaksuna. Kui üürnik keeldub neid kulusid kandmast, on üürileandjal võimalik korrastustööd näiteks lasta ise ära teha, ja nõuda üürnikult kulude hüvitamist.

Samas välistab eelnõu üürniku kasutusse antavate asjade suhtes selliste kokkulepete sõlmimise. Kodutehnika ja mööbli tavapärasel kasutamisel on nende teatav kulumine vältimatu. Kodusisustuse ja -tehnika puhul on oluline see, et teatud aja möödudes need ka lihtsalt vananevad, teatud amortisatsioon on nende puhul paratamatu. Isegi korrapärase hoolduse ja vähese kasutuse korral on viis aastat pärast sissekolimist ikkagi tegemist viis aastat vana boileri, teleri ja pesumasinaga, märkis justiitsministeerium.

Kuigi mõnede asjade puhul võib olla mõeldav teatud hooldustööde tegemine, siis on palju selliseid asju, mille puhul ei ole eluruumis sanitaarremondi tegemisega võrreldava remondi tegemine sisustuse puhul võimalik. Sellisel juhul ei olekski võimalik muul viisil asja tavapärast kulumist eemaldada ega sissekolimise ajaga samaväärset seisundit saavutada, kui asja täielikult asendades.

Seega, kui võimaldada sellise kokkuleppe laiendamist ka üürniku kasutusse antud asjadele, võiks see teatud juhtudel viia olukorrani, kus üürnikul on kohustus vastav kodutehnika täielikult välja vahetada. See oleks üürniku jaoks ebaproportsionaalselt koormav tagajärg eelkõige seetõttu, et võib kaasa tuua märkimisväärse rahalise kohustuse, mis ei ole ilmselt üürilepingu sõlmimisel iseenesestmõistetav ega üldsõnalise remondikohustuse kokkuleppe puhul ka piisavalt arusaadav ega ettenähtav, seisab eelnõu seletuskirjas.

Leppetrahvid

Kui täna ei saa üürileandja nõuda üürnikult leppetrahve üürilepingu rikkumise puhul, siis tulevikus see muutuks. Üürileandja saaks üürilepingusse sisse kirjutada, et näiteks kui üürilevõtja vastupidiselt lepingule võtab mõne kodulooma, suitsetab toas, jätab suitsuanduri patareid vahetamata või häirib naabreid, siis on temalt võimalik sisse nõuda leppetrahv.

Eelnõu järgi võib leppetrahv olla maksimaalselt kuni 10 protsenti üürniku igakuistelt makstavatelt tasudelt ühe rikkumise kohta. Lisaks ei tohi ühes kuus nõutavate leppetrahvide summa ületada 20 protsenti üürniku igakuiselt makstavalt tasult. Sellest suurem leppetrahvi kokkulepe oleks automaatselt tühine.

Lisaks ei tohiks üürileandja tulevikus võtta leppetrahve tagatisrahast. See tagaks justiitsministeeriumi hinnangul selle, et üürileandja ei hakkaks hiljem tagatisraha endale hoidma, viidates mingisugustele rikkumistele. Kui üürileandja tahab leppetrahvi sisse nõuda, siis ta peaks seda ise aktiivselt tegema ja kui üürnik ei nõustu nende trahvidega, siis kohtusse pöörduma.

Samas ei näe eelnõu ette, et leppetrahvi saaks küsida, kui üürnik jääb üüri tasumisega hätta, sest justiitsministeeriumi hinnangul suurendatakse üürile andja võimalusi võlgu jäänud üürnikuga hakkama saamiseks teiste eelnõu muudatustega. Täpsemalt on võimalik võlglasega senisest varem leping lõpetada ja tema käest suuremat viivist küsida.

Muud sätted

Kui praegu kehtiva seaduse kohaselt peaks üürnik tasuma vaid üüri ja näiteks kortermaja remondifondi makseid mitte, siis justiitsministeerium tahab seda sätet muuta, viidates levinud kombele seda tüüpi maksed lisada üürihinnale. Täpsemalt seadustaks muudatus teatud määral kõrvalkulude kandumise üürnikule, samas ei saa kõiki remondi ja paranduskulusid lepinguga jätkuvalt üürniku õlule panna.

Siiski näeb eelnõu ette, et need peaksid olema proportsionaalsed ja ettenähtavas ulatuses. Üürnik ei peaks näiteks väga lühikese aja jooksul maksma kinni terve hoone ulatusliku renoveerimisega seotud kulusid, kui tema jaoks on tegemist üürikoduga, mida ta kasutab üksnes lühiajaliselt.

Kui täna võib üürileandja üürilepingu lõpetada, kui üürnik jääb võlgu kolme kuu maksed või võla kogumaht ületab kolme kuu maksete summat, siis justiitsministeeriumi eelnõu tooks selle piiri kahe kuu juurde. See peaks ministeeriumi hinnangul tagama nii üürileandjatele kui ka üürilevõtjatele piisava kaitse. Ette tuleb selliselt lepingu lõpetamisest teatada kirjalikult kaks nädalat.

Justiitsministeerium pakub välja, et võlgu jäänud üürnikult küsitava maksimaalse viivise suurus võiks olla kolmekordne maksimaalne Eesti viivisemäär. Praegu on maksimaalne Eesti viivisemäär umbes kaheks protsenti aastas ehk 0,022 protsenti päevas ja üürnikult küsitav maksimaalne viivise määr seega kuni 24 protsenti aastas ja 0,066 protsenti päevas.

Eelnõu kaotab seadusest võimaluse, et kui üürileandja müüb teisele osapoolele oma kinnistu, kus üürnik on sees, siis uus ostja võiks koheselt üürilepingu lõpetada, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Justiitsministeerium märgib, et kinnistu ostja peab kinnistut ostes olema teadlik üürilepingu olemasolust, mistõttu selline lepingu lõpetamise erireegel ei ole vajalik. Samas kui kinnistu müüakse näiteks täite- või pankrotiprotsessis, siis on võimalik eelnõu järgi üürileping lõpetada kolme kuu jooksul.

Eelnõu näeb ette ka pikendada ka perioodi, mille jooksul saab üürileandja tähtajatu üürilepingu puhul ühepoolselt üüri tõsta poolelt aastalt ühe aastani. See võimaldab tagada, et üürnikule oleks tema kohustuste ulatus teatud optimaalseks perioodiks ettenähtav.

Eestis on üürnikke 15-20 protsenti leibkondadest. See tähendab, et üüripindadel elab 90 000 – 120 000 inimest. Väikese osa neist rendipindadest moodustavad omavalitsuste ja ettevõtete üürile antavad pinnad, kuid nende osakaal on üpris väike. Justiitsministeeriumi hinnangul üüritakse füüsiliselt isikult füüsilisele isikule ligikaudu 100 000 eluaset ning üürileandjate arv jääb alla 90 000.