Tallinn alustas Nõmme üldplaneeringu koostamist juba 2000. aastal ja kahe aastaga sai see enam-vähem valmis, kuid siis takerdus töö tee- ja transpordilahendustest tingitud erimeelsustesse ning planeeringu koostamine katkestati. Töö võeti sahtlist välja taas 2008. aastal ja selle põhjal valmis Nõmme ehitusmäärus. Ning 2012. aastal tellis linnaosa senisele tööle ekspertiisi, mille põhiliste järelduste ja ettepanekute pealt mindi uut üldplaneeringut koostades edasi.

Uus üldplaneering on aluseks tulevastele detailplaneeringutele, mis üldplaneeringu jõustumise ajaks ei ole veel vastu võetud. Kehtestatud ja vastuvõetud detailplaneeringutele üldplaneeringu tingimused ei laiene.

Nõmme üldplaneering lähtub põhimõtetest, et säilitada tuleb linnaosale ainuomane metsa- ja aedlinnamiljöö, väärtustada tuleb rohelust ning lähtuda säästva arengu põhimõtetest, mille tulemusel kõigil on linnaosas hea ja turvaline elada.

See tähendab, et eelisarendatakse rongi- ja rattaliiklust, rajades uusi raudteepeatusi ning "Pargi ja reisi" parklaid ja ehitades välja rattateede võrgustiku, et vähendada linnaosa liikluskoormust ja soodustada kodulähedasi teenuseid ja töökohti.

Ettepanek on rajada kaks uut rongipeatust: Männiku asumi keskuses Valdeku tänaval ja linna piiril perspektiivse Männiku tee äärse "Pargi ja reisi" parkla juures. Lisaks on Kristiine linnaosa üldplaneeringus määratud kindlaks uue võimaliku raudteepeatuse skemaatiline asukoht Järve keskuse naabruses.

Uus mõiste - pereelamud

Nõmme uues üldplaneeringus on kasutusele võetud uus mõiste - pereelamud. Kuigi mõiste on uus, on selle sisu Nõmmele ajalooliselt igiomane - suur hulk eramutest on tegelikult kahe pere elamud, nii et üks pere elab alumisel ja teine ülemisel korrusel. Just eramud, kus on kuni kaks korterit, ongi nüüd nimetatud pereelamuteks.

"Enne teist maailmasõda rajati Nõmmele palju kahe korteriga elamuid – majaomanik ehitas omale maja, ise elas näiteks esimesel korrusel ja teise korruse üüris välja," ütleb Tallinna strateegiakeskuse ruumiloome kompetentsikeskuse linnaplaneerija Olari Kärmas.

Uus üldplaneering näeb ette, et minimaalne krundisuurus sellise elumaja ehituseks peab olema 1200 m², mis tähendab, et kummagi korteri kohta jääks vähemalt 600 m² maad, millest hälbida võib kuni viis protsenti.

Samas rõhutab Kärmas, et 1200-ruutmeetrise krundi korral ei saa vaikimisi eeldada, kas sinna on õigus ehitada üksikelamu või kahe korteriga pereelamu, iga juhtumit lahendatakse ükshaaval, lähtudes nii detailplaneeringust, projekteerimistingimustest kui ka piirkonna hoonestuslaadist ümbruskonnas.

"Ei saa kunagi olla ootust, et üldplaneeringus lubatud täisehituse protsendi või tiheduse peab tingimata saama," ütleb Kärmas.

Pereelamute mõiste pole aga Tallinna kontekstis uus, ka teiste linnaosade üldplaneeringud kasutavad seda väljendit. Näiteks Haaberstis tähistavad need paarismaju ja ridaelamuid, mida aga Nõmmele rajada ei tohi, sest selliseid elamutüüpe vanas aedlinnas ajalooliselt pole.

Kahe korteriga elamutel tuleb korterid üldjuhul kavandada Nõmmele traditsioonilise lahendusena eri korrustele ning luua korteritesse sissepääs maja ühiskasutatavast esikust või trepikojast.

Asumite südamesse kujundatakse linlik keskkond

Kuni Nõmme senine ehitusmäärus lubas jagada 2400-ruutmeetrise krundi pooleks ja ehitada 1200-ruutmeetrisele maatükile kuni nelja korteriga elamu, siis eramute piirkonnas seda enam ei võimaldata, ütleb Kärmas.

Samas aga nimetab uus üldplaneering väikeelamute alal võimalust rajada vähemalt 1200-ruutmeetrisele krundile kuni kuue korteriga elamuid. Kõlab vastuoluliselt - tähendab see siis asustustihenduse kasvu Nõmmel?

"Laias laastus see asustuse tihenemist ei tähenda. Kuni kuue korteriga elamud on lubatud vaid asumite keskustes, kus on natuke leebemad tingimused. Nõmme, Hiiu, Kivimäe südames on piirkonnad, kuhu peaksid tekkima asumi tõmbekeskused. Aga laias laastus on ikkagi hoitud seda Nõmme olemasolevat madalat asustustihendust ja hõredust," ütleb Kärmas.

Männikul ja Pääskülas on Nõukogude ajast üksjagu suuri korterelamuid. Nendega mõistagi midagi ette ei võeta, aga suuremaid korterelamuid juurde ehitada ka ei lubata. Maksimaalseks korterite arvuks asumikeskustesse rajatavatel uutel hoonetel jääb 12.

"Meil on ka lisatingimused, et seal peavad olema elamute puhul esimesel korrusel äripinnad, et hoonestus oleks funktsionaalselt mitmekesine. Äripindade teke loob linlikku aktiivsust," ütleb Kärmas.

Äripinnad tähendavad eeskätt poode, kohvikuid jm teenindusasutusi, mis inimeste liikumist soodustaks. Varem kortermajadele selliseid tingimusi ei esitatud.

Hoonestuskõrguse põhimõtted jäävad aga ka edaspidi endiseks ning muudatustega on hoitud konservatiivset joont, nii nagu kohalikud on valdavalt soovinud, toonitab Kärmas: "Nõmmel hoiame madalat hoont ikka. Viljaelevaator jääb ka edaspidi kõrgeimaks hooneks."

Miljööväärtust hakatakse jälgima

Miljööväärtuslike hoonestusalade piire on võrreldes Tallinna üldplaneeringus ja Nõmme ehitusmääruses määratuga mõnevõrra korrigeeritud. Välja valiti alad, kus Nõmmele iseloomulik metsalinlik miljöö on kõige paremal moel ja terviklikumalt esindatud, samuti toetuti linnaplaneerimise ameti ja kultuuriväärtuste ameti tellimusel koostatud arhitektuuriajaloolistes inventeerimistes saadud täpsematele andmetele alade ja hoonete väärtuslikkuse kohta.

"Miljööalad said määratud juba ammu, 2001. aastal, aga selle mõiste sisustamine - millised on tingimused jms - jäi tegemata," tunnistab Kärmas.

Kuigi miljööväärtuslikele aladele on seatud ridamisi tingimusi, mida seal peab järgima, alates katusematerjalist ja lõpetades sobilike hekipuude loeteluga, siis tegelikkuses on Nõmmel toimunud paras isetegevus, millele erilist järelevalvet tehtud ei ole.

Nüüd on täpselt paika pandud, milline peab Nõmmel olema haljastus, kuidas tohib väärtuslikke hooneid remontida ja restaureerida, milliseid materjale tuleks kasutada ja kuidas hooned krundil paiknema peaksid, et piirkonda sobituda. Nii tuleb eelistada naturaalseid, kvaliteetseid ja väärikaid materjale, keelatud on traditsioonilisi materjale imiteerivad lahendused. Hoonete küttelahendusi ei tohi paigaldada fassaadidele ning soojuspumbaseadmed peavad olema tänavalt vaadates varjatud asukohas.

Näiteks nimetab uus üldplaneering, et Nõmme tänavapoolsed piirdeaiad peavad olema puitlippidest ega tohi olla üle 1,5 meetri kõrged ning et hekitaimedeks elupuud ei sobi, sest need pole Nõmmele ajalooliselt omased ja et ka hekke ei tohiks üldjuhul lasta aedadest kõrgemaks kasvada.

"Naabrite vahel võivad muidu pinged tekkida, et su sirelihekk varjab mu päikesevalgust," põhjendab Kärmas.

Samuti on paika pandud, et haljastuse osakaal peaks kinnistul olema minimaalselt 50 protsenti, millest omakorda Nõmmele iseloomulikud metsapuud peaksid moodustama poole, et hoida linnaosa metsast kõrghaljastust, mis sellele ainuomase miljöö loob.

"Männipuu peab olema kaitstud, samuti määratud, mis laadi hekid on lubatud. Elupuuhekke ei tahaks Nõmmel üldse naha, tuleks kasutada kohalikke, traditsioonilisi liike rohkem, mis on Nõmme haljastusele iseloomulikud, mitte tuua sisse võõrlahendusi," selgitab Kärmas.

Samas möönab ta, et mis on, see on, kuid edaspidi plaanitakse arendustegevust miljööaladel rohkem suunata ja jälgida.

"Elupuuhekkide väljavahetamist nõudma ei hakata. Aga seda, mis tuleb, saab suunata. Kui keegi midagi inetut on ehitanud, siis linnaplaneerimise ametis on üks järelevalve tegija, kes püüab ebaseaduslikest koleehitistest lahti saada Nõmmel. Järelevalve tegeleb sellega usinalt, et poleks ebaseaduslikku ehitamist, et inimestel ei tekiks kiusatust ehitada midagi, mis miljööd mõjutab – koleda või liiga suure," ütleb Kärmas.

Ta tõdeb, et isetegevust esineb Nõmmel senini, kuigi tunnetuslikult on probleem siiski väiksem kui kümmekond aastat tagasi, sest teadlikkus on kasvanud.

Väärtuslikud üksikhooned

Nõmmel on mitmeid miljööväärtuslikuks tunnistatud piirkondi, ent kohalikud omavalitsused saavad oma kaitse alla võtta ka väärtuslikuks hinnatud üksikhooneid, mis riikliku muinsuskaitse alla ei käi. Sisuliselt laienevad neile üksikhoonetele samad põhimõtted mis miljööväärtuslikul alal paiknevatele elamutele.

Kui enamasti on nende üksikhoonete näol tegemist Nõmme ajalooliste arhitektuuripärlitega, siis üllatuslikult on nende sekka valitud ka Pääsküla raba äärde Ilmarise tänavale (majad nr 19, 21, 23, 25) Nõukogude ajal toonase nomenklatuuri jaoks rajatud neli kuuekorruselist modernistlikku tornelamut, kus asuvad toonastest normidest suurema üldpinna ja "kõrgema komfordiga" korterid, mida nende eritingimuste ja eriliste elanike ehk parteieliidi tõttu ümbruskonna naabrite seas "aadlipesaks" kutsuti.

Rohealad paremini kaitstud

Kui Tallinna üldplaneering ja Nõmme ehitusmäärus nägid varem ette, et Nõmme rohealadest kavandatakse läbimurdeid, siis Kärmas kinnitab, et nüüd on see teema laualt maas. Ainsana jäi jõusse Tallinna väike ringtee, mis Viljandi maanteed ja Tervise tänavat ühendama hakkab. Aga Pääsküla rabast läbisõitu kindlasti ei tule, nagu kunagi plaanis oli.

"Rohealad on võimalikult enam kaitstud ja selgeks määratud," kinnitab Kärmas.

Kuigi rohealade teemaplaneering algatati Tallinnas juba ammu, jäi see ühel hetkel soiku, sest tekkis vastuolu teede teemaplaneeringuga. Nüüdseks aga on see Okasroosike taas ellu äratatud ning võetud kõigi linnaosade üldplaneeringute koostamisel aluseks. Sellest johtuvalt nimetab üldplaneering esimest korda ka rohehaljastuse minimaalse kohustusliku protsendi kinnistutel.

See tähendab, et paigas on ka põhimõte, et rohealade kinnistuid hoonestada ei lubata, kuigi maaomanikke ja arendajaid, kes seda tahaks, on küll. Linnal on üks selline vaidlus pooleli ühe Pääsküla rabas paikneva kinnistu üle, mis jätkub kohtus.

Ühe niisuguse vaidluse maa-ametiga, kes tahtis rohealasid elamutega "vääristada", on Nõmme juba võitnud ning kõik linnaosa rohealad on selliseks ka jäänud.

"Selge vastus on ei. Rohealasid me ei hakka korterelamutega vääristama," ütleb Kärmas.

Töövõiduks peab ta ka seda, et Tallinn võttis Harku metsa kaitse alla. See oli pikalt kohaliku kogukonna soov, et mets oleks kasvõi kohalikul tasandil kaitstud. Tallinn on nüüd oma osa ära teinud, ent sama peaks tegema ka Harku vald omalt poolt.

"Nad seni on öelnud, et ei võta oma osa metsast ja rabast kaitse alla," tõdeb Kärmas. "Üldplaneeringuga on Harku mets küll määratud juba rohevõrgustiku tuumalaks, mis tähendab, et põhimõtteliselt on sel kaitse olemas, aga võiks olla ühine ala, et samaväärsed tingimused sinna välja töötada, seda metsa hoida. Harku vald muudab loodetavasti oma positsioone ja teeb selle ka ära."

Rattaga Nõmmelt kesklinna

Nõmme üldplaneering räägib ka rattateede võrgustikust, mida veel olemas ei ole. Selle aluseks on Tallinna rattastrateegia. Kui praegu turvalist ja kiiret lahendust, kuidas rattaga Nõmmelt kesklinna sõita ei ole, siis tulevikus peaks hakkama piki Raudtee tänava serva kulgema linnaosa olulisim rattatee, mis loob kiire ja ohutu rattaühenduse kesklinnaga.

See aga on esialgu veel tulevikumuusika: esmalt tuleb hakata Eesti Raudtee käes olevate kinnistute piire nihutama, et neilt maad juurde saada, mis rattateid rajada võimaldaks.

"Raudtee hoiab kohati liiga palju ruumi enda käes. Lõuna pool raudteed tegelikult ruumi on," ütleb Kärmas.

Ja edaspidi algab töö etapiti, prioriteetsuse alusel.

"Rattateede võrgustiku osas oleme mõelnud ka suuremale plaanile, kust ehhitama hakkame, see kava on välja töötatud. Tallinna rattastrateegia loetleb tähtsamad rattateed ja vähemtähtsad rattateed. Järve poolsest otsast hakatakse pihta, siis tuleb etapiti ülejäänu ka," kinnitab Kärmas, lisades, et seda tööd ohjab keskkonna- ja kommunaalamet.

Plaan näeb ette rohealade ja puhkealade omavahelist ühendamist terviseradade või kergliiklusteedega, mis võimaldaks linnaosade vahel sisuliselt pargist parki kulgeda.

Planeeritav rattateede võrgustik: punasega on märgitud põhivõrk ja valgega tervisevõrk.

Eelnõu saab lihaks sügisel

Nõmme üldplaneering on veel eelnõu menetlemise faasis, oodates, et abilinnapea Andrei Novikov selle linnavalitsuse istungile otsustamiseks suunaks. Siis saab selle juba volikokku kinnitamisele saata. Abilinnapea on aga võtnud aega, et sellega volikogu ees kaitsmiseks põhjalikumalt tutvuda.

"Enne jaanipäeva kahjuks enam ei jõua, aga siis sügishooajal see kehtestatakse," annab Kärmas aimu üldplaneeringu heakskiitmise tempost.