Uusarenduses korteri ostmisel on tavaline, et esmalt tehakse lühikeseks ajaks lihtkirjalik broneerimisleping, umbes kuu aja jooksul pärast seda sõlmitakse notaris võlaõiguslik leping, millega kaasneb ettemaks umbes 15 protsendi ulatuses korteri hinnast, ning kui korter juba valmis on, sõlmitakse asjaõigusleping, millega see ostja omandisse läheb.

Ehkki koos ettemaksuga tehtavas lepingus on kirjas ka korteri valmimistähtaeg, ei pruugi ehitustööd reaalsuses alati õigeks ajaks valmis saada. Näiteks Uus-Hollandi elurajoonis Tallinnas on tänini ehitusjärgus kaks elumaja, mis esialgse plaani järgi pidid valmima möödunud aasta suveks. Seal tuli ehitusse kahe aasta eest paus, kuna esialgne ehitaja ütles lepingu üles ja arendajal tuli talle asemik leida.

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ütles ERR-ile, et tähtaegade viibimine ja vaidlused ostjatega ei ole teema, mida ükski arendaja väga sooviks välja reklaamida.

"Ma ei tea üksikjuhtumeid, aga ei ole sugugi imekspandav, kui selliseid juhuseid on, kus on teatavad probleemid. See on nagu nõiaring, et kui spiraal negatiivses suunas pöördub, müügitempo on plaanitust aeglasem ja arendajale tuleb raha vähem peale, võivad probleemid kuhjuda. Ja täna on müügitempo olulisel määral kukkunud võrreldes kahe aasta tagusega," tõdes ta.

Toompark tõi välja, et kui 2021. aasta jooksul osteti nii öelda paberi pealt ehk võlaõiguslikult 4100 uut korterit, siis viimase 12 kuu uute korterite ostumaht on alla 800.

Tema sõnul sõltuvad lepingud arendajast ja objektist, aga oleks mõistlik, et kohustused ja õigused oleks neis tasakaalus. See tähendab, et kui ettemaks on umbes 15 protsenti ja müüja ei suuda oma kohustusi täita, tagastaks ta ettemaksu ja lisaks veel sama palju kompensatsiooniks. Kui aga ostja soovib lepingust loobuda, jääks tema ilma oma sissemaksusummast.

"Kas need asjad on alati nii kokku lepitud, on omaette küsimus. Ja kui on lepitud, siis mõtleme, kuidas on asjad seaduse järgi ja kuidas päriselus," lisas analüütik.

Toompark selgitas, et kui ehitaja poole arenduse pealt vahetub, on see päris suur katastroof, sest uus ehitaja tuleb enamasti kallima hinnaga, arendaja kulud suurenevad, ta võib projekti lõpuni tegemisel miinusesse jääda, mistõttu motivatsioon kaob ja tekib soov kuskilt kokku hoida.

"Kui õnnetul koduostjal on õigus seaduse ja lepingu järgi oma raha tagasi nõuda ja midagi veel peale, siis kas arendajal on üldse sellist raha? Tihti on arendaja teinud iga arendusobjekti jaoks eraldi ettevõtte ja konkreetsed riskid on konkreetses projektiettevõttes kontsentreeritud. Kui see ettevõte tühjaks jookseb, on kehv lugu. Vaevalt et on arendajaid, kes läheks sellise plaaniga peale, et kellelegi külma teha, aga turg on muutunud, asjaolud on muutunud ja ei tulnud välja," kirjeldas ta asjade taolise käigu võimalikke tagamaid.

Uus Maa kinnisvarabüroo jurist Karlis Kolk soovitas alles ehitama hakatavasse majja korterit ostes igal juhul üle vaadata kõik tähtajad ja klauslid, mis puudutavad õigeaegset valmimist, kontrollida, kas hilinemistega kaasnevad hüvitised ja kas need on mõistlikus suuruses, et leping oleks võimalikult kliendisõbralik.

"On ju reaalne võimalus, et asi ei valmi õigeaegselt, kui osta aastaid ette. Riskide maandamiseks tuleb neid asju jälgida. Kui ise ei oska, siis tuleks kasutada juristi abi, sest lepingu teeb notar, aga tema pole kellegi jurist, mõlemad pooled peavad oma huve ikka ise kaitsma," tõdes Kolk.

Kui leping on juba notaris sõlmitud, saab probleemide ja viivituste korral kasutama hakata igasugu õiguskaitsevahendeid, mis on sellisteks puhkudeks ette nähtud – leppetrahvid, võimalike kahjude hüvitamine.

Paberil kinnisvara ostmine on igal juhul risk

Toompark aga märkis, et üks asi on leping ja seadus, koduostja võib ju kohtusse minna ja sealt õiguse saada, teine asi aga see, kas ta ka tegelikkuses raha kätte saab.

Selleks, et mitte hiljem hätta sattuda, tuleks tema sõnul uurida arendaja kapitaliseeritust ja vaadata, kui pikk on tema tegutsemisajalugu ja kuidas ta on varem toimetanud. Näiteks börsil oleva arendaja puhul võib pigem eeldada, et ta saab hakkama.

"Ma kahtlen, kas on palju koduostjaid, kes vaatavad, kas arendusettevõttel on maksuvõlg, kas ettevõttega seotud inimeste teistel ettevõtetel on maksuvõlgu, aga taustauuringut tuleks teha. Arendaja läbikatsumine koduostja poolt on tänastes muutuvates turutingimustes suhteliselt oluline," tõdes ta. "Kui mõtleme aastale 2023 või ka järgmisele aastale, siis arendajast tulenev risk on koduostjal päris tähtis läbi mõelda. Kas konkreetne arendaja suudab projekti lõpule viia selliselt, nagu ta lepingus lubab?"

Ta rõhutas, et nii-öelda paberil kinnisvara ost on igal juhul risk. Kui turuolukord on stabiilne, pole see väga suur, aga negatiivsed turutrendid toovad probleemid rohkem välja.

Toompark tõi näite, et kui turul on teatav hinnatõus, kustutavad probleemid end ise: näiteks kui korter on paberil ostetud 150 000 euroga ja selle turuväärtus on 1,5 aasta pärast valminuna 180 000, siis ei pruugi ostja teha kuu-paari võrra hilinenud valmimisajast suurt numbrit.

Kui aga leping on sõlmitud 2022. aasta märtsis, mil hinnad olid tipus, siis ostja näeb, et praegu saaks ta sama raha eest lisaks korterile ka tasuta panipaiga ja parkimiskoha, mistõttu läheb tema käsi taskus rusikasse ja ta suhtub puudustesse ja tähtaegade üleminekusse valulikumalt.

Millal kinnisvaraturu aktiivsus kasvama hakkab, ei osanud Toompark prognoosida – selleks, et midagi hakkaks paremaks minema, tuleks tema sõnul esmalt jalad põhja saada, aga sellest, millal jalad põhja puudutavad, saab aru alles tagantjärele.

"Praegu pole seda tunnet, et nüüd enam hullemaks ei lähe," tõdes kinnisvaraanalüütik.

Ka lihtkirjalik broneerimisleping võib probleeme tuua

Kinnisvara ostmine algab üldiselt broneerimislepingust ja Karlis Kolk märkis, et neid enamasti notaris ei sõlmita.

"Tavaliselt on broneerimiselepingus lubatud, et müüja peatab müügi ja siis on müük võimalik ainult sellele, kes selle broneeris, see on kindlaks perioodiks kokku lepitud. On ette nähtud mingi mõistlikus suuruses rahasumma selle eest, et broneering kehtiv oleks," kirjeldas jurist.

Küll aga on broneerimislepingute juures üks "aga": nimelt ei ole lihtkirjaliku lepingu puhul kumbki osapool tegelikult kohustatud müügitehingut tegema, sest võlaõigusseaduses sellist lepingutüüpi pole.

Kolgi sõnul tehakse niisuguseid broneerimislepinguid tavaliselt lühikeseks ajaks, näiteks üheks kuuks, mille järel sõlmitakse võlaõiguslik leping, kus juba kõik üksikasjad paika pannakse. Pikaajalist lihtkirjalikku broneerimislepingut üldiselt ei tehta.

Probleemid võivad tekkida seetõttu, et mida ka broneerimislepingus ostu kohta kokku ei lepita, võib kumbki osapool hiljem tugineda sellele, et leping on tühine ja sellele ei teki seaduslikke tagajärgi. Seega võib ka broneeringuks tasutud summa tagasisaamine keeruliseks osutuda.

"Kui arendaja ei ole koostöövalmis, ei kanna näiteks raha tagasi või ei ole valmis lahendusi pakkuma, võibki tekkida probleem. Kui broneerimisperiood saab läbi, siis broneerija ehk ostja kaotab ainuõiguse selle asja ostmiseks, selle eelise ja arendaja võib selle müüa kellelegi teisele, aga broneerija jääb ka rahast ilma," tõi Kolk näite.

Tarbijakaitseametisse jõuavad broneerimisvaidlused harva

Tarbijakaitse ja tehnilise järelevalve ameti tarbijavaidluste komisjoni sekretariaadi juhataja Veiko Kopamees ütles ERR-ile, et tarbijavaidluste komisjon lahendab lepingulisi vaidlusi ja kui pooled on sõlminud lepingu ning selle täitmisel tekib vaidlus, saab eraisikust tarbija pöörduda komisjoni poole. Kinnisasjade puhul ei ole korteri broneerimisest või eellepingust tulenevad vaidlused siiski väga sagedased.

"Pigem on ette tulnud vastupidine olukord, kus tarbija soovib tehingust loobuda ning kaupleja ei ole nõus käsiraha või broneerimisel ettetasutud summat tagasi maksma," tõdes ta.

Kopamehe sõnul ei ole komisjoni viimasel ajal selliseid nõudeid jõudnud, kus tarbija esitaks nõude talle korteri üleandmisega viivitamise tõttu.

Ta lisas, et see, kas ja milliste leppetrahvide, viiviste või viivitusest tekitatud kahjude hüvitamist sellises olukorras nõuda saab, sõltub otseselt pooltevahelistest lepingutest ning seetõttu ei ole võimalik seda üldistavalt öelda.