On tõsi, et Eesti eluasemeturg vajab uusi lahendusi, sest paljude noorte perede jaoks ei ole kodu ostmisel suurim takistus mitte igakuise laenumakse tasumine, vaid omafinantseeringu ja lisatagatise leidmine. Samal ajal seisab inimestel teises pensionisambas vara, mida nad ei saa oma tuleviku elukorralduseks ega finantsotsuste tegemisel kasutada, ehkki tegemist on ju nende enda kõrvale pandud rahaga.

Sisuliselt oleme paradoksaalses olukorras, et riik on andnud võimaluse pensionisäästud lihtsalt teisest sambast välja võtta kas puhkusereisi, auto või uue teleri soetamiseks, aga ei ole leidnud moodust, kuidas inimesed saaksid seda raha pikaajalise heaolu tagamiseks kasutada ilma pensionisüsteemist väljumata. Kodu soetamine on just selline otsus.

Toetama peaks pensionipõlveks säästmise põhimõtet

Seetõttu vääribki mõte kasutada pensionivara kodulaenu tagatisena tõsist ja sisulist arutelu. Siinjuures võiks olla rõhk sõnal "tagatis" ehk et kõige parem lahendus ei oleks see, et inimene võtab pensionivara välja ja kulutab selle sissemakseks ära. Mõistlikum oleks mudel, kus pensionivara jääb sambasse alles ja kasvama, kuid seda saab piiratud ulatuses kodulaenu tagatisena arvesse võtta.

Selline lähenemine ei oleks ka rahvusvaheliselt erakordne. Kõige lähedasem näide on Šveits, kus tööandjapõhise pensionisüsteemi vara saab oma kodu ostmisel pangale pantida. Pantimise puhul jääb raha pensionifondi alles, kuid pank saab seda arvestada lisatagatisena.

Sarnaseid, kuigi erineva ülesehitusega mudeleid leidub ka mujal. Nii võib Poolas kindla vanusepiirini kasutada kogutud pensionivara kodulaenu omafinantseeringuks, kuid see tuleb hiljem pensionikontole tagasi maksta. Sarnaseid, kas pantimise või n-ö laenamislaadseid lahendusi võimaldavad ka teised riigid üle maailma.

Läbi tuleks aga mõelda, kas ja kui paljud Eesti inimesed sellist võimalust päriselt ka kasutada saavad. Vaadates otsa statistikale, siis rahandusministeeriumi statistika kohaselt oli Eesti inimeste keskmine teise pensionisamba maht eelmise aasta lõpu seisuga veidi alla 14 000 euro ning 35-aastastel keskmiselt 11 000 eurot.

Kõrvutades seda keskmise kodulaenu summa ehk ca 145 000 euroga, saaks noor pere sellest kasu juhul, kui pensioni tagatis ja rahaline sissemakse täiendaksid üksteist. Nooremate ehk 25–30-aastaste inimeste puhul on sellise tagatisskeemi lisandumine siiski marginaalse mõjuga ja saab toimida ainult koos teiste toetuste või garantiidega, näiteks EISA pakutava kodulaenu käendusega.

Pensionivara ei tohiks saada täies mahus realiseerida

Seega kui selline võimalus ellu kutsuda, tuleks kaaluda selle laiemat, ühiskondlikku mõõdet ja panust inimeste tuleviku heaolusse. Toimiva ja tulevikku kindlustava lahenduse tarvis tuleks kõigepealt paika panna, kui suures ulatuses võiks pensionivara tagatisena arvestada.

Kindlasti ei tohiks olla võimalik pantida kogu teise samba vara. Kui laenu tagasimaksmisel tekib tõsine probleem ja tagatis realiseeritakse täies mahus, võib inimene jääda pensionieaks säästudeta.

Samuti peaks olema selge, et inimene saab kasutada ainult enda pensionivara ja endale kodu soetamiseks. Ei ole mõistlik avada võimalust, et vanemad või vanavanemad panevad oma pensionisäästud panti laste või lastelaste kodulaenu nimel. Sellisel juhul nihkuks risk inimesele, kes vajab seda vara pensionieas kõige rohkem, samal ajal kui laenu teenindamise kohustus oleks kellegi teise käes.

Üks keskseid küsimusi on ka vanuseline piirang ja selle selge määratlemine. Meede peaks olema suunatud eelkõige aktiivselt tööturul olevatele inimestele, kellel on veel aega pensionivara kasvatada ja kelle koduost aitab pikaajalist finantskindlust parandada.

Oluline on läbi mõelda, kuidas lahendus toimib ka siis, kui inimene jääb laenumaksetega hätta. Millises ulatuses ja millistel tingimustel on õigus vara realiseerida? Kuidas vältida seda, et müük toimub kõige kehvemal turuhetkel? Need ei ole tehnilised detailid, vaid osa lahenduse tuumast.

Muudatus oleks analoog riigi garantiile

Ma ei saa nõustuda kriitikute hirmuga, et selline meede võib tõsta kinnisvarahindu või kuumendada üle laenuturgu. Luminori kogemusest ütlen, et kui meetmest kujundada mitte laiapõhjaline populistlik hüve, vaid piisavalt selgete ja kitsaste reeglitega lahendus, on selle mõju turuhindadele tõenäoliselt piiratud. Tegelik mõju oleks pigem võrreldav lisagarantii või käendusmeetmega, see ei tee kindlasti kodu ostmist kõigile automaatselt kättesaadavaks, kuid aitab aktiivset tööealist koduostjat.

Kokkuvõttes on lisatagatise ideel kahtlemata jumet, kui detailid selgelt ja kõiki osapooli kaasavalt paika pannakse. Selle suurim ja kaugem väärtus on kindlasti laiem kui üksik võetud kodulaen. Kui inimesed teavad, et pensionisambasse kogutud vara võib tulevikus aidata ka kodu soetamisel, võib see motiveerida neid sambast raha mitte välja võtma ning isegi sissemakseid suurendama. Selline samm toetaks korraga nii kodu kättesaadavust kui ka pikaajalist pensioniks kogumist. Lõpuks on mõlemad investeeringud vanaduspõlve.