Kinnisvarafirmad ei seosta sooduspakkumiste lainet hinnalae saavutamisega ({{commentsTotal}})

Kinnisvarahinnad jätkasid tänavu tõusu.
Kinnisvarahinnad jätkasid tänavu tõusu. Autor/allikas: Kuvatõmmis kv.ee lehelt

Paljud Tallinna piirkonna uusarendused pakuvad kortereid kampaania korras soodushinnaga või lubavad kiirele ostjale kauba peale köögimööblit. Kinnisvarafirmade sõnul ei tähenda see, et saavutatud on hinnalagi, vaid klientide huvi jõulude eel kodu soetada on suurem ning arendustevaheline konkurents tihe.

Sirvides kinnisvaraportaale, leiab Tallinna uusarendustes ohtralt sooduspakkumisi: küll antakse enne aastalõppu lepingu sõlmijale tasuta köök või panipaik ning pakutakse kiirele ostjale hinnasoodustust, mis küündib üksikutel juhtudel 10 000 euroni.

Kinnisvaraasjatundjate kinnitusel ei tähenda see aga, et hinnad oleksid kasvanud üle klientidele jõukohase taseme.

Arco Real Estate'i analüütik Mihkel Eliste ütles ERRile, et arendajad soovivad jõulueelsest ajast maksimumi võtta, sest ka varasematel aastatel on olnud märgata, kuidas inimesed hakkavad tegema emotsioonioste ning seda ka elamu- ja korteriturul, samas kui jaanuaris ja veebruaris turg rahuneb.

"Kõik arendajad rõhuvad praegu sellele, et tuleb jõuluperiood ja paljud inimesed sooviksid sel perioodil kodu vahetada. Kuna huvi ajutiselt märgatavalt kasvab, pakutakse erinevaid soodustusi, mis muudavad need korterid märgatavalt likviidsemaks," selgitas ta.

Eliste sõnul jätkuvad soodustused reeglina ka uue aasta alguses, kus tehinguid tehakse tavaliselt vähem.

Arendajad peavad ostjate leidmiseks rohkem pingutama

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman tõi välja ka arendusprojektide arvu kasvu. Oktoobri lõpu seisuga oli uusi arendusi 118.

"Müüdavate ühikute arv ei olegi väga palju kasvanud - on vist 1800 korteri pealt kasvanud 2400 peale, aga protsentuaalselt kõige suurem kasv on olnud arendusprojektide arvus. See tähendab, et igale projektile jääb natuke vähem ostjaid alles. Ja kui konkurentsiolukord läheb pinevamaks, siis keeratakse ka turunduskanaleid rohkem lahti, proovitakse ennast natuke rohkem nähtaval hoida," põhjendas ta kampaaniapakkumiste suurt arvu.

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhi Tõnis Rüütli sõnul tuleb alati vaadata, missuguse osa moodustab pakutav allahindlus või boonus objekti kogumaksumusest.

"Kui ta jääb mõne protsendi kanti, on see tavapärane turundus. Nagu ikka, on selles võrrandis mitu tundmatut, millele tuleb otsa vaadata," märkis ta.

Rüütli sõnul tasub vaadata pakkumisi objektipõhiselt ja uurida, mis täpsemalt veel müümata on - ühel ja samal aadressil võib ühe objekti "letihind" teisest isegi kaks korda suurem olla. Igal arendusel on ka nii-öelda vaeslapsi, mis tuleb samuti ikkagi ära müüa.

Parkimiskohad lähevad kaubaks krõbeda tasu eest

"Seal hakatakse siis heas mõttes trikitama - kes pakub tasuta köögimööblit või tasuta panipaika, parkimiskohta vast mitte, sest need on nii kalliks läinud," sõnas Rüütel ja lisas, et näiteks Tallinnas Süda tänava ja Pärnu maantee nurgale ehitatava arenduse maa-alune parkimiskoht maksab juba 21 000 eurot.

Asjaolu kohta, et Kalamajast võib leida ka arenduse, mille parkimiskoha hinnaks on 25 000 eurot, ütles kinnisvarafirmade liidu juht, et see paneb natuke kulmu kergitama, kuid samas võib eeldada, et piirkonna parkimine muutub varem või hiljem tasuliseks ja küllap on hinnasildil seda perspektiivi arvestatud.

"Võib-olla on arendaja sedavõrd enesekindel, et kasutab olukorda ära - ta on nii kindel, et müüb korterid maha ja määravaks on elupind ise, et suure südamevaluga makstakse ka kümme protsenti parkimiskoha eest ära. Pean seda hetkeolukorras veel paisutatuks," ütles ta.

Mihkel Eliste sõnul võib parkimiskoha magalapiirkondades saada üksikutel juhtudel 3000 euro eest, kuid kesklinnas ja Põhja-Tallinnas ületab nende hind tihti 10 000 eurot, olles tüüpiliselt isegi 15 000 eurot. Parkimiskoha soetamine on aga üsna paratamatu, sest ilma selleta on korterit hiljem keeruline maha müüa.

Hinnaliikumisi määravad teatud verstapostid

Peep Soomani sõnul on igal projektil omad verstapostid, millega seoses allahindlusi tehakse. Kõigepealt eelmüügi aeg, mil hinnad on madalamad, sest pangad tulevad finantseerima alles teatud müüginumbri täitumise järel, soovides näiteks, et 25-40 protsendi korterite müügiks oleks juba sõlmitud võlaõigusleping. 

Paar kuud hiljem algab arendaja enda raha eest ehitus ja see tõstab projekti mainet pügala võrra kõrgemale, andes alust arvata, et maja tõepoolest valmis ehitatakse.

"Mingil hetkel on olukord, kus arendaja on arvestanud, et näiteks 2017. aasta novembris tuleks pangafinantseering peale, aga kaks korterit on vaja veel ära müüa - teeme kampaania, laseme hinnad alla või paneme köögid sisse. Niipea, kui saame vaja minevate müükide arvu täis, lõpetame kampaania ära," tõi Sooman näite.

Kui maja hakkab valmis saama, saab arendaja korraga palju arveid ning tahab saada kokku võimalikult palju raha, et panga ees võlg tasuda ja niiviisi intressikulu vähendada.

"Siis vaadatakse jälle, et oleme plaanist kolme-nelja korteriga maas, lastakse teatud korterite hind alla või tehakse mingi kampaania. Sinna võidakse panna need korterid, mis ei ole ostjate lemmikud, aga seal on veel sada põhjust, kuidas kampaaniakortereid valida," selgitas Sooman sooduspakkumiste tagamaid.

Viimane verstapost saabub, kui maja on valmis ja pangalaen makstud ning vaid üksikud korterid müümata, need aga ongi just arendaja kasumiosa, mille kättesaamisega võib olla kiire, et uut projekti alustada. Seega tehaksegi taas kampaania.

Kui kümme aastat tagasi korraldati kampaaniaid üsna juhuslikult, siis tänapäeval on need Soomani sõnul alati läbi mõeldud ja vajaduspõhised. "Julgen öelda, et kümnest kampaaniast seitse on väga konkreetse eesmärgi saavutamiseks ja kui see on saavutatud, kaob ära kauplemisruum ja ka soodustus," lausus ta.

Allahindlused sagenevad kallimate korterite puhul

Klientidele on olukord Soomani hinnangul soodsam, sest arendajate konkurents on tugevam ja nad pingutavad, et seatud verstapostideni jõuda. 

Ka Mihkel Eliste Arco Real Estate'ist märkis, et allahindlused ja kampaaniad on hakanud sagenema ning kui piirkonniti vaadelda, siis just kallimate korterite puhul.

"50 protsenti uutest korteritest Tallinnas müüakse praegu hinnavahemikus 1700-2300 eurot ruutmeeter. Kõik, mis jääb üle 2300 euro, paiknevad valdavalt kesklinnas ja Põhja-Tallinna piirkonnas ning teistes kallimates projektides ning nende müügiperioodid on pikemad ja likviidsus madalam," rääkis ta. 

Igihaljale küsimusele, kas praegu ikka tasub kinnisvara osta või mitte, vastas Rüütel, et osta tuleb siis, kui on vaja osta, mitte siis, kui hinnad on paremad. Buumi tema sõnul ei ole ja seda eelkõige tänu pankuritele.

"Kui tegelik buum oli, pakuti raha uksest ja aknast ja siis võeti see vihmavari ära. Aga pankurid on palju õppinud, ma ei laida neid, vaid kiidan, et ahnus ei ole seal sugugi võimust saanud. Nad on ikkagi üsna konservatiivsed ja täna hindavad suured pangad laenu tagasimaksevõimet väga kriitiliselt," tõdes ta.

Tõsist buumiohtu ei nähta

Rüütel lisas, et kuigi hinnad on saavutanud eelmise buumi taseme, on praegu olukord siiski toonasest teistsugune - kui aastal 2007 oli keskmine palk 700 euro kandis, siis nüüd on see umbes 1200 eurot ning erinevad on ka teised muutujad.

Mihkel Eliste sõnul on mitmetes segmentides näha, et arendajatevaheline konkurents on järjest tihedam ning ka ehitushind ja kinnistute hinnad kallinevad.

"Uute korterite ehituse poolelt ei saa tänasel hetkel kuidagi odavamaks minna, aga samal ajal pole palgakasv kasvava hinnaga Tallinnas kindlasti võrdelises suhtes. Ehitushinna kallinemine ja tööjõupuudus on praegu väga tugev trend," tõdes Eliste.

Eelmisel nädalal kirjutas Financial Times, et Rootsi kinnisvarabuum on lõppenud ja eraisikute laenukoormus ei saa enam kasvada. Eliste ütles, et kuna Rootsi on Eestile oluline ekspordipartner, mõjutab nende ehitusaktiivsuse alanemine ka meie majandust, kui aga olukord Rootsis peaks kiiresti halvenema, karmistuksid ka Eesti eluasemelaenude tingimused.

Praegu on riskid siiski teoreetilised ja Eliste sõnul tekib Rootsis langus tõenäoliselt sujuvalt ja taandub pika aja peale.

Toimetaja: Karin Koppel



Hea lugeja, näeme et kasutate vanemat brauseri versiooni või vähelevinud brauserit.

Parema ja terviklikuma kasutajakogemuse tagamiseks soovitame alla laadida uusim versioon mõnest meie toetatud brauserist: