Majanduses on ärevad ajad ning languses on ka korteriturg. Samal ajal peegeldab statistika hetkel veel sootuks teistsugust pilti.

Näiteks müüs Merko tänavu Tallinnas Vesilennuki arenduses, otse Noblessneri kvartali kõrval viie maja jagu kortereid, mille ruutmeetrihind ületab 5000 eurot. Praegu on arenduse kodulehe andmetel müügis veel viimane korter, kus 83 ruutmeetrile paigutatud kolmetoaline elupind maksab 450 000 eurot.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman rääkis ERR-ile, et uusarenduste puhul tehakse ostukokkulepped harilikult tükk aega enne müügitehingut. Seega vormistatakse praegu tehinguid, mille kokkulepped on tehtud isegi kuni aasta tagasi ning sellel on mõju ka statistikale. Uute korterite tehingute osakaal kogumahus on suurem ja see hoiab hinda näiliselt paigal, ehkki tegelikult on järelturukorterite hind juba mitu kuud langenud.

"Laias laastus on järelturul olnud langus kümme protsenti, aga teatud varagruppide puhul tegelikult juba 20 protsenti suvisest tipust. Kui trendijoonis muutub, siis statistika jõuab sellele hiljem järele just selle eelmainitud uusarenduste nihke pärast," nentis ta.

Sooman lisas, et kuna proportsioon hakkab kalduma uusarenduste kasuks, võime paaril järgmisel kuul vabalt näha ka statistilist anomaaliat, kus Tallinna korteriomandi keskmine ruutmeetrihind võib isegi tõusta, sest uusarenduste osakaal suureneb ja need on tavaliselt kallimad.

"Mida väiksemaks läheb odava kauba osakaal, seda kõrgemaks läheb keskmine hind," selgitas Sooman.

Uusarenduste müügitempo aeglustumine hakkab kajastuma alles järgmise aasta statistikas ja mitte esimestel kuudel, vaid aasta keskpaigas, kui viimase rabamise hetkel ehk selle aasta esimeses pooles tehtud uute korterite tehingukokkulepped on vormistatud.

"Kõik käib viitega ja siis võib toimuda järsk prantsatus," sõnas Pindi Kinnisvara esindaja. "Tegelikult on turg juba ammu omas mahlas toiminud, aga siis tuleb statistika järele."

Soomani sõnul oli tehinguaktiivsus Eesti linnades novembris võrreldes eelmise aasta novembriga 35 protsenti langenud ning kui varem moodustasid uusarendused veidi üle 10 protsendi tehingutest, siis nüüd juba 30 protsenti. See omakorda tähendab, et järelturu maht on üle Eesti langenud 35 protsendist rohkemgi. Soomani sõnul on küsimus selles, kas see on alles algus.

"Hinnad on juba kuni 20 protsenti alla tulnud. Talvised küttekulud ei ole veel tulemagi hakanud. Inflatsioon paneb sama lauluga edasi, kodulaenumaksed suurenevad, euribor oli täna juba üle 2,6 ja läheneb jõudsalt kolmele," loetles ta.

"Vaatasin ka ajalugu, kuidas eelmisel korral jahtumine toimus. Ega kolm protsenti pole müstiline lagi ja kui raha hind on kallimaks läinud, inimesed maksavad kallimaid kommunaale, toidukorv on kallinenud ja palgad järele ei tule, siis inimeste ostuvõime on nii palju langenud, et kodu vahetamine lihtsalt lükataksegi edasi," lisas Sooman.

Inimesed lükkavad korterivahetust edasi

Arco Vara Kinnisvarabüroo tegevjuht Elari Tamm ütles, et praegu oleks 5000-eurose ruutmeetrihinnaga korteritele ostjaid leida kindlasti raskem, sest uusarenduste huvilisi on palju, aga puudub kindlustunne neid osta.

"Mida tänased ostjad teevad – nad pigem lükkavad ostu edasi," oli ta ametivennaga sama meelt.

Tamm tõi välja, et sageli tuleb inimestel uue kodu ostmiseks vana elamispind maha müüa, aga kui see asub vanemas hoones ja näiteks "mägedel", siis need kinnisvarahinnad on praegu uusarendustest rohkem pihta saanud ning selle hinnaga, mida on oodatud, tegelikkuses müüa ei saa.

"Ühel hetkel peab müüja otsustama, kas tahab istuda oma kalli hinna otsas või hakkab alla tulema," lisas ta.

Mis aga kinnisvaraturul edasi saab, on Tamme sõnul raske prognoosida: kuni majandus toimib, ei kao huvi kinnisvara müüa ja osta. Tema hinnangul oleme põhjale lähedal või põhjas ning selle baasi pealt tuleb hakata kosuma. Samas ei olnud ta sedavõrd optimistlik, et seda kosumist lähitulevikult oodata.

"Kui kaua põhi kestab, ei tea," lausus ta. "Kui sõda läbi saab, on üks asi ja kui tarneahelate mured lahendatakse. Kinnisvaraturg on ju üldine osa majandusest, mitte eraldiseisev üksus."

Vanemaid kortereid võib laviinina müügile tulla

Sooman prognoosis, et palju uusarendusi pole enam juurde tulemas ja kuna pakkumine on väike, pole müügiga suurt probleemi. Kehvem on aga olukord järelturul: kui majanduse olukord peaks halvenema, võib neid kortereid laviinina müüki tulla.

Peamine on tema sõnul tööhõive – kuni inimestel on tööd, ei juhtu midagi hullu ja maandumine on pehme.

"Kui tööturul hakkab käsi üle jääma ja inimese hakatakse massiliselt koondama, siis jõuame kiiresti samasse olukorda, kus olime 2009. aastal. See on see, mida kõik praegu pingsalt jälgivad, et mis saab tööturul," lausus Sooman.

Ehkki 5000-eurose ruutmeetrihinnaga kinnisvara ostavad reeglina jõukad inimesed, keda turu ajutised tõusud ja langused ei huvita, on Soomani sõnul lõviosa kinnisvara ostjaskonnast siiski noored pered, kes soetavad korteri laenuga. Nemad on praeguses olukorras kallima kinnisvara ostmisel mängust väljas.

"Pangad vaatavad inimeste maksevõimet hoopis uue pilguga, omafinantseeringust ei pruugi enam piisata, sest vana vara väärtus on langenud," sõnas Sooman. "Kui enne suutsid laenu teenindada mingi valemi järgi, siis täna sama suurt laenu enam ei suuda, sest euribor ja jooksvad kulutused on kasvanud."

Nii Tamm kui ka Sooman olid seda meelt, et arendajate jaoks on praegune aeg hea planeerimiseks, projekteerimiseks ja uutele trendidele mõtlemiseks.