Koroonaajal tekkinud muudatused mõjutavad ärikinnisvaraturgu veel aastaid

Kontor Tallinnas.
Kontor Tallinnas. Autor/allikas: Kevin Loigu

Koroona-aastad jätsid ärikinnisvaraturule pikaajalise jälje: kaugtöö populaarsuse tõttu ei vaja paljud ettevõtted enam nii suuri kontoriruume nagu varem ning kolivad üürilepingu lõppemisel väiksematele pindadele. Tühjaks jäänud vanemaid büroohooneid ootab kas renoveerimine või korterelamuks ümberehitamine, prognoosis Uus Maa ärikinnisvara büroo- ja kaubanduse osakonna juht Eduard Sorokin.

Sorokin ütles ERR-ile, et erinevalt korterite üürihindadest ei ole ärikinnisvara hinnad üldiselt languses ning põhjuseks on see, et koroona-aastatel ei toimunud nende puhul nii suurt hinnatõusu nagu elukondlikus kinnisvaras.

"Arvestades üleüldist inflatsiooni ja hinnakasvu, mis on ära toimunud mujal kõigis teenustes ja kaupades, ei ole ärikinnisvaral kuskile langeda. Oleme kolme-nelja aasta taguses nivoos võrreldes muu konjunktuuriga. Meie tõus jäi Covidi pärast ära," tõdes ta.

Teise aspektina tõi Sorokin välja asjaolu, et ärikinnisvara hindu dikteerib paljuski laenukordaja. Nimelt on valdav osa ärikinnisvarast koormatud pangalaenudega, kuid laenuleping ei luba teatud üüritasemest allapoole liikuda.

"Ehk on olemas mingi pangakordaja, et selle pinna üür peab olema selline, vastasel juhul muutuvad laenutingimused. Üürileandjad otsivad erinevaid võimalusi, kuidas säilitada üürihinda, andes üürnikule vastu muid hüvesid – võibolla mingid investeeringud, mis olid varem üürniku rida, teeb nüüd tema eest üürileandja, et hoida teda sellel pinnal ja üüritaset säilitada," tõi ta näite.

Hinnalangus võib aga oodata B- ja C-klassi büroopindu ehk neid, mis asuvad vanemates hoonetes ja selle juured on kaugtöö populaarsuses. Sorokin selgitas, et uutesse ja kallimatesse büroohoonetesse kolivad ettevõtted, kes on laineharjal ehk IT-sektori, finants- ja meditsiiniasutused, kus suurimaks kulubaasiks on palgafond ning mõne tuhande euro suurune üürihinna vahe ei mängi nende jaoks erilist rolli.

"Seetõttu on nad valmis võtma pigem uude majja kallima pinna, mis on motiveeriv keskkond personalile, ja selles olukorras jäävad kaotajaks vanemad büroohooned, kus on suured pinnad. Ettevõtted ei vaja enam suuri pindu, neid tõmmatakse koomale, tekivad vakantsid," tõdes ta. "Just nende vakantside survel on sellistes hoonetes hinnad languses."

Kõnealused hooned on reeglina vähemalt kümme aastat vanad ja sageli pole nende omanikul enam tugevat pangalaenusurvet, mistõttu on ka hindade langetamine lihtsam.

Vastupidine suundumus on aga trendipiirkondades ehk Tallinnas alates Rotermanni keskusest kuni Noblessnerini, kuhu sisse jäävad ka Porto Franco, Kalaranna ja Patarei merekindlus. Seal on viimase aastaga hinnatase kerkinud ja vabu pindu vähem.

Ka Arco Vara Kinnisvarabüroo tegevjuht Elari Tamm kinnitas, et ärikinnisvara hind ei ole langenud. "Nende juurdetootmine ei ole olnud väga aktiivne, seal ei ole hetkel hinnasurvet," lausus ta.

Kaugtöö võimaldab kolida väiksemale pinnale

Kaugtöö suundumus on Sorokini sõnul globaalne ja selle mõju alles jõuab kohale. Nimelt on ärikinnisvaras rendilepingud suhteliselt pikad, tavaliselt viis aastat, nii et lisaks vabadele üüripindadele on olemas ka varjatud vakantsid.

"Varjatud vakants on olukord, kus üürnikul on suurem pind, näiteks 500 ruutmeetrit, aga kaugtöö tõttu töötab seal tegelikult kümme inimest 100 ruutmeetril ja ülejäänud pind on vaba. Kuna üürileping kehtib, on nad täna veel seal ja üürileandjale jookseb üürivoog peale, aga ajapikku need lepingud lõpevad ja neid ei pikendata, sest üürnik ei vaja nii suuri pindu," rääkis kinnisvarafirma esindaja.

Ta märkis, et sellised ettevõtted üürivad järgmiseks pigem väiksema, kuid kallima ruutmeetrihinnaga pinna, mille kõrvalkulud on soodsamad.

"Kui võtta, et Covidi algusest on möödas kõigest 2,5 aastat, siis tegelikult see laine ei ole veel üle käinud. On veel endiselt varjatud vakantsi ja büroopindade turul jätkab vakantsisurve kindlasti kasvu. See on täiesti pärisprobleem," nentis Sorokin.

Elari Tamm ei pidanud kaugtöö mõju väga suureks ja märkis, et väiksematele pindadele kolivad ettevõtted pigem efektiivsuse ja optimeerimise eesmärgil.

"Arvan, et kaugtöö on pigem ajutine nähe. Pigem näeme, et inimene kui sotsiaalne olend tahab ikka kokku tulla, muutub aga töötamise viis – efektiivsemas töökohas on võib-olla vähem kohti ja need pole nimelised, juba see nõuab vähem ruumi. Töötatakse paindlikumalt," põhjendas ta väiksemate rendipindade vajadust.

Vanematest büroopindadest saavad korterid

Tallinnasse Olümpia hotelli vastu 2024. aasta sügiseks kerkiv Arteri kvartal lisab kesklinna 29 000 ruutmeetrit büroopinda ning sinna tulevad ka üürikorterid, spaa, restoranid ja palju muud. Tamm pidas konkurentsi lisandumist tervitatavaks.

"B- ja C-klassi äripinnad peavad ka hakkama investeerima või leidma sellise klientuuri, kes premium-klassi ei taha. Premium-klassi järele on aga kesklinnas alati nõudlust ning Tallinnas pole kuidagi saavutatud, et oleks liiga palju ärikinnisvara," sõnas ta.

Rendihindu mahuka arenduse valmimine Tamme hinnangul ei mõjuta, palju enam sõltuvad need üleüldisest kindlustunde puudumisest.

Sorokin prognoosis, et uue kvartali üürnikega täitmine ei ole probleem ja sinna koonduvad tipud, mistõttu võib seda pidada kümnendi ehitiseks. Sarnaselt Tammega usub aga temagi, et probleem on see B- ja C-klassi büroohoonete omanikele. Ta märkis, et selline trend valitseb ka mujal maailmas: moodsad ettevõtted suunduvad uutesse hoonetesse.

"Olemas on ka lahendus, mis on suurtes linnades läänes juba aastaid täielik trend: kasutusest välja minevate ärihoonete funktsiooni muudetakse, selleks on kaks varianti. Need rekonstrueeritakse tagasi büroohooneteks või elukondlikuks kinnisvaraks. Tallinnas on üksikuid näiteid, aga trendina ei ole see laine veel üle käinud, see saab olema järgmise viie aasta märksõna – vanad büroohooned äärelinnas või väheatraktiivsetes kohtades hakkavad funktsiooni muutma elukondlikuks kinnisvaraks, loftideks," ütles Sorokin.

Ta lisas, et omaniku jaoks tähendab see meeletut kulu ja kindlasti ei saa paljud sellega ka hakkama.

Ärikinnisvara tulevikku mõjutab ka sõjaolukord ja Sorokini sõnul on seda tunda, et lääneriikide poolt vaadates mõjutab ebastabiilsus Ida-Euroopas ka ettevõtete otsuseid laieneda või Eestisse tulla. Turg pole siiski seisma jäänud.

Kui elamispindade turul on suurimaks mõjutajaks intressitõus, siis ärikinnisvara puhul majanduskeskkonna stabiilsus tervikuna, kaasa arvatud julgeolekuolukord.

"Kui ettevõtete juhtide kindlus taastub, paraneb kahtlemata ka olukord kinnisvaras, aga 2023 ei tule kerge aasta," nentis Sorokin.

Hea lugeja, näeme et kasutate vanemat brauseri versiooni või vähelevinud brauserit.

Parema ja terviklikuma kasutajakogemuse tagamiseks soovitame alla laadida uusim versioon mõnest meie toetatud brauserist: