Praegu on energiakulude optimeerimine, säästlik hoone kasutamine ja tarbimise vähendamine kinnisvara omaniku või haldaja jaoks väga olulised. Kuna hooneid võib portfellis olla palju, hoonete olukord olla kategooriliselt erinevad, tehnosüsteemide ulatus ja funktsionaalsus kõigub äärmusest äärmusesse ning energeetiline pilt ei ütle tavainimesele midagi, siis esimene loogiline samm investeeringute planeerimiseks ja üleüldse olukorrast arusaamiseks on tellida energiaaudit.

Auditeid tehakse säästmisplaanide paikapanekuks, riikliku kohustuse täitmiseks ning teatavatel juhtudel ka toetusrahade taotlemiseks. Kuid miks väga palju auditi tellinud kliendid töös pettuvad, paberiga pole mitte midagi peale hakata ja tööl puudub väärtus?

Esmalt tuleb kaevuda määrusesse ehk sellesse, mida nõutakse energiaauditi läbiviijatelt ja millest peab töö koosnema. Lühidalt kokku võttes kaardistatakse ühe aasta energiatarbimine ja -tootmine. Koostatakse energiabilanss olemasolevate andmete baasilt. Antakse hinnang energiakasutusele ning luuakse uute lahenduste stsenaariumid ning teostatakse arvutused.

Probleemistik algab nagu ikka algusest. Kui tellija ei loo auditile lähteülesannet, milleks kogemusele tuginedes pole kompetentsi, siis saabki ta standardauditi, millega enamikul juhtudel pole midagi peale hakata.

Ainult ühe aasta energiakasutuse ülevaatest ei piisa järelduste tegemiseks, juba see loob valed eeldused. Näiteks kui võtta aluseks koroonaaegsed tarbimisandmed või eelmise aasta hinnad, on tulevikku vaatavad analüüsid juba eos valesti koostatud.

Teiseks tuleks teha energiakulu mõõtmised. Kuidas saab luua lahendusi tehnosüsteemide energiakulude vähendamisele, kui kulu pole teada? Vastus on, et ei saagi. Sama on soojusega. Tuleb arvutada välja konkreetselt iga ventilatsioonisüsteemi, jahutussüsteemi, valgustuspaigaldise ja muude sisekliimat tagavate süsteemide kulud. Ehk siis andmete nõue on poolik ja nõuet mõõtmistele pole kehtestatud.

Kahjuks üldistatakse andmeid veelgi suuremas ulatuses – valdkonnana võib välja tuua näiteks valgustuse, kus arvutusi tehakse nii olemasoleva kui ka vana lahenduse kohta ruutmeetri kulude järgi. Tegelikkuses tuleb kõik valgustid, grupid, tööajad ja reaalne tarbimine mõõtmistulemuste kaudu selgeks teha, kuna nimivõimsusest võib valgustuspaigaldise koguvõimsus erineda kuni 50 protsenti. Kokkuvõtvalt on määruses sätestatud lähteülesanne ja vajalikud tegevused primitiivsed ega taga tulemusi, mida kinnisvara omanik eeldab.

Üks suur murekoht on lahenduste läbimõtlemine. Kuna olemasoleva olukorra kaardistust ei tehta, detailidesse ei laskuta, automaatikasüsteeme tehniliselt ei auditeerita, siis ühtegi lahendust audit välja ei tööta. Kõik investeeringud baseeruvad kõhutundel ja ruutmeetri järgi hinnastatud lahendustel.

Kuidas on võimalik ühte automaatikapaigaldist nii hinnastada? Ei olegi võimalik. Komponente on väga palju: andurid, kontrollerid, kaabeldus, paigaldus, programmeerimine, visualiseerimine jne, mida standardaudit lahendusena ei käsitle.

Osal energiatõhususspetsialistel pole ka pädevust neid süsteeme hinnastada. Teisalt on see ka loomulik, kuna üldjoontes konsultatsiooniettevõtete ärimudelis pole kohta lahenduste realiseerimiseks. Seega ei saa ka eeldada lahenduste läbimõtlemist, hinnastamist ja pakkumist, kui auditit tegev ettevõte süsteeme ise pole ehitanud ega sellega ei tegele.

Kahjuks jäävad audititest välja ka paljud eeskätt targemad ja uuenduslikumad lahendused, mida peaks käsitlema.

Mõned näited: virtuaalne elektrijaam, BMS-süsteemid, valgustuspaigaldiste automaatjuhtimine, börsihinna järgi juhtimise võimalused, soojustagastusprojektid, seiresüsteemid. Kliendil on väga raske seda hinnata või küsida teenusepakkuja käest, miks paketis ainuke lahendus on hoone soojustamine või päikesejaam (mis ka üldjoontes ära ei tasu), kuna ka tellijal pole pädevust ega teadmist eelmainitud lahenduste olemasolu või võimaliku rakendamise kohta. Tellija peab lihtsalt usaldama audiitorit.

Kuhu see tavapraktika meid viinud on? Kohta, kus energiaaudit on saanud uue tähenduse. Seda tehakse vaid toetuse või linnukese pärast ja väärtus sellel puudub. Protsess on loodud, määrus on olemas, aga sisu ei vasta juba ammu tellijate ootustele.

Mida rohkem sellisel kujul auditeid turul toodetakse, seda suurem on pettumus, et audit on vaid paber, millega midagi peale pole hakata. Ja ettevõte, mis korra on selle tee ette võtnud, on väga skeptiline uue väärtustloova tellimuse tegemisel.

Illustreerin mõne näitega eeltoodut. Üks kohalik omavalitsus tellis vallamajale energiaauditi. Tulemuseks oli nn energiasäästupakett, mille investeering ulatus 1,35 miljoni euroni ja tasuvusaeg oli 270 aastat. Aastane kokkuhoid ca 5000 eurot. Kurvaks tegi olukorda arvestades asjaolu, et kõige kiiremini tasuvad projektid olid auditist täiesti välja jäänud.

Markantsem näide pärineb ühele koolimajale tehtud auditist, mille tellis samuti kohalik omavalitsus. Audiitor tõttas appi, tegi analüüsid, töö ning töötas välja paketi, mille tasuvus oli 1350 aastat. Minu energiatõhususe karjääri jooksul omab see projekt rekordit.

Kolmanda näitena: nimesid nimetamata tegi Eestis tegelev lugupeetud suurettevõte auditi ärikinnisvara objektile Lätis, kus ainuke lahendus, mille peale tuldi, oli päikeseelektrijaam, mille tasuvust manipuleeriti viisil, et see ennast ära tasuks.

Võttes teema kokku, annan soovitused tellijatele ja määruse loojatele.

Esmalt soovitan tellijatele:

1. Looge lähteülesanne (kaasake vajadusel eksperdid), et tagada analüüsi sisu ja väärtus.
2. Veenduge, et auditit teeb ekspertidest koosnev meeskond, kes on ise lahendusi ehitanud ja projekteerinud.
3. Pange paika töö ulatus – kui ehituskonstruktsioonilised investeeringud ei ole päevakorral, siis pole mõtet ka neid käsitleda (tasuvusajad üldjoontes üle 25 aasta).

Teiseks lisan soovitan seadusandjale:

1. Kaasake oma ala eksperdid ja tehke määrus korda.
2. Ärge nõudke toetuse andmiseks auditit, mille tulemused pole reaalsed, rakendatavad või majanduslikult ebaotstarbekad.
3. Palun ärge presenteerige auditite tulemusi kui head näidet ning statistikat, kus ja kui palju saaksid ettevõtted kokku hoida – see statistika põhineb ebakvaliteetsel tööl, mille dikteerib määrus, millel pole sisu ja tulemused on ebaadekvaatsed. Viitan siinjuures TTJA artiklile.

 Mistahes hoone energiasäästlikumaks muutmisel tuleb alustada tehnilisest auditist, sellest pole pääsu. Säästu tagavad lõpuks lahendused, mida planeeritakse ning mille ulatuse, sisu ja mõju, mille alusel otsused langetatakse, toob lauale audit. Mida detailsem on esimene etapp, seda suurema tõenäosusega realiseeritakse lahendused, millel on reaalselt välja arvutatud tasuvus ja jäetakse ära need, mis kunagi majanduslikku otstarbekust ei oma.