Ühes Eesti kortermajas elas mees, kellele käis närvidele kõik, mida ta naabrid tegid, eriti kui see müra tekitas. Teda häiris nii naaberkorterist läbi seina kostev veesolin kui maja hoovist tulev automüra. Seega asus ta naabrite häirivat tegevust omal viisil peatama. Näiteks lükkas ta nii sõiduteele kui ka autorataste ette palke, et naabrid hoovi sõita ei saaks. Samuti kutsus ta naabritele politseid välja, väites näiteks, et naabrilapsed viskasid ta korteriakna kiviga sisse. Aknad olid aga terved. Paraku ei piirdunud ta ka sellega, vaid haaras viimaks frustreerunult vikati järele ja ajas sellega oma naabreid mööda hoovi taga.

Olgu kodu kui ilus ja hubane tahes, ent kui samas majas satub elama mõni naaber, kel on ühiselust ja reeglitest arusaamad, mis ülejäänud ühistu elanikega ei kattu, tunnevad end häirituna kõik ja idüll on rikutud.

Naabri nõusolek on A ja O

Eksivad need, kes arvavad, et kortermajas on lihtsam elada kui kaasomandis paarismajas - mida suurem on ühistu, seda enam võib sinna sattuda ka kiuslikke või kõigele vastu seisvaid naabreid, kes kokkulepetest kinni ei pea või asetavad teised naabrid suisa ohtu. See muutub oluliseks siis, kui ühistu peab otsustama küsimusi, mis ei vaja mitte üksnes häälteenamust, vaid konsensust.

Selline küsimus on näiteks kütteliigi muutmine, olgu see siis Nõmme kahepereelamus või Mustamäe paneelmajas.

"Kütteliigi mutumiseks peab olema kõigi kaasomanike nõusolek," rõhutab korteriühistute liidu juhatuse liige ja õigusnõunik Urmas Mardi.

See tähendab, et omavoliliselt keskküttest või ahiküttest loobuda ei saa, sest hullemal juhul võib see ülejäänud hoone tervikut kahjustada ja süsteemi tasakaalust välja viia. Tasub meeles pidada, et ühise küttesüsteemi korral on tegemist kaasomandiga.

Ahiküttest loobumise soovi korral peab aga lisaks naabri nõusolekule tagama ka selle, et teine saaks ahju probleemideta edasi kütta ehk oma korstnaosa ei tohi ei kinni müürida ega jätta näiteks ülemise naabri ahju raskust ümberehituste käigus alt toestuseta.

Kui kütteliigi muutmine nõuab fassaadi ilme muutmist, vajab see samuti kõigi kaasomanike nõusolekut, olgu selleks siis õhk-soojuspump, kliimaseade vms, mis kinnitatakse kortermaja välisseinale. Samamoodi vajab kõigi naabrite nõusolekut näiteks soovi ehitada välja vintskapp või tekitada hoone välisilmes muid muudatusi, näiteks paigaldada katuseaknad. Sest hoone fassaad on kõigi elanike kaasomand, mille muutmine või kahjustamine vajab teiste nõusolekut.

Lisaks naabrite nõusolekule on esmalt vaja muidugi kohaliku omavalitsuse luba. Ühe olemasolu ei asenda teist ja vastupidi: kui kõik naabrid lubavad, aga omavalitsus keelab, pole ka alust ehitustegevust ette võtta.

Ent seaduses peitub tõlgendamise konks. Nimelt on kõigi kaasomanike luba nõutud vaid juhul, kui toimub hoone välisilme oluline muutmine, muul juhul piisab enamuse nõusolekust. Mis oluliseks muutuseks kvalifitseerub, on aga vaba tõlgenduse ruum.

"Õigusbürood oskavad nõu anda, kas plaanitud tegevus on oluline muudatus või ei. Tasub ka kohtupraktikas näpuga järge ajada. Kindlat reeglit ei ole," tõdeb tarbijakaitse ja tehnilise järelevalve ameti (TTJA) ehitusosakonna juhtaja Kati Tamtik.

Tamtik on märganud, et ebaseaduslikke kliimaseadmeid, korstnaotsi jms turritab hoonete fassaadidelt siin-seal välja.

"Tihtipeale ehitatakse ära, heal juhul enne projekteeritakse ka, aga ehitusluba ei võeta, ja siis alles tagantjärele jõuab see kohaliku omavalitsuse lauale," kirjeldab ta protsessi.

Selle pärast on Eestis naabreid kohtussegi kaevatud. Ühel juhul paigaldas inimene hoone fassaadile õhk-soojuspumba, naabritelt nõusolekut küsimata. Kuna ta keeldus seda oma tervisele viidates eemaldamast - suvel palavaga annab see vajalikku jahedust -, kaebasid naabrid ta kohtusse, põhjendusega, et inetu kobakas rikub fassaadi ja vähendab uue ja uhke kinnisvara väärtust. Kohus otsustaski, et naaber peab omaalgatusliku õhk-soojuspumba eemaldama, kuna puudus kõigi kaasomanike nõusolek.

Ent on ka vastupidine näide. Ühes puuküttega majas, kus küttesüsteem oli juba ohtlikuks muutunud ja vajas hädasti renoveerimist, otsustas omanik õhk-soojuspumba kasuks. Ta ei paigaldanud seda mitte elumaja fassaadile, vaid puukuuri tagumisele küljele, kust see kellegi silma riivata ei saanud. Kaasomanikud aga arvasid, et õhk-soojuspump hakkab tekitama ülemäärast müra ega nõustunud selllega ning kaebasid naabri kohtusse. Kohus leidis, et mürakartusel pole alust ning vaatamata sellele, et enamik naabreid oli uue küttelahenduse vastu, lubati seadeldis alles jätta, sest see ei rikkunud teiste õigusi.

Omaette lugu on kütteseadmete eest hoolitsemisega. Kui üks naaber järjepidevalt eirab kohustust kutsuda gaasiseadmele kontrolör või ahju puhastama korstnapühkija, nii et kogu maja istub nagu püssirohutünni otsas, saab korteriühistu hoolimatule elanikule lihtsalt meeldetuletusi teha. Kui need ka ei aita, peaks kohale kutsuma päästeameti või gaasi- ja elektriseadmete korral TTJA. Ametkonnad saavad siis ettekirjutuse teha ja selle täitmata jätmisel sunniraha välja mõista. Kui see ei aita, siis otsust korratakse. Sedasi võib lõpuks päris suur summa kokku tulla, mille ametkond välja mõistab. Ent ettekirjutust ei tehta mitte lohakale naabrile, vaid kogu ühistule, sest kütteseadme või rõdupiirde korrashoid on ühisvastutus. Seega langevad ka trahvisummad kogu ühistule kaela.

Ametkonna sekkumisel kannatab igal juhul kogu maja: nii päästeametil kui ka TTJA-l on õigus kogu maja tarbimine peakraanist kinni keerata, kui gaas lekib ja selle likvideerimisega ei tegelda. Ühistul ei pruugi siis üle jääda muud, kui kulud pahatahtlikult korteriomanikult otse või kohtu kaudu sisse nõuda. See üksi aga ei pruugi inimest oma hoolsuskohustust täitma panna, iseäranis kui seadme või rõdupiirde eest hoolitsemine raha taha on jäänud. Kohtuskäik on kulukas ja ajamahukas, hullemal juhul võib protsess lõppeda korteri sundvõõrandamisega, kui teisiti ükskõikset naabrit distsiplineerida ei suudeta ja tema käitumine kujutab jätkuvalt ohtu kogu majale.

Keskmiselt mõistliku inimese printsiip

Möödunud aasta alguseni räägiti omandi puhul korteriomandi reaalosast ehk eluruumidest, mida saab võõrandada, koormata ja pärandada, ja kaasomandi mõttelisest osast ehk ühiskasutatavast alast, millega omanikud tehinguid teha ei saa, nagu trepikojad, kelder (v.a notariaalse kasutuskorra alla kuuluvad ruumid), fassaad jms ehk hoone välisilmet, kandvaid konstruktsioone või üldkasutatavaid ruume puudutavad osad.

2018. aastast aga seadus muutus ja käibele tulid uued mõisted. Nüüd käsitleb seadus eriomandit ja kaasomandit. Eriomand on siis ereaomanikule kuuluv korter ise, kaasomandisse ehk mõtteliselt kõigile majaelanikele kuuluvad kõik ühiskastatavad ruumid, katus, fassaad, hooviala jms. Reeglid, mida keegi oma korteris ja ühisel elupinnal teha tohib, on mõnevõrra erinevad.

Kati Tamtik ütleb, et eriomandit ehk oma korterit võib omanik käsutada, nagu ise heaks arvab. Süsteemi tuleb tervikuna vaadelda aga hierarhiliselt: paralleelselt tuleb arvestada nii kohaliku omavalitsuse kehtestatud nõuetega, mis kehtivad kõigile ja igal pool, aga ka korteriühistu sisekorra eeskirjadega.

Eeskätt kehtivad ikkagi kohaliku omavalitsuse reeglid, mida korteriühistu ei saa üldjuhul kitsendada, iseäranis kui ühistu territoorium on piiritletud vaid mõtteliselt, mitte tarastatud, nii et sinna võivad sattuda ka võõrad, kes ei peagi ühistu reeglitega kursis olema.

Urmas Mardi ütleb, et kui hoones on juriidilisi omanikke rohkem kui üks, võib inimene oma koduseinte vahel teha kõike, mis ei lähe vastuollu tema naabrite huvidega. Tundub loogiline, samas aga on seda keeruline defineerida. Seetõttu on rIigikohus võtnud oma praktikas kasutusele põhimõtte, et inimene peab nii oma kodus kui ka naabritega käituma nagu keskmiselt mõistlik inimene seda teeks. Kuidas siis keskmiselt mõistlik inimene käitub?

"Paslik on öelda, et ära tee teisele seda, mida sa ei taha, et sulle tehakse," defineerib seda mõistet Urmas Mardi. "Keskmiselt mõistlik inimene saab sellest aru. Mulle näiteks ei meeldi, kui keegi hilisel ajal ehk pärast kella 23 keerab maki põhja või mängib trummi. Ja ma ei tee neidsamu asju ka ise, sest mulle ei meeldi see tegevus ka teiste puhul. Teiste inimeste elu ei tohi muuta põrguks."

Samas aga tuleks Mardi sõnul aru saada mõistlikest erisustest, mida tuleks pidada normaalseteks tegudeks.

"Näiteks igal inimesel on kord aastas sünnipäev. Pidusid tulebki pidada, aga seda tehes tuleb jääda keskmise mõistliku inimese tavade juurde. Kui kortermajades pidusid tehakse, pannakse ka vastav teavitus maja infostendile välja, palutakse mõistmist ja vabandust juba ette. Siis valitseb majas harmoonia ja läbisaamine on naabritega ka väga hea. Eesmärk on naabrina mõistlik ja tore olla, et õhtul koju minnes oleks endal mõnus olla, mitte aga rusikas taskus, et kurat küll, mida see naaber seal jälle teeb," toob Mardi näiteks.

Taluvuskohustus

Seda, kas inimene on mõistlik naaber, saab hinnata enamik majanaabreid, mitte vaid üks. On paramatus, et inimesed on väga erineva taluvusastmega. Mõni on eriti tundlik häälte suhtes: kuuleb, kui naabril külmik undab või üleval kass mööda põrandat käib. Kas aga see on alus kurtmiseks?

Urmas Mardi ütleb, et kortermajas elades peab inimesel olema taluvuskohustus. Teisisõnu: on ootuspärane, et vahel võivad pea kohal joosta lapsed, läbi seina kosta veesolin või klaverimäng. See on normaalne kortermaja müra.

Kuskilt läheb aga ka müra puhul piir. Näiteks kui heli on juba väga pidev, vali ja lausa kriipiv, nagu ühel juhul, kus ülemise naabri toas kõndides kostis alumisele pidev terav metalne heli läbi lae tuppa. Selgus, et ülemise naabri põrandalaagist oli nael läbi vajunud ja käis vastu alumise naabri laepaneeli, mis tekitas talumatut kriipivat heli. Korteriomanik keeldus oma müraallikat likvideerimast. Tegelikult on ta aga selleks kohustatud ega saa väita, et teda ennast ei sega, ütleb Mardi.

"Omanik on kohustatud hoidma oma eriosa eseme korras. Näiteks kui ta põrand tekitab kriginaid, siis peab ta sellega tegelema," ütleb Mardi.

Enne, kui asi kohtuni läheb, soovitab Mardi lihtsalt juristiga konsulteerida, kelle abil jõuab ehk ka kohtuvälise lahendini.

"Mõistlike läbirääkimiste teel peaks olema võimalik enamik probleeme lahendada," usub ta. Sest kohtuvaidlused ja sundvõõrandamise protsessid pole kiire lahendus ega odav lõbu kummalegi poolele.

Kas aga suitsetamist peab taluma, iseäranis kui naaber seda oma rõdul või lahtisel aknal teeb, nii et see teiste lahtistest akendest sisse tuleb? On see mõistlik või ületab seda?

Seadus keelab ühemõtteliselt küll suitsetamise ühiskasutatavates ruumides nagu trepikojas või keldris. Toas suitsetamist on aga keeruline keelata. Siiski, kui on põhjust arvata, et inimene sellega tuleohu tekitab, võib küsimusse sekkuda. Esmalt ühistu, siis juba päästeameti tasandil, kui kenasti rääkimine ei aita.

Rõdudel ja korteriakendel suitsetamine ei ole aga nii ühene. Näiteks Lätis võeti vastu seadus, mis laiendab suitsetamise keeldu ka kortermajade rõdudele. Eestis aga jäävad rõdud Mardi hinnangul keelu alt välja, sest tegemist pole ühiskasutatava ruumiga - naaber ju teise rõdule minna ei saa.

Siinkohal lähevad ekspertide arvamused lahku. Tamtik ütleb hoopis, et Eesti õigusruumis on nii rõdud kui ka rõdupiirded üldjuhul kaasomandis, mis tähendab, et selle üle valitsevad omanikud ühiselt. Vaid uusarenduspiirkondades on rõdud vahel korteriomandi eriosaks märgitud.

Kuna suitsetamise kohta ühesed reeglid puuduvad, võib selgust tuua kohtusse pöördumine. Näiteks kaebas üks naaber teise korteris suitsetamise pärast kohtusse. Puänt on aga, et ka ta ise oli suitsetaja - enda suitsetamises ei näinud ta midagi halba.

"Korteris suitsetamist ei peaks keelama," leiab Mardi, ent soovitab küsimust taas mõistlikkuse põhimõttel lahendada: kortermaja juures võiks asuda kokkuleppeline suitsunurk, kus mittesuitsetajaid ei häirita. Samas möönab ta, et suvisel ajal, kui kõigil aknad lahti, ei ole akna peal või rõdul suitsetamine mõistlik.

"Suitsetaja suudab nii palju kannatada küll, et läheb normaalsesse sobivasse kohta suitsetama. Seadusest tulenevat keeldu korteris suitsetada samas pole. Aga kui su tegevus on naabrite jaoks häiriv, pead sa sellest loobuma. Teisi ei tohi oma tegevusega häirida," tõdeb Mardi taas.

Kortermajades tuleb tihti ette ka seda, et üks naaber soovib oma lahtise rõdu ära klaasida. Omavoliliselt seda aga teha ei tohi, kuivõrd tegemist on kaasomandi piiriga - fassaad, mida ilmestavad ka rõdud, on kõigi oma. Seega on vajalik kõigi naabrite nõusolek, eeldusel, et ka kohalik omavalitsus sellega nõustub. Näiteks Tallinn on väga täpselt määratlenud, mismoodi rõdusid üldse klaasida tohib ja millised need klaasid peavad olema, et kogu ettevõtmine klaasi raskuse või rõdupiirde konstruktsiooni tõttu ohtlikuks ei muutuks.

"Rõdud on tihti kehvas seisus. Kui see veel raske klaasi või raamiga koormata, võib see üks hetk alla tulla," hoiatab Tamtik. "Palju arvatakse, et kuna rõdu on korteri küljes, siis see on minu oma, minu korteri osa, aga tegelikult ei ole - see on välisseina osa, kaasomandis. See ei saa olla ühe omaniku ainuotsus, et klaasib oma rõdu ära ja valib meetodi, kuidas ta seda teeb."

Ka otsust rõduklaas ära toonida ei saa ükski naaber omaalgatuslikult teha. Üldjuhul näevad kohaliku omavalitsuse tingimused ette, et hoone fassaad peab olema kogu hoone ulatuses ühetaoline. Seega isetegevust rõduklaasi tooni valikul teha ei saa.

Mida aga teha naabriga, kes omaalgatuslikult rõdu ära klaasib või kliimaseadme paigaldab?

"Kokkuleppeid sõlmitakse ühistu koosolekutel või kodukorras. Need on tsiviilõiguslikud kokkulepped. Kui naaber seda ei täida, saab ühistu nõuda nende täitmist ja kui naaber ikka ei täida, siis saab pöörduda kohtu poole selle nõudmiseks," ütleb Tamtik.

Kas aga naaber oma koera maja üldkasutatavas hoovis võib pissitada? Või võivad ülejäänud naabrid eeldada, et neil on võimalik aiamurul päevitada?

Mardi nimetab hooviala kasutust halliks alaks. Esmalt tuleb lähtuda kohaliku omavalitsuse kasside ja koerte pidamise korrast, mis käsib lemmiklooma väljaheited üles korjata, ent kui tegemist on taraga piiratud territooriumiga, tuleb naabritel omavahel kokku leppida, kuidas õueala kasutatakse: kas seal võib koeri pissitada, autosid parkida või liha grillida. Esmane eeldus on, et see omavalitsuse piirangutega vastuollu ei lähe, ülejäänu on juba kokkuleppe küsimus.

"Korteriomaniku kohustus on hoida oma omand korras, kaasa arvatud kaasomand, ja mitte teha tegevusi, mis teisi inimesi häirivad või ületavad tavakasutust. Kuidas aga tava on, näiteks kui on murulapp, kus koeraomanikud kogu aeg oma loomadega käivad ja teised on sellega rahul, siis pole midagi öelda, ent kui on murulapp, kuhu koerad kokkuleppeliselt häda ei tee, siis on see tava rikkumine," ütleb Mardi.

"Kui roojamisega on tekitatud kahju kinnisasjale, on põhjendatud ka selle isiku vastu kahjuhüvitise nõude esitamine," näeb Mardi võimalust hoolimatu koerasitutaja vastu ka kohtusse minna, kui kahju ära suudetakse tõendada.

Kati Tamtik leiab, et kui kortermaja ümber on parkimisala ja jupike muruplatsi, kuid tara hoone ümber pole, on tegemist ikkagi avaliku territooriumiga, nii et seda võivad kasutada ka kõik teised inimesed, mitte üksnes majaelanikud, mis tähendab, et võõrad ei pruugi ühistu oma reeglitest teadlikud olla. Seetõttu ei saa ka eeldada, et nad neid järgivad.

Teoreetiliselt on võimalik loomapidamine korterelamus ka ära keelata. Ent sel on seaduslikku jõudu üksnes sel juhul, kui ühistu on lasknud teha selle kohta kinnistusraamatusse notariaalse märke.

Lemmikloomapidamise keeld võib olla tulevikus üha tavapärasem, kuivõrd uusarenduspiirkondades kuuluvad kõik hooned esmalt arendajale, enne kui ta selle korteriomanditena ära müüb. Enne müügitehinguid on arendajal võimalik otsustada, et tema rajatud piirkonnas on lemmikloomad keelatud. Siis teavad kõik korteriostjad sellega algusest peale arvestada ja hoonesse saavad kodu soetada vaid inimesed, kes koduloomi oma ühises eluruumis ei hinda.

Sundvõõrandamine kui viimane võimalus

Keerulise naabri eluruumide sundvõõrandamise võimalus tuli selle sajandi algul. Urmas Mardi ütleb, et esiotsa tundus see ülereageerimisena - peab ju ometi olema ka leebemaid viise, mis aitaksid.

Ent Soomes on sundvõõrandamist juba ammu rakendatud. Seal näeb seadus ette ka katseaja rakendamise võimalust: näiteks võib ühistu otsustada, et talumatu naaber peab oma kodunt aastaks ajaks välja kolima.

"Kui inimesele "kägu" koju tagasi tuleb ja ta saab aasta jooksul aru, et see pole naljaasi, elab ta kenasti seal edasi," ütleb Mardi. Kui aga mitte, jääb inimene lõplikult oma kodust ilma.

"Kaasomandi mõttemall vajab sisseelamist ja muutmist: kaasomanik tähendab, et see on kõigi omanike ühine omand. Üks kiuslik naaber võib kõik ära rikkuda," tõdeb Kati Tamtik. "Kohtupraktika näitab, et kiuslikke naabreid saab korrale kutsuda. Nende eluruume on võimalik kohtu kaudu välja nõuda, kui naaber pahatahtlikult ühiselu pidurdab."

Iseküsimus on, mis on piisav alus sundvõõrandamise algatamiseks. Püütoni pidamine kortermajas või ühe naabri soovimatus trepikoja koristamisest osa võtta seda Mardi hinnangul ei ole, olgu see pealegi teistele hirmus või tüütu. Küll aga on aluseks olukord, kus inimene peab hulgaliselt koeri, kes väljas ei käi ja kelle järelt ei koristata, nii et korterisse tekib haisev prügimägi ja võivad sigineda ka soovimatud putukad või rotid. Kui ühe elaniku tegevus või tegevusetus hakkab juba kahjustama teiste naabrite vara seisukorda ja väärtust, on sundvõõrandamiseks alust.

Aga kuidas lõppes siis too vikatimehe lugu, kes naabrit terava tööriistaga mööda hoovi taga ajas? Tema puhul kutsus ühistu kokku üldkoosoleku ja otsustas mehe vastu kohtusse minna, et tema korter sundvõõrandada, kui inimene oma käitumist ei paranda. Ühistu võitis kohtus: kiuslik naaber pidi välja kolima ja jäi oma kodust ilma.