Põhja-Tallinnas Paljassaares asuva Hundipea arenduse elluviimine astus hiljuti ametliku sammu edasi, kui Tallinna linnavalitsus 17 aastat tagasi algatatud detailplaneeringu heaks kiitis ja volikogule saatis. Volikogu arutab seda sel neljapäeval.

Tegu on pikaajalisuse mõttes ainulaadse arendusega: lisaks detailplaneeringu venimisele tuleb arvestada, et omanike plaanide järgi võtab kogu ala väljaarendamine aega 30 või isegi 40 aastat ning selleks läheb lõpuks mitu miljardit eurot.

See aga ei tähenda sugugi, et 42-hektarine ala oleks järgmised kümnendid suletud ehitusplats: plaane, mida ja kuidas teha, on koostatud põhjalikumalt aastast 2020 ning vaikselt on ala ümber kujundatud. Praegu seavad end näiteks suures Kakaolaos sisse esimesed ettevõtjad.

Hundipea ala on tohutu: kokku tuleks liita Kalaranna, Noblessneri, Telliskivi, Krulli ja Volta territoorium.

Nii suurel alal on mitu omanikku. Üldine omanik on küll üks, osaühing Hundipea, ja selle omanikud ehk maaomanikud on Bolton Realestate, Seaside Development ja Skaala Investments. Nende oma on nii põhja- kui ka lõunakallas. Kui detailplaneering kehtestatakse, panevad maaomanikud oma maa Hundipeasse. Nagu sissemakseks, ja üks ruutmeeter annab osaühingus ühe hääle, ütles Hundipea juhatuse liige Markus Hääl. Nii jagunevad kulud ja tulud maaomanike vahel proportsionaalselt võrdselt.

"Ehk pole vahet, kas minu alal on park, kool või kortermaja, meie vaatame kogu ettevõtte väärtuse kasvu ja see tähendab seda, et maaomanikud saavad terviklikult planeerida. Ja me omame täna ka kogu elektri- ja veetaristut. Me omame kogu sadamat ehk me oleme justkui väike linn linnas ja see võimaldab meil seda kõike opereerida. Miks meie nii põhjalikult asju ette valmistanud oleme ongi see, et me teame, et me tahame ise opereerida kogu seda ala tulevikus," rääkis Hääl.

Põhjalik ettevalmistus tähendab seda, et aastast 2020, mil Markus Hääl projektiga liitus, on tegeletud linnaplaneerimise osaga, mille jaoks on tehtud alast digikaksik ning tellitud ja tehtud uuringuid. Selle ajaga on läinud kõigi omanike Hundipeal taristu rentimisest teenitud kasum uuringutesse, selleks on lisaks raha saadud Euroopast. Kokku on kulunud kaks miljonit eurot ja 20 000 töötundi, ütles Hääl.

Hääl on varem ühes intervjuus öelnud, et Hundipea võikski olla omamoodi linnalabor ehk koht, kus saaks uusi ideid proovida.

Endine linnaplaneerimise abilinnapea Madle Lippus (SDE) ütles, et talle meeldib, et Hundipea arendajatel on visiooni ja julgust katsetada uusi lahendusi ning linn peaks seda igati toetama.

"Minu nägemuses linna ülesanne peabki olema linna arengut edasi viivate plaanide igakülgne toetamine, planeeringu- ja muude menetluste lühendamine-lihtsustamine. Mulle väga meeldiks, kui Hundipeast saaks selline eeskuju ning toetan igati selle realiseerumist," lausus ta.

Praegune linnaplaneerimise abilinnapea Tiit Terik leidis, et tulevikus peaks Hundipeast kujunema mitmekesine linnakeskkond, kus on nii elamud, töökohad, teenused kui ka avalik ruum, kõiksugu teenused ja piirkonda tekiks elu.

"Oluline on, et ala ei kujuneks ainult elamupiirkonnaks – sinna on kavandatud ka märkimisväärselt äripindu ja töökohti," ütles ta.

Hääl: enne elanikke tuleb ala elama saada

Terik märkis, et praegu on Hundipea veel suures osas suletud ja vähekasutatud tööstusala, kuhu linnaelanikel sisuliselt ligipääsu ei ole.

Tulevasest linnakust on valmis küll esimesed visuaalid, kuid tegu pole täpse kirjeldusega, milline ala tulevikus välja hakkab nägema, vaid pigem vihjega ehituse mahtudele ja tänavaruumi paiknemisele ja milline saab olema äri- ja eluhoonete osakaal. Konkreetsema lahenduse saab Hundipea avalik ala mitme arhitektuurivõistluse abiga.

"Olgu see siis maastikuarhitektuur või hoonearhitektuur, see kõik alles tekib. Ja kuna see ala on piisavalt suur, siis eriilmelisi lahendusi tekib siia kindlasti väga palju," ütles Hääl.

Praegu tegeldakse ala nii-öelda aktiveerimisega, ütleb Hääl. "Me oleme väga palju üritanud kohalikke kaasata. Et aru saada, mida vaja on, esimese kogukonnapargi teinud, tekitanud kogukonna üritusi, et inimestel tekiks harjumus siin hakata käima. Siis me oleme võtnud esimese ala (Kakaolao – toim.), kuhu me üritame saada järjest väiketootmisi, võib-olla kontoripindasid ja täna on see suurema hooga käima hakanud minema: seal on pruulikoda Vaat Brewery, röstikoda Brick Coffee Roastery, mäe otsast Rimi vastas on Vesta restoran," rääkis ta.

Eesmärk on ala vaikselt elama panna, et kui jõutakse esimeste uute hooneteni, oleks Hundipeal juba omajagu elu. "Kui meie detailplaneering saab linnavolikogus vastu võetud ja läheb edasi kehtestamisele, siis ütleme kahe-kolme aasta pärast võiks hakata esimest hoonet ehitama, mis tähendab seda, et ega enne nelja aastat siia elama on keeruline tulla," ütles Hääl.

Suur soov ja eesmärk on, et Hundipeale tuleks juba enne suurema ümberehituse algust pealehakkajad ettevõtjad, lausus ta.

"Me töötame selle nimel kogu aeg, et siia tekitada eeldusi selleks, et ettevõtjad – nagu need olemasolevad esimesed uued üürnikud, kes on ise aktiivsed ja tahavad luua keskkonda, kus nad ise olla tahavad – siia tuleksid," lausus Hääl.

Praegu on Hundipea veel klassikaline niinimetatud pruunala ehk tööstusala, kus kõrguvad vanad tootmishooned ning toimub ka tootmine: ühel krundil toimetab näiteks kalakontsern Viciunai.

"Suuremad ja mustemad asjad lähevad siit ära ühel hetkel. Kui esimene eluhoone valmis saab, siis näiteks laevaremont ja ka terminal ja sellised asjad hakkavad end kokku pakkima. Kuivõrd kõik need alad on meie omad, siis meil on nendega lepingud ja me pikendame neid vastavalt sellele, kuidas linna poolt asjad liiguvad," lausus Hääl.

Praegustes hoonetest peaks alles jääma suur Kakaoladu, vähemalt järgmiseks 15 aastaks. Koostööd tehakse Tallinna tehnikaülikooliga ja uuritakse, kuidas vanu hooneid taaskasutada. "Me tahame näha, kas ja kuidas on selliseid hooneid üldse võimalik demonteerida ja uuesti kasutada kas uute hoonete osadena või näiteks maastikuarhitektuuris," ütles Hääl. "Või siis kui palju saab seda näiteks ümber kujundada nii, et me ei pea hoonet maha võtma."

Alad, millel praegu on struktuurplaan ja mis kunagi konkreetselt planeeritakse, peaksid tulema võimalikult eriilmelised. Kuid protsess saab olema pikk ja ajas muutuv, nentis Hääl.

"Kogu see ala siin kokku selle sadama ümber on umbes 45 hektarit. Põhjakallas on umbes 17 hektarit. See arendus võtab ikkagi 20 aastat ehk kindlasti tasub meeles pidada, et kui detailplaneering kehtestatakse, siis siia ei tule kohe tuhanded ja tuhanded inimesed. Heal juhul 200 inimest aastas, kes siia juurde tekib. See on tegelikult kümnete aastate pikkune protsess, selle jooksul plaanid võivad kindlasti väga palju muutuda: uue linnaruumi mõju, inimeste arvamused sellest; ruum, mida peaksime ümber mõtestama," lausus Hääl.

"Me alustame väiketootmiste ja üritustega ja see on osa sellest, et inimene ei oleks siin alguses nii-öelda tulnukas suvalises kohas. Et sa ei ole arendajana lihtsalt pannud hooneid püsti ja lootnud, et kohe tulevad inimesed – sa pead seda harjumust tekitama, see võtab paar aastat aega, et inimesed harjuksid uues kohas käima," lisas ta.

Arenduse lõppu jõutakse ehk 40 aasta pärast. Lõpp tähendab seda, et siis peaksid kõik hooned valmis olema. "Tõenäoliselt peame vahepeal renoveerima kuskilt teisest otsast ehk see on nagu Tallinna linn, ega see täiesti valmis ei saagi," nentis Hääl.

Teriku sõnul aastakümnetepikkune arendusaeg linna ei häiri. "Suurte sadama- ja tööstusalade ümberkujundamine linnaruumiks toimubki tavaliselt pika perioodi jooksul. Ka paljudes teistes Euroopa linnades on selliste alade arendamine kestnud aastakümneid," ütles ta.

Detailplaneering määrab küll põhilised raamid – tänavavõrgu, avaliku ruumi, hoonestuse põhimõtted ning mereäärse promenaadi –, kuid jätab ruumi, et ala saaks aja jooksul areneda, kui tekivad uued ideed ja vajadused, ütles Terik. Ja see on tema hinnangul mõistlik.

Kuidas saab rajada taskukohaseid kortereid?

Kuivõrd ala on suur, hakkab Hundipeal tulevikus elama ja liikuma aina rohkem inimesi. Mängitud on erinevate arvudega. Hääle sõnul on rahvaarvu hüppelise kasvu hirmuga väheke üle pingutatud ja arvesse tuleks võtta, et see ala pole kunagi väga inimtühi olnud. Näiteks töötas kunagi sel alal asunud kalatööstuses Ookean pea 10 000 inimest. Ja praegugi käib alal tihe tegevus: Paljassaare sadamaalale viivast väravast sõidab päevas läbi 500 kuni 700 autot.

Hundipea rahvaarv jääb tulevikus 12 000 inimese juurde, juhul kui kõik plaanitu välja ehitada, ütles Hääl. Põhja-Tallinna kogukasvuks prognoositakse samal ajal 27 000 inimest.

"Ja üleüldse muutub (rahvaarvu kasv) probleemiks siis, kui siin ehitama hakatakse ja see on umbes kümne aasta pärast. Inimesi ei teki siia üleöö," lausus ta.

Elupindade puhul on Hundipea arendajad rääkinud, et osa korteritest tulevad taskukohased ehk et tegu ei saa olema nii-öelda eliitelurajooniga, kuhu vaid keskmisest rikkam saaks endale elupaiga soetada või üürida.

"Me oleme nii suur katseala, et me näeme, et meil on võimalik tekitada ka taskukohased korterid, mida me ei müü, aga üürime: õpetajad, päästjad, kes on nii-öelda riigi palga peal, ja need on madalama otsa üüriga. Peaasi, et see on töökoha lähedal. Või kui sul on näiteks äri siin, sa pead kohvikut siin alal, siis üks hüve on see, et sa saad ka eelisjärjekorras korterit rentida," lausus Hääl.

Et ala on suur ja asub kahel kaldal ning erineval kõrgusel, saab rajada väga erineva hinnaklassiga kortereid. Ja seda on kõike võimalik edukalt teha, ütles Hääl.

Ja taskukohasus tähendab ka seda, et kas sul on vaja tööle liikumiseks näiteks autot või mitte. Kui elad piirkonnas, kus lähiümbruses kõik on olemas, pole sul ilmtingimata vaja autot.

Isikliku auto kasutamisele oleks üks alternatiiv olemasolev raudteekoridor, mis ulatub Telliskivini: kas see saab siis olema linnarong, mis seal sõidab, või midagi muud, ütles Hääl. "Teine osa on see, et Sitsi mäe ja ristmiku juures võiks olla transpordikeskus: trammid juba sinna tulevad, võiks olla sõidujagamine erinevates vormides. Miks mitte ei võiks sinna käia linnarong või mis iganes kiire transport," lausus ta. "Ja me oleme ise mõelnud, et Hundipea alal võiks olla oma bussiliin."

Transpordi asjus ollakse linnavalitsusega kokku leppinud, et teatud etappide järel tehakse koos liikuvusuuringud.

Lippus märkis, et transpordilahendustele tuleb juba praegu mõelda. Näiteks on tingimuseks, et planeeringu üldse saaks ellu viia, kiire ühistranspordi arendamine piirkonnas ning Sitsi ristmiku ümberehitamine.

"Kiire ühistransport ei pea ilmtingimata olema tramm, see võib esialgu olla ka kiire bussiliin. Sitsi ristmiku väljaehitamise osas on arendaja ka võtnud kohustusi ja valmis sellesse panustama. Aga oluline on, et linnaosa liikuvust juhib ja planeerib linn ehk sellega peab ka linn võtma vastutuse kiire ühistransport välja ehitada – arendaja on valmis panustama, aga ta ei saa seda teha ilma linna eestvedamiseta," märkis Lippus.

Terik märkis, et liikluskoormuse vähendamiseks peab ka arendaja arvestama, et paljud igapäevased vajadused – töö, lastehoid, poed ja teenused – oleksid inimestele lähedal. Linn jälgib aastate jooksul ka seda, kuidas on vaja muuta ühistranspordiliine.

"Kavandatud on ka veetrammi peatused, mis annaksid võimaluse kasutada meretransporti. See on muidugi ideena huvitav, aga teostuse osas võib täna jääda mõõdukalt skeptiliseks. Aga eks elu areneb," lausus Terik.

Suur kaubanduskeskus oleks linnaruumiliselt halb lahendus

Suurt ja kaugele nähtavat ühte maamärki pole Hundipeale plaanis rajada. Alles kavatsetakse jätta aga sadamakraanad, mis oma kõrges toreduses praegu kail seisavad.

Üks oluline asi tuleb hoopis maapinnale: 3,5 kilomeetri pikkune mereäärne promenaad, mille laiuseks saab lausa 25 meetrit.

Küsimusele, kas Hundipeale tuleb näiteks suur kaubanduskeskus, vastas Hääl, et suur kaubanduskeskus on halb lahendus, sest see pole hea linnaruum. Pigem peaks üks taoline keskus ulatuma seintest väljapoole ja olema osa linnaruumist, lausus ta. Ja hooned peaksidki olema ehitatud võib-olla hoopis nii, et loovad sisehoove ja -koridore, kus oleks igal ajal hea liikuda.

"Kuivõrd me omame kõiki neid platse, siis on ka suurem paindlikkus: me saame arhitektidele anda vabamad käed. Näiteks on meil juba detailplaneeringus hoone mahust arvestatud viis protsenti nii-öelda arhitektuurset vabadust, need ruutmeetrit ei lähe üks-ühele kokku ja me oleme üritanud tekitada olukorda, kus saab seda huvitavamalt lahendada," lausus Hääl.

Ja kogu ala peab olema maksimaalselt liikumiseks avatud, et Hundipeal saaksid võimalikult vabalt ringi liikuda ka need, kes seal ei ela ega tööta. Tõkkepuid kuhugi ei tule. Ja tühjade korteritega tondilinnakut ei teki samuti.

"Me oleme teadvustanud endale, et üks hirm on nii-öelda Airbnb linnaku tekkimine. Et sul ongi kõik ainult üürikorterid, investeerimiskorterid ja muu selline. Võib-olla see taskukohaste kodude ja eri tüüpi kodude lahendus ongi see, kuhupoole tahaks suunata," ütles Hääl. "Ma arvan, et selle mahuga, mis Hundipeal on, meil on võimalik mängida korteri hinnaga, et sul penthouse subsideeribki odavamat korterit."

Nii pea, kui detailplaneering saab linna poolt kehtestatud, hakatakse tegelema arhitektuurivõistluste ettevalmistamisega.

Kogu ala mitmekümne aastaga väljaehitamine nõuab kokku kolm-neli miljardit eurot ehk aastane investeering on keskmiselt 150 miljonit eurot, mille mõju majandusele võrdub umbes poole protsendiga Eesti SKP-st, ütles Hääl.

"Kuna me omame kõiki maid ja me kõike ei taha maha müüa, siis meie äriplaan ei ole see, et me ehitame valmis ja müüme kõik maha. Me tahaks enamikku ise omada, samamoodi taristut. Me vaatame ikkagi pikaajalist püsivat rahavoogu enamiku asjade juures. See on piisavalt suur ala, et miks mitte näiteks kümne aasta pärast minna börsile sellega," rääkis Hääl.

Miks võttis detailplaneering 17 aastat?

Sel neljapäeval on Hundipea detailplaneeringu vastuvõtmine Tallinna linnavolikogu päevakavas. Sellele peaks järgnema avalik väljapanek ning siis läheb detailplaneering volikogule kinnitamiseks.

Aga sellesse vahepeatusse jõudmine võttis aega 17 aastat.

"Mina läksin viimasesse klassi, kui see detailplaneering algatati," nentis Hääl.

Lippus ütles, et oma osa venimisel oli detailplaneeringu keerukusel ja keerulisemaks muutis menetluse omakorda selle venimine. Kuivõrd Hundipea projekt on pikalt tulevikku suunatud, oli probleemiks ka Põhja-Tallinna vananenud üldplaneering.

"See (Hundipea detailplaneering) hõlmab märkimisväärselt suurt ala ning sisaldab mitmeid keerukaid küsimusi, mis eelkõige puudutavad liikuvust, ning puudub kaasaegne, linnaosa praegustest vajadustest lähtuv üldplaneering. Planeeringu menetlemist raskendas veelgi selle pikk menetlusaeg – nii on see alati, et mida pikemalt on menetletud, seda keerulisem –, sest sellega tulid kaasa mitu aastakümmet tagasi tehtud kokkulepped, väga palju vastastikuseid negatiivseid eelarvamusi, petetud ootusi-lootusi. Ehk planeeringu menetlemine oli keeruline ka seetõttu, et selle käigus oli vaja uuesti üles ehitada vastastikune usaldus ja koostöö," lausus Lippus.

Et detailplaneeringule lahendus leida, tehti kolm aastat tagasi eraldi töörühm, meenutas Lippus. Lahendused leiti veel eelmise linnavalitsuse ajal, mullu sügiseks, ja sest saati on detailplaneering oodanud volikokku saatmist.

Terik viitas samuti suurele ja keerukale arendusalale ning suurele arvule kaasarääkijatele.

Üks suuremaid küsimusi puudutas mereäärseid kaisid ning sinna rajatavat promenaadi, mis oli linna soov. Küsimus lahenes siis, kui kaide omanik Tallinna Sadam need Hundipea arendajatele müüs.

"Lisaks tuli lahendada mitmeid muid küsimusi – näiteks maaomandite korrastamine, mõne olemasoleva tööstuse ümberpaigutamine ning uue tänavavõrgu ja tehnilise taristu kavandamine. Samuti tehti erinevaid uuringuid, näiteks liiklusanalüüse, keskkonnauuringuid ja linnaruumi mõjude hindamist. Kõik see võttis aega, kuid oli vajalik, et planeering oleks läbi mõeldud ja toimiv," lausus Terik.

Terik märkis, et see ei ole viimane detailplaneering, mis alale kehtestatakse. "Tegelikult tuleb sinna üks Hundipea planeering veel. Lõunasse," ütles ta.

Praeguse detailplaneeringuga määratakse õigus kuni 61 hoone püstitamiseks. Nende hulgas on kuni 12-korruselised äri- ja eluhooned, mis vähemalt detailplaneeringu järgi saavad olema Hundipea kõrgeimad hooned. Ala kirdeossa jääb korterelamute tsoon; ala keskossa tuleb ridaelamu tüüpi elamuid, kortereid, sealhulgas rendikortereid ning büroo- ja kaubandushooneid. Ala lõunaosas on avalikud hooned, näiteks jahtklubi koos väikelaevade sadamaga. Sinna on planeeritud ka munitsipaallasteaed, hotellid, kaubanduspinnad ja välituruala.

Planeeritud maa-alale võib kokku kavandada maksimaalselt 1948 korterit. Detailplaneeringu järgi on 60 protsenti alast äri ja 40 protsenti elukondliku sihtotstarbega.

Detailplaneeringu realiseerimine on kavandatud suunaga lõunast põhja suunas. Kruntide ehitusõiguse realiseerimise eeltingimuseks on ka promenaadi rajamise kohustus ning iga etapis 15 minuti linna tingimuste tagamine, märgitakse planeeringu seletuskirjas.

Enne iga etapi hoonestamist on vaja koostada liikuvusuuring ning detailplaneeringu täies mahus realiseerimine eeldab Sitsi ristmiku rajamist ning uute ühistranspordiühenduste ning rattateede väljaehitamist.