Tallinna kinnisvaraturu tehinguaktiivsus purustab üha uusi rekordeid

Foto: Siim Lõvi /ERR

Aprillis toimus Tallinna kinnisvaraturul üle tuhande müügitehingu. Tuhande piiri on tehingute arvud kombanud juba viimased pool aastat. Viimati oli kinnisvaraturg nii aktiivne 12 aastat tagasi, enne majanduskriisi.

"12 aastat pole nii kõrget tehingute arvu olnud. Eelmise aasta novembris jäime 6 tehinguga tuhandele alla, aga märtsis oli tehinguid 1004, aprillis juba 1020. Näis, kas see läheb tõusvas tempos edasi," tegi kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ülevaate pealinna kinnisvaraturu olukorrast "Esimeses stuudios".

Põhjuseks, miks kinnisvarahinnad jätkavad kasvu ja ära ostetakse ka väga kallid korterid, on asjaolu, et ostjaid on müüjatest pisut enam. Pealekauba annavad pangad laenu ja intressimäärad on üsna mõistlikud. 80 protsenti tehingutest teevad koduostjad ligi 20 protsenti ostab kinnisvara üüriinvesteeringuks. Ka väliskapital teeb meie kinnisvaraturule investeeringuid.

Veel aasta tagasi, kui globaalne koroonakriis oli ka Eestit tabanud, olid kinnisvaraturuprognoosid pessimistlikud. Arvati, et hinnad langevad suisa 15 protsenti, aga kuu-kuult ja kvartal-kvartalilt muutusid prognoosid optimistlikumaks. Siiski oli turg arenguid oodates vahepeal tardumuses ja sellest jäi teatav vaakum, mida siiani täidetakse. Lisaks veel Euroopa rahatrükk ja inflatsioon, mis turule vaba raha tekitavad.

"Tekkis defitsiidioht," ütles Toompark, rõhutades, et korteritest tegelikult puudust ei ole. Lisaks umbes 1200 uuele korterile on pakkumises ka vanemaid eluruume.

Sellega, et kinnisvarahinnad saaksid ainult kerkida, Toompark ei nõustunud. Ta tõi näiteks aasta 2009, mil kriis saabus - siis kukkusid kinnisvarahinnad 2007. aasta tipphindadest ligi 50 protsenti.

Toompark tõdes, et keskmist palka teeniv inimene saaks praegu osta omale kahetoalise Mustamäe korteri nõukogudeaegses majas. Kui koos elavad aga kaks keskmist palka teenivat inimest, saavad nad omale juba uuema ja kvaliteetsema korteri osta.

"Keskmise palgaga on kinnisvaraturule asja, aga ainult kolmandik inimestest saab keskmist palka või ülespoole," rõhutas Toompark.

Ta tõdes, et Tallinn on üsna ühetaoline piirkond - nii hinnatrendid kui ka tehingute arv liiguvad sarnases tempos ülespoole kõigis linnaosades. Sama kehtib ka Tallinna lähivaldade puhul.

Toompark ütles, et müüa on praegu kinnisvara lihtne. Vihje sellele, kas hinnad liiguvad jätkuvalt ülespoole, annab tehingute arv. Kui see on laes, on järelikult hindade kasvule veel ruumi.

Ta tõdes, et turul on teatavaid emotsionaalsuse tunnuseid, aga üldiselt kriisi ilminguid, mis peatset kokkukukkumist prognoosiks, ei ole.

"Kinnisvaraturu sees teatavat tasakaalustamatust on, aga kokkukukkumiseks põhjust pole. Lähema aasta-pooleteise ulatuses ei julge prognoosida, et hinnad kolinal alla kukuksid," ütles Toompark.

Ta tõi näiteks, et võrreldes mulluse aprillikuuga kasvas kinnisvara väärtus tänavu aprillis kümme protsenti. Seevastu buumi ajal, 2005-2006, tõusid hinnad mitukümmend protsenti aastas.

Samas peab ta oluliseks pidada silmas globaalseid trende: kas Kreeka, Itaalia ja Prantsusmaa majandused kukuvad jälle kokku, kui intressimäärad üles lähevad. Seetõttu tasub ka praegusel kinnisvaralaenuvõtjal pidada silmas, et kuue kuu Euribor võib kasvada mitme protsendi võrra, kui meenutada 2008. aastat, mil see oli 5,3%. Siis võib tekkida neid, kel on raskusi oma laenu tagasimaksetega, sest intressid lähevad lihtsalt niivõrd kulukaks.

Siiski ei hinda Toompark selliste juhtumite võimalust väga suureks, sest keskpanga piirangud laenajatele peaksid olema üsna tõhusad: sissetulekust ei tohi kuluda üle 50 protsendi laenude tagasimakseks, laenu pikkus ei tohi ületada 30 aastat ning laenu ei tohi anda üle 85 protsendi ostetava vara väärtusest. Kommertspankade laenutingimused on reeglina aga veelgi rangemad.

"Hilinevate laenude jääk on läbi koroonaaja isegi langenud," tõi ta esile praeguse olukorra. "Midagi dramaatilist ega äärmuslikku veel ei ole."

Küll aga on ilmselt ka Eesti liikumas suunda, kus paljude Lääne-Euroopa riikide noored juba on: järjest vähem noori inimesi saab omale lubada kinnisvara omamist pealinnas ning järjest paratamatumaks muutub omamise kõrval hoopis üürimine.

Toimetaja: Merilin Pärli

Hea lugeja, näeme et kasutate vanemat brauseri versiooni või vähelevinud brauserit.

Parema ja terviklikuma kasutajakogemuse tagamiseks soovitame alla laadida uusim versioon mõnest meie toetatud brauserist: