RKAS pani Tallinnas Liivalaia tänaval asuva endise kohtuhoone müüki tänavu suvel ning alghinnaks määrati 4,5 miljonit eurot ja pakkumiste tähtajaks 14. august. Selleks ajaks ei laekunud aga ühtki pakkumist.

Lähiajal langetab RKAS otsuse, millal aadressil Liivalaia 24 asuv kinnistu uuesti müüki panna, ütles ERR-ile RKAS-i projektidirektor Tarmo Mändmets.

Mändmetsa sõnul võeti alghinna määramisel aluseks kutselise hindaja hindamisakt. "Kuna kinnistu detailplaneering on lõppjärgus, siis arvestati ka kinnistu arenduspotentsiaali," lausus ta.

Tallinna planeeringute registri järgi on kohtuhoone kinnistu planeering praegu koostöö ja koostamise etapis, sellel järgneb vastuvõtmine, avalikustamine ning kehtestamine.

Liivalaia 24 ehk kohtuhoone kinnistule on kavandatud ehitada maksimaalselt 12 korrusega hoone, mille kõrgus võib olla kuni 45 meetrit. Hoones võivad asuda eluruumid, kauplused ja bürood.

Praegune hoone on detailplaneeringu järgi võimalik lammutada.

Kinnisvaraeksperdid: hind oli liiga kõrge

Peamine põhjus, miks enampakkumine ebaõnnestus, oli liiga kõrges alghinnas, leidsid ERR-iga rääkinud kinnisvaraeksperdid.

"Hind ei vasta hetke turuolukorrale ja meie hinnangul võiks alghind jääda 3 ja 3,5 miljoni vahele," ütles Lahe Kinnisvara vanempartner ja kutseline hindaja Virgo Laansoo.

Laansoo sõnul on Eestis taolise arendusprojekti jaoks võimekus viiel kuni kümnel arendajal, kuid alghind ei vastanud nende nägemusele. Samas tähendaks madalam hind, et huvilisi oleks ja ostja leitaks, leidis ta.

"Arvestades asukohta, siis kinnistul on potentsiaali ja õige hinna puhul osaleb enampakkumisel kolm kuni viis huvilist," ütles Laansoo.

Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisvaldkonna juht Argo Pillesson ütles, et tõenäoliselt ei vastanud enampakkumise alghind tegelikule turu tasemele, kuna potentsiaalseid ostuhuvilisi sellisele varale ilmselt jaguks.

"Samas arvestades kinnistu asukohta ja planeeritavat ehitusmahtu, ei tundu jusktkui enampakkumise alghind ka midagi müstiliselt kõrget, seega ilmselt tulevad siin mängu mingid nüansid, mis peale vaadates kohe silma ei hakka," lisas ta.

Pillessoni sõnul võib üks tegureid, mis arendajad ettevaatlikuks muudab, olla lähedusse kerkiv Arteri arendus. "Mis on paljud südalinnas tegutsevad edukad ettevõtted juba endale saanud, seega võiks ka järjekordse büroohoone rentnikega täitmine olla korralik väljakutse," nentis ta, lisades, et kaugemale tulevikku vaadates on siiski perspektiivika piirkonnaga.

"Selle kinnistu ostja ongi ilmselt hästi kapitaliseeritud ja keskmisest pikema vaatega," lausus Pillesson.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles ERR-ile, et tegu pole ei esimese ega viimase enampakkumisega, mis liigkõrge hinna tõttu läbi kukub.

Puuduv detailplaneering teine pärssiv tegur

Sooman lausus, et kuivõrd praegu pole veel uut detailplaneeringut kinnistule kehtestatud, siis võis potentsiaalseid ostjaid eemale peletada 1980. aastatel ehitatud hoone monofunktsionaalsus ja suured energiakulud.

"Kui detailplaneering kehtestatakse, on pilt hoopis teine – detailplaneeringuga ja detailplaneeringuta kinnistute hinnad erinevad kordades. See, et praegu planeeringut menetletakse, ei anna investorile midagi – Tallinn on muutunud detailplaneeringute kehtestamisega väga ettevaatlikuks," lausus Sooman.

Laansoo tõi välja samad põhjused: puuduva detailplaneeringu tõttu on teadmata täpsed ehitusmahud, lisaks võtab Tallinnas detailplaneeringute menetlemine kaua aega, lisandub aeg projekteerimiseks ja ehitushanke läbiviimiseks.

"Kuna lähiaastatel ei ole võimalik kinnistul ehitusega alustada, siis kõrgete laenuintresside keskkonnas arendajad kaaluvad põhjalikult suuremate investeeringute tegemist," märkis Laansoo.

Ka Pillesson märkis, et kuivõrd Liivalaia kohtumaja detailplaneering on juba aastast 2016 menetlemisel, ei ärata RKAS-i sõnum, et menetlus on nüüd lõppjärgus, erilist usaldust.

"Seni kuni detailplaneering ei ole kehtestatud, võib olla mingeid olulisi lahtisi otsi, mis võivad selle menetluse lõpule viimist takistada, enne detailplaneeringu kehtestamist ei saa kunagi täielikult kindel olla. Ning nagu viimastel aastatel on palju meedias kõlanud, on ka detailplaneeringute menetlemise kiirus ja kogu see temaatika Tallinna linnas teravaks probleemiks, mis on arendajad väga ettevaatlikuks teinud," lausus ta.

Pillesson lisas, et mõnevõrra võib kinnistu atraktiivsust vähendada ka tühi endine kohtuhoone.