2016. aastal töötasid maa-amet ja keskkonnaministeerium välja maa hindamise seaduse ja maakatastriseaduse muutmise seaduseelnõu väljatöötamise kavatsuse, millega selgitati uue regulatsiooni vajadust. Seejärel saadeti dokument kooskõlastusringile, kuid sinna asi jäigi.

"Kuna plaan ei leidnud poliitilist toetust, siis seaduse eelnõud ette ei valmistatud," ütles ERR-ile maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna juhataja Andres Juss.

Poliitilise tahte puudumist on ERR-ile varem kinnitanud ka endine keskkonnaminister Marko Pomerants, kelle ametiajal kooskõlastusring toimus.

Vabariigi valitsuse tegevusprogrammis 2019–2023 on ülesanne maa korralise hindamise ja sellest tulenevad maamaksu seaduse muudatuse ettepanekud esitada valitsusele 2020. aasta jaanuaris.

"Kui valitsus otsustab 2020. aasta jaanuaris järgmise maa korralise hindamise läbiviimise, siis kõige varem saab korraline hindamine toimuda 2021. aastal," lausus Juss.

Maa hind ajast maas

Maa-ametis peetakse maa korralist hindamist väga vajalikuks. Seni on hindamist Eestis läbi viidud kolmel korral: 1993., 1996. ning 2001. aastal ehk intervall oli kolm kuni viis aastat. Uues eelnõus kavatsetakse korralise hindamise läbiviimise intervalliks määrata neli aastat.

"Viimati viidi maa korraline hindamine läbi 2001. aastal ning selle tulemused on olulisel määral vananenud. Kui viia läbi uus hindamine, siis on maa korralise hindamise tulemused ajakohased ja peegeldavad hindamise aasta turutasemeid," märkis Juss.

Jussi sõnul saab ajakohaste maa korralise hindamise tulemuste korral iga maaomanik, sh riik ülevaate oma maa hetkeväärtusest ning võimalik on väärtuseid kasutada orientiirina tsiviilkäibes ning riigiga seotud menetlustes.

Korralise hindamise vastased on märkinud, et kui maad nüüd, rohkem kui 15-aastase vaheaja järel hindama hakata, siis tähendaks see, et maamaks kerkiks kordades. Praegu kehtiva seaduse järgi tuleb maa korralise hindamise tulemusi maa maksustamisel automaatselt kasutada.

Jussi sõnul on uue eelnõuga kavas maa maksustamine maa hinnast lahti siduda.

"Hindamise tulemuste kasutamine maksustamisel peab olema võimalus, aga mitte kohustus. Sellest tulenevalt on maa-amet teinud ettepaneku, et maa maksustamine tuleb lahti siduda maa korralisel hindamisel saadud väärtusest. Koos maa korralise hindamise seaduseelnõuga tuleb välja töötada maksupoliitilised meetmed, et vältida järsku maksutõusu," märkis ta.

Jussi sõnul tähendaks maa hindamise ja maksustamise lahtisidumine ka, et uute tulemustega saab täpsemalt analüüsida maksude mõju ja rakendada vajalikke maksumaksjaid kaitsvaid mehhanisme.

Omavalitsused mängivad protsendiga

Seaduse järgi määrab maamaksu määra kohalik omavalitsus. Praegu saab kohalik omavalitsus seaduse järgi maamaksu määraks kehtestada vahemiku 0,1 kuni 2,5 protsenti maa(tüki) väärtusest. Kuivõrd ametlik maa hind on pärit 18 aasta tagant, on see turuhinnaga võrreldes väga madal (vähemalt enamikus kohtades) ning seetõttu on nii mõnigi omavalitsus maksustamise määra tõstnud maksimumini ehk 2,5 protsendini. Kuid ka sellisel juhul on saadav maksutulu tõenäoliselt märkimisväärselt väiksem, kui oleks pärast uut maa väärtuse hindamist riigi poolt.

Vastupidi, kui maa hind peaks uue hindamise tagajärjel järsult kerkima, saaksid omavalitsused maamaksu määraks määrata seadusega lubatud miinimumi ehk 0,1 protsenti.

Maa korraline hindamine pea paarikümne aastase vahega toob tõenäoliselt eredalt esile ka selle, kuidas on elu selle aja jooksul eri piirkondades arenenud. Kui paari suurema linna ja nende lähiümbruses on maa hind kordades tõusnud, siis tõenäoliselt on piirkondi, kus maa hind on heal juhul samaks jäänud.

"Mõnes üksikus Eesti piirkonnas võib elamumaa väärtus olla sarnane sellele nagu see oli 2001. aastal, kuid kindlasti ei ole toimunud niivõrd olulist langust, et see mõjutaks omavalitsuse sissetulekuid," märkis Juss.

Kuigi maamaks läheb täies ulatuses kohaliku omavalitsuse eelarvesse, ei usu Juss, et uus hindamine aitaks kaasa ebavõrdsuse kasvule sissetulekute osas.

"Koduomaniku maksusoodustusel on juba täna oluline mõju elamumaa maksutulule, mistõttu elamumaalt laekuv maamaks ei moodusta olulist osa kohaliku omavalitsuse sissetulekutest. Maapiirkondades on elamumaad ka maakasutuselt vähem," märkis ta.

Muret uue hindamise tagajärjel kerkivate hindade pärast on varem muret väljendanud ka Eesti Omanike Keskliit.