Lõppev aasta on ärikinnisvara ostu-müügiturul olnud vaikne nagu ka eelmine, 2023. aasta. Põhiprobleem selle seisaku taga on asjaolu, et ostjad ja müüjad ei saa kokku. Potentsiaalsete ostjate jaoks on raha hind muutunud kõrge euribori tõttu kalliks ja nad tahaksid osta odavamalt kui hetkel turul pakutakse. Müüjatel pole aga veel vajadust hinda alla lasta, sest nad on praegu palju paremini kapitaliseeritud kui eelmise majanduskriisi ajal aastatel 2008–2009. Pole survet müüa iga hinna eest, et laene teenindada.

Turu aktiivsust on kindlasti mõjutanud seegi, et teised investeerimisvõimalused on muutunud investoritele atraktiivsemaks. Näiteks võlakirjade intressid läksid juba vahepeal nii kõrgeks, et polnud enam mõtet kinnisvarasse investeerida ja kinnisvara jäi tahaplaanile. Kuid nüüd paistab horisondil muutus.

Ärikinnisvara on nagu vein

Viimase aasta jooksul on toimunud vähemalt kaks suuremat avalikkuse tähelepanu tõmmanud välisinvestorite lahkumist ärikinnisvarast: vahetusid Ülemiste keskuse ja Kristiine keskuse omanikud.

Siiski ei saa öelda, et väliskapital otsib praegu iga hinna eest võimalusi Eesti ärikinnisvarast väljumiseks. Ma ei näe seda oma igapäevatöös, et geopoliitiline olukord oleks sellist mõju avaldanud. Nii Ülemiste keskuse kui ka Kristiine keskuse omanikud lahkusid siit muudel põhjustel. Tõsi on see, et uut välisraha pole väga palju peale tulnud ja ilmselt ei tule ka 2025. aastal, aga see pole kindlasti peamiselt geopoliitika küsimus. Majanduses on keerulised ajad praegu ka mujal.

Välisraha vaiksem aeg kinnisvaras on mõnes mõttes ka asjade loomulik areng. Eestis on taasiseseisvumise algusest olnud kinnisvaras paremad tootlused kui n-ö vanas Euroopas ja see on innustanud väliskapitali siia tulema, aga Eesti kui riigi kiire kasvufaas on siiski ilmselt möödas, oleme küpsenud ja täiskasvanumaks saanud. Seega pole ka siinsesse kinnisvarasse tehtud investeering enam nii kiiret kasu toov kui varem, aga see ei tähenda, et välisinvestorid meie vastu enam üldse huvi ei tunneks.

Seega pole põhjust muretsemiseks. Suurt välisrahavoolu Eesti ärikinnisvarasse ei tule, aga järgmisel aastal turg siiski vaikselt elavneb võrreldes 2023. ja 2024. aastaga. Hinnatõusu veel ei julge prognoosida, aga tehingute arv kasvab mõnevõrra ja seda eelkõige kodumaiste investorite toel.

Uusi büroopindu arendatakse praegu hooga ja julgelt: kui 2024. aasta seisuga on Tallinnas uusi büroopindu 55 000 ruutmeetrit, siis 2025. aastaks kasvab see näitaja 65 000 ruutmeetrini ning suur osa sellest pinnast on juba ette välja üüritud.

Seega, kuigi kinnisvaraga ratsa rikkaks saamise ajad Eestis on möödas, ei kao selle valdkonna atraktiivsus kuhugi. Ärikinnisvara investeeringuid saab võrrelda veiniga: see, mis täna tundub kallis, võib aastate pärast osutuda hindamatuks. Kui aga see vein hapuks läheb, jääb vaid õpetlik lugu.

30-aastane vanalinna ei igatse

Elukondlikul kinnisvaraturul oleme elavnemist märganud juba septembrist, ostjad on käinud aktiivsemalt võimalikke uusi kodusid vaatamas. Ka siin pole järgmisel aastal suurt hinnatõusu oodata, aga tehingute arv tänavusega võrreldes suure tõenäosusega kasvab. November oli uute arenduste müügis 2024. aasta parim kuu.

Vahepealne vaikelu tehingute tegemises on viinud pakkumiste hulga üles. Uusarendustes Tallinnas ja Harjumaal on see praeguseks kasvanud 3000 ühikuni, mis pole aga halb, vaid pigem ongi normaalne hulk nende piirkondade jaoks. Vahepealne 800–900 ühikut oli liiga vähe ja tekitas tugevat hinnasurvet.

Sellised vaiksemad ajad tulevad kinnisvaraturule tegelikult kasuks, sest nügivad arendajaid toodet paremaks muutma ja suurema lisaväärtuse peale mõtlema. Nii panustavad arendajad aina rohke mitte ainult korteri kvaliteedile, vaid ka sellele, mis selle kortermaja ümber on, milline linnaruum sinna on loodud. Kas on piisavalt rohealasid, mänguväljakuid, istumiskohti, kuidas on lahendatud parkimine.

Ostjad on samuti varasemast palju teadlikumad ja ostetakse pigem kogu elukeskkonda, mitte ainult ühte korterit. See sunnib arendajaid looma funktsionaalseid ja esteetiliselt nauditavaid lahendusi, mis vastavad teadlikumate ja nõudlikumate tarbijate ootustele.

Eriti hindavad kaasaegset linnaruumi noored. Näiteks ei küsi 30-aastased enam peaaegu üldse Tallinna vanalinna kortereid, vaid ikka uusarendusi. Vanalinn oli kunagi väga prestiižne, aga enam vähemalt noorte hulgas mitte. Praegu on aktiivse arendamise faasis Haabersti ja Keila kant, nii et neil, kes sinna kanti kodu tahavad, on ostmiseks praegu väga hea aeg, sest valikut on palju.

Uuel aasta uue hooga

Ühed mõjutajad järgmise aasta kinnisvaraturu arengutes on kindlasti maksumuudatused. Ettevõtetes tekitavad need ebakindlust ostuotsuste langetamisel, eriti kui riigilt on pikalt tulnud segaseid sõnumeid edasiste maksukavade osas. Ettevõtted tahavad teha pikki plaane, prognoosida tegevust aastaid ette ja kinnisvara arendamine on reeglina mitmeaastane protsess. Seepärast lõhuvad sellised mahukad ja kiirelt tehtud maksumuudatused ettevõtete pikki plaane.

Segadust tekitavatest maksumuudatusest hoolimata tuleb järgmisel aastal kinnisvaraturule elu jälle sisse. Üks selle taganttõukajatest on ka euribori eeldatav langus uuel aastal, mis suurendab nõudlust eriti elukondliku kinnisvara järele, kuna inimeste ostujõud paraneb ning prognooside kohaselt peaks ka mitmeid kvartaleid languses olnud Eesti majandus taas nina ülespoole keerama.

Seega võib ka kinnisvaraturul järgmisel aastal oodata elavnemist. Hinnatõusu veel ei tule, küll aga hakkab kasvama tehingute arv. Esimesel poolaastal ilmselt veel rahulikumalt, aga kuna kinnisvaraturule jõuab majanduses toimuv umbes pooleaastase viitega, siis umbes aasta pärast on Eesti kinnisvaraturg juba märksa elavam kui praegu.